多くの興奮している不動産投資家は、銀行ローンを使って地元のフィクサーアッパーを購入し、アップグレードすることで金持ちになれると考えています。 不動産への投資は株式市場への投資よりも優れている場合があります-小規模な地元の不動産市場が存在すると投資家が活用できる非効率性が生じるため、住宅用不動産でお金を稼ぐにはより高度な理解が必要です。 便利屋から不動産の大物に行くには、市場と強力な不動産利益の3つの重要な要素を理解する必要があります。
健康的な全国市場を探す
経験豊富で抜け目のない不動産投資家は、全国規模の弱い不動産環境でお金を稼ぐことができるかもしれませんが、オッズは彼らに反しています。 そのような市場での新しい投資家の成功の確率はさらに悪い。 金利の上昇は、それ以外の場合は暑い不動産市場に大量の冷水を投げかける可能性があります。 これにより、不動産の需要が減少し、それに応じて価格が下がります。
したがって、不動産ポートフォリオの構築を開始するときの理想的なタイミングは、金利が低下している環境です。 一般的に言えば、ローンの費用が安くなるだけでなく、一時的な信用収縮がなければ、需要は高くなる可能性が高く、これは優れた資本管理で耐えることができます。
もう1つの望ましい特性は、健全な国内総生産（GDP）です。この数字は、不動産市場を支える経済システムの全体的な健全性を実際に示しているためです。 毎年3％を超える成長など、GDPの健全な時期では、不動産の重大な弱点はめったに見られません。
最後に、失業率のデータは、多くの場合、市場の柔軟性の主要な指標です。 人々が住んでいる場所で収入の見込みがほとんどない場合、彼らは動きます。 これにより、住宅価格の上昇（HPA）が大幅に削減されます。
特定の場所を選択してください
地元の失業データは、住宅データを非常によく示しています。 賢明な投資家は、健全な失業傾向と比較的強いHPAデータを示す都市に投資しようとしています。 うまくいけば、これはあなたが住んでいる都市であり、したがって地元の市場の気まぐれをしっかりと把握しているため、プロパティを簡単に管理できます。 ただし、適切な管理コントロールを使用すると、品質管理パートナーが利用可能な他の場所に投資することができます。
都市スプロール変曲点を見つける
希望する投資に理想的な都市を見つけたら、都市の無秩序なホットスポットを探します。 都市が拡大し、ある程度のリスクを許容できる場合は、周辺の不動産に投資してください。 ただし、市場が不吉または曖昧に見える場合は、内輪に固執して、逆の都市スプロールに対するバッファーを確保します。
境界線から離れるように警告する標識には、重大な失業率の変化や地域の経済成長の減速が含まれます。 また、この地域の主要な雇用主の根底にあるビジネスの健全性を見ることができます。 それが弱い場合、レイオフが行われる可能性が高く、労働供給の限界的消耗による不動産価値の抑制を開始する可能性があります。 この地域の主要な雇用主のビジネスの健全性が強い場合、その反対が当てはまります。
不動産の価値は、大都市圏内で大きく異なります。 たとえば、都市の平均HPAが5％の場合、ダウンタウン2％、最初の郊外リングで6％、2番目の郊外リングで10％になる場合があります。 3番目のリングは、適度なHPAポテンシャルを持つ農地である可能性があります。 ここで現象に注意してください。最も不安定な不動産評価は、農地に隣接する外側のリングで発生します。これは、これが都市の外側の先端であるためです。 このロケーションレバレッジは、成長市場で優位に立つことで悪用可能です。 論理的に、ダウンマーケットでは、コアになりたいと思うでしょう。 これは、完全な住宅市場が需要と供給のバランスを混乱させる可能性が最も低いため、減価償却が最も発生しにくい場所です。
市内のさまざまな分野での投資リスクを理解することは、金融商品が一般的にどのように機能するかを理解することに非常に似ています。 都市の都市部を投資適格債、最初の郊外のリングを株式、外側のリングをデリバティブと考えてください。 都市のどこで都市のスプロール変曲が起こっているかを理解することは、上向きのリターンを強化するか、下向きの投資を保護することができます。
楽しみとして、最も熱いエリアを見つけるために、タマネギをさらに1層剥がしましょう。 この地域で経済成長と労働需要の増加が見られるため、境界に投資することにしたとします。 信号機の位置を予想してみてください。 そこで、郊外のストリップモールなどの将来の商業用不動産が建設されます。 住宅用不動産の開発がこれらの将来のストリップモール周辺で埋まると、不動産の価値は平均的な不動産収益に比べて大幅に跳ね上がります。
ボトムライン
不均一なユニットを見る目が少ないため、平均以上の収益率の機会は、金融商品分野よりも不動産分野で大きいようです。 地元の市場を知ることは投資の利点も生み出します。 十分な資本と限られた機会がある場合は、長期またはバイアンドホールド戦略の方が適していますが、資本が限られ、スイートスポットに関する膨大な洞察がある場合は、短期または反転戦略の方が理にかなっています。 時間枠に関係なく、まず強力な国内市場を探し、次に公表されたデータが適切なHPAの機会を示す地域を探す必要があります。 最後に、エリアが拡大していると思われる場合は都市のスプロール境界線を再生し、縮小していると思われる場合はそれを避けます。 これらのキーポイントを理解することは、不動産ポートフォリオの価値を最大化するのに役立ちます。
