住宅所有者協会の設立方法

目次

• HOAの成長
• HOAに関する現地法を学ぶ
• HOAの確立
• HOAを保護する
• 健全な財務記録を保持
• 住宅所有者に情報を提供する
• 苦情のフォローアップ
• ホストコミュニティの集まり
• ボトムライン

住宅所有者協会（HOA）は、安全性やセキュリティ、財産の維持の欠如、地方の迷惑、地方自治体が管理していないサービスの提供など、コミュニティ全体に影響を与える問題を管理します。 また、HOAは、住宅所有者を支配する力があるため、大きな争いの原因にもなります。

HOAは通常、新しいコミュニティが構築されるときに開発者によって形成されます。 多くのコミュニティで不動産を取得する条件として、バイヤーはHOAに参加する必要があります。 その結果、多くの人々は、特定の家に恋をしたからといって、自分が何であるか、どのように働いているかを本当に理解せずにHOAに参加することになります。

HOAの成長

住宅所有者協会（HOA）はますます普及しています。 マンション、住宅所有者協会、および協同組合の公共政策教授であるロバートH.ネルソンの形成におけるこの爆発的な成長について話すとき、次のように述べています。

最近の1970年は、米国の住宅の約1％にすぎませんでした。 しかし、2010年までに、6000万人以上のアメリカ人、米国の人口の20％以上を収容する300, 000以上のコミュニティ協会がありました… 1980年から2000年の間に、米国の新しい住宅の半分は、コミュニティ協会。

HOAに関する現地法を学ぶ

州の財産コードは、住宅所有者協会を設立するための法的ガイドラインを定めています。 たとえば、テキサス州のプロパティコードの第204章では、3人の委員会がプロパティオーナーズアソシエーション（POA）の設立を請願するために結成しなければならないと述べています。 委員会は、メンバーシップが必須のPOAを作成する予定であることを公式に書面で通知する必要があります。 区画内のすべてのレコード所有者に通知する必要があり、プロパティの少なくとも60％の所有者は、1年以内に請願書に署名して承認する必要があります。 POAが存在する場合、区画のプロパティの少なくとも75％の所有者の承認を必要とする別個の請願プロセスを通じて制限を作成できます。

HOAの確立

HOAを確立するプロセスは、HOAの場所によって異なりますが、おそらく次の手順が必要になります。

1. LLCまたは非営利法人を設立して事業構造を確立するHOAの運営方法と住宅所有者が順守しなければならないルールを説明する規約、条件、制限（CC&R）を作成するコミュニティ居住者向けのわかりやすい言葉設立定款や条例などの管理文書の作成（会議の頻度、投票のガイドライン、HOAリーダーの選出およびその他の運用手順の概要）有資格の役員/役員の選出たとえば、本を保管してお金を管理する方法を理解するため）

HOAを設立する人々が不動産法の専門家でない場合、HOAの専門知識を持つ弁護士を雇うことは、この段階での健全な決定でしょう。 HOAは、異議が申し立てられ、合法ではないと判断された場合、そのルールを施行することはできません。 優れた弁護士は、HOAリーダーが公正な住宅法などの注意を払うべき重要な問題を指摘して、協会が設立されてからの法的問題を回避することもできます。 連邦、州、および地方政府の規制は、HOA規則よりも優先されます。

（関連資料については、「 正しい弁護士を選ぶ方法」を 参照してください。）

HOAを保護する

役員と取締役会は、HOAの運営と監督を担当しています。 この高いレベルの責任に加えて、高いレベルのリスクが伴います。 HOAは、住宅所有者が訴訟を起こすことを決定した場合、自身を保護する方法を必要とします。

なぜ住宅所有者が訴えるのでしょうか？ カリフォルニア州エルクグローブでは、居住者が近隣駐車規則の提案された変更についてHOAを訴えました。 テキサス州ヒューストンの男性がHOAを訴えたのは、この地域の犯罪率が高いにもかかわらず、自宅から強盗バーを撤去したかったからです。 公正な住宅組織は、子供たちが建物に住むことを許可することを拒否したため、フロリダのマンション協会を訴えました。 取締役会メンバーは、HOAの居住者に対する信認義務に違反したとして訴えられ、個人的に責任を問われる可能性があります。

役員および役員の保険は、HOAを運営する人々に経済的保護を提供します。 法的防衛費用と損害賠償の両方をカバーしています。 ただし、意図的な不正行為は対象外です。 取締役、役員、または資産管理者がHOAの資金を横領する場合、従業員の盗難保険は協会を保護できます。

健全な財務記録を保持

HOAは機能するためにお金を必要とし、そのお金はコミュニティの居住者から来ます。 お金の一部はHOAの管理に資金を提供しますが（たとえば、法律、会計、および管理サービス）、ほとんどのお金は共通領域の維持に充てられます。 造園サービス、プールのメンテナンス、さらにはガベージコレクションの費用もかかります。 お金の一部は毎月使われ、残りは準備金に充てられます。 時々、HOAの準備基金からは支払えない大きな費用が発生します。 その場合、HOAは住民に特別査定と呼ばれる追加料金の支払いを要求します。

新しいHOAは、各施設の所有者から毎月の会費で徴収する金額を決定するために、資金分析を実行し、予算を構築する必要があります。 分析は、コミュニティメンバーが支払う費用、費用、予備基金に割り当てられる金額、および各居住者が所有するコミュニティの財産の割合に基づいています。 また、HOAを財務的に健全に保つために、準備基金を管理および投資する必要があります（たとえば、インフレに対してファンドの価値を維持する必要があります）。

住宅所有者に情報を提供する

会費を支払い、HOAの決定の影響を受けるコミュニティのメンバーとして、居住者は、HOAの活動とコミュニティに影響を与える問題を常に把握する必要があります。 HOAは定期的な会議を開催し、全員が参加する機会があることを十分に事前に居住者に通知する必要があります。 また、役員と役員の選挙を実施し、全員が投票する機会を確保する必要があります。 コミュニティのニュースレター、電子メール、および/またはWebサイトは、住宅所有者の輪を維持するのにも役立ちます。

HOAの役員とディレクターは、コミュニティ会議の議事録など、活動の詳細な記録を保管する必要があります。 協会は、重要な財務情報を定期的にコミュニティのメンバーに開示する必要があります。 メンバーは、HOAレコードを表示する権利を認識し、要求に応じてアクセスを許可する必要があります。

（詳細については、「 コンドミニアムボードの取り扱い 」を参照してください。）

苦情のフォローアップ

HOAはルールベースのコミュニティであるため、時々、コミュニティメンバーが違反しているルールを強制する必要があります。 また、HOAは居住者からの既存のルールが気に入らないという苦情や、進行中の問題を解決するために追加すべきと思われるルールに関する苦情にも対処する必要があります。

HOAはルールを迅速かつ一貫して実施する必要があります。 従うことを拒否する住宅所有者は罰金を科されるべきです。 住宅所有者が遵守を拒否した場合、HOAはアカウントをコレクションに送信するか、住宅所有者を訴える必要があります。 HOAは、選択的な強制を避ける必要があります。つまり、HOAリーダーや友人である地域住民とお気に入りを組むべきではありません。 偏った行動は訴訟につながる可能性があります。

専門の管理会社を雇用することで、HOAの役員と取締役の負担を軽減し、HOAリーダーとコミュニティの他のメンバーとの間の潜在的な対立の原因を排除できます。 管理会社は、管理作業の多くを引き継ぎ、ルールの施行や会費の徴収などの不愉快なことに対処できます。 また、資産管理の専門知識を活用して、コミュニティの円滑な運営を確保し、経験の浅い役員や取締役が犯す可能性のあるミスを回避できます。 ただし、専門家の管理にはお金がかかるため、住宅所有者の毎月のHOA料金が高くなります。

ルール施行の最悪のシナリオには、会費の不払いや特別な評価のために住宅所有者の財産を差し押さえることが含まれます。 この極端な措置は、住宅所有者とHOAの間に論争を呼ぶ状況を作り出す可能性があります。 また、抵当流れは財産価値を低下させますが、これは近隣の他の居住者にとっては良くありません。

ホストコミュニティの集まり

HOAは厳密にビジネスに関するものですが、そうである必要はありません。 偶発的な楽しいアクティビティにより、HOAメンバーは、HOAミーティングの潜在的な敵対的な設定だけでなく、友好的で社会的な基盤でお互いを知ることができます。 隣人が個人的にお互いを知っている場合、コミュニティは住みやすい場所になり、紛争は解決しやすくなります。

ボトムライン

住宅所有者協会の設立と管理は、大きな責任と大きな意味を持つ大きなタスクです。 HOAで不動産を購入することを検討している場合は、購入する前に何に投資しているのかを理解してください。

（詳細 については、住宅所有者協会について知っておくべき9つのことを 参照してください。）