不動産投資信託（REIT）の価値を推定しようとする投資家は、1株当たり利益（EPS）や株価収益率（P / E）などの従来の指標が適用されないことに気付くでしょう。 、REITの価値を推定するより信頼性の高い方法について説明します。
運用からの資金の調査（FFO）
架空の住宅REITであるXYZ Residential（XYZ）の要約損益計算書を見てみましょう。
2017年から2018年にかけて、XYZ Residentialの純利益、つまり「ボトムライン」はほぼ30％増加しました（+122, 534ドルから543, 847ドル）。 ただし、これらの純利益には減価償却費が含まれており、これは重要な項目です。 ほとんどの企業にとって、減価償却は、前の期間に行われた投資のコストを割り当てる許容可能な非現金費用です。 しかし、不動産はほとんどの固定プラントまたは設備投資とは異なります。これは、資産が頻繁に価値を失い、高く評価されるためです。 したがって、減価償却によって減少する測定値である純利益は、パフォーマンスの劣等な尺度です。 結果として、減価償却を除く運用資金（FFO）によってREITを判断することは理にかなっています。 （REIT投資に関する背景資料については、The REIT Wayを参照してください。）
企業は、脚注で報告されているFFOと純利益を調整する必要があります。 一般的な計算では 、 減価償却費を純利益に戻し、減価償却資産の売却益を 差し引き ます。 繰り返しではないため、REITの持続可能な配当支払能力に貢献しないと仮定して、これらの利益を差し引きます。 2017年と2018年のFFOへの純利益の調整（明確にするためにマイナー項目を削除）は、次のようにレイアウトされています。
減価償却が追加され、資産利益が差し引かれた後、運用からの資金（FFO）が2017年には約838, 390ドル、2018年にはほぼ758, 000ドルになることは明らかです。
FFOは報告する必要がありますが、弱点があります。既存の不動産ポートフォリオを維持するために必要な資本的支出を控除しません。 株主の不動産保有は維持される必要があります。たとえば、アパートの塗装などです。そのため、FFOは、すべての費用と支出の後に残っている本当の残余キャッシュフローではありません。
したがって、プロのアナリストは、「運用からの調整済み資金」（AFFO）と呼ばれる指標を使用してREITの価値を推定します。 FFOが一般的に使用されますが、専門家は2つの理由でAFFOに焦点を合わせる傾向があります。 第一に、それは株主が利用可能な残余キャッシュフローのより正確な尺度であり、したがって価値を推定するためのより良い「基本数」です。 第二に、それは真の残余キャッシュフローであり、REITの将来の配当支払能力のより良い予測因子です。
AFFOの定義は統一されていませんが、前述のように、ほとんどの計算では資本支出が差し引かれています。 XYZ Residentialの場合、2018年のAFFOを取得するためにFFOからほぼ182, 000ドルが差し引かれます。この数値は、通常REITのキャッシュフロー計算書で確認できます。 特定のプロパティをよく見ると、より正確な情報が生成される可能性がありますが、既存のプロパティを維持するために必要な現金の見積もりとして使用されます。
1株当たり利益EPSやP / Eなどの従来のメトリックは、REITの価値を推定する上で信頼できません。
FFOおよび/またはAFFOの成長を調べる
FFOとAFFOが手元にある場合、REITの値をより正確に推定し、一方または両方のメトリックの予想される成長を探します。 これには、REITとそのセクターの潜在的な見通しを注意深く見る必要があります。 REITの成長見通しの評価の詳細はこの記事の範囲を超えていますが、考慮すべきいくつかの情報源を以下に示します。
- 賃料の見通しは、占有率を改善/維持する見込みを高めますプロパティをアップグレード/アップスケールする計画（人気のある成功した戦術は、ローエンドのプロパティを取得し、それらをアップグレードして、より高品質のテナントを引き付けることです。外部の成長見込み過小評価されている不動産の買収資金を調達するために、パフォーマンスの低い不動産を販売する）
FFO / AFFOにマルチプルを適用する
REITのトータルリターンは、支払配当と価格上昇という2つのソースから得られます。 予想される価格上昇は、FFO / AFFOの成長と、価格からFFOまたは価格からAFFOの倍数の拡大という2つの要素に分けられます。
XYZの倍数を見てみましょう。 FFOで割った価格を示していることに注意してください。実際には、時価総額をFFOで割った値です。 この例でのXYZの時価総額（1株あたりの価格を掛けた株数）は約80億ドルです。
業界の同業者と直接比較する以外に、これらの倍数をどのように解釈しますか？ P / E倍数と同様に、価格対FFOまたは価格対AFFOの倍数の解釈は正確な科学ではなく、倍数は市場の状況や特定のREITサブセクターによって異なります。 また、他のエクイティカテゴリと同様に、高すぎる倍数での購入は避けたいと考えています。
支払われた配当金のほかに、価格上昇は2つのソースに分類されます：FFO / AFFOの成長および/または評価倍数の拡大（価格対FFOまたは価格対AFFO比率）。 たとえば、FFOが10％成長し、10.55xの倍数が維持される場合、価格は10％成長します。 ただし、倍数が約5％から11倍に拡大すると、価格上昇は約15％になります（FFOの10％増加+倍増5％）。
有用な演習では、価格とAFFOの倍数の逆数、つまり 1÷= AFFO / Priceを使用し ます。 これは、XYZ Residentialで約7.2％（ $ 575.7÷8, 000 ）に相当し、「AFFO利回り」と呼ばれます。 REITの価格を評価するために、AFFOの利回りを以下と比較できます。
1.市場の時価総額、または「キャップレート」
2. REITのFFO / AFFOの成長率の推定。
キャップレートは一般的な数値であり、投資家に市場が現在不動産にどのくらい支払っているのかを示します。 たとえば、8％は、投資家が一般に各不動産の純営業収益（NOI）の約12.5倍（ 1÷8％ ）を支払うことを意味します。
市場のキャップレートが約7％であり、XYZのFFO / AFFOに対する成長期待が5％であると仮定しましょう。 AFFOの計算利回りが7.2％の場合、市場のキャップレートと比較すると価格が合理的であるため、おそらく良い投資を検討しているでしょう（少し高いのですが）。 さらに、私たちが期待している成長は、最終的にはより高い配当と価格の両方につながるはずです。 実際、他のすべての投資家が当社の評価に同意した場合、XYZの価格はこれらの成長期待を組み込むために高い倍数が必要になるため、はるかに高くなります。
ボトムライン
REIT評価では、純利益ではなく運用資金（FFO）を見ると、より明確になります。 また、将来の投資家は、運用から調整された資金（AFFO）を計算する必要があります。これにより、不動産ポートフォリオの維持に必要な支出が差し引かれます。 AFFOは、REITの配当支払能力と成長見通しを測定するための優れたツールを提供します。
