半減期とはどういう意味ですか？
半減期は、総元本の半分が将来の日付を表すために使用される用語です 住宅ローン担保証券（MBS）、または別の形態の負債または債券が返済されます。 半減期がどうなるかは推定できますが、セキュリティの変数として明確ではありません または住宅ローンが変更される場合があります。
重要なポイント
- 半減期は、総元本の半分の将来の日付を表します 住宅ローン担保証券（MBS）、または別の形態の債務または債券が返済されます。住宅ローンの範囲外では、半減期は償却または沈降基金による返済に依存しています。
半減期を理解する
不動産では、半減期は住宅ローンの返済の中間点を意味します。 MBSの場合、住宅ローンは発行者によって販売されます 銀行が政府支援企業（GSE）または金融会社に送金し、1つにまとめて単一の投資可能なセキュリティを形成する これは、基礎となる住宅ローンの元本の半分が支払われたときに半減期が発生することを意味します。
半減期に達するまでの時間は、金利に依存します。 借り入れのコストが下がると、住宅所有者はより安い料金で住宅ローンの借り換えをするように奨励されるため、元本はより早く返済されます。 逆に、金利が上昇すると、住宅所有者が不動産の未払いの住宅ローンを返済するのに時間がかかるため、半減期が長くなります。
半減期は、他の形態の債券または債務の返済の中間点を表すためにも使用できます。 住宅ローンの領域外にある債券の半減期は、償却または沈降基金による返済に依存しています。
たとえば、25年債には、債券の元本の5％を発行から5年後に返済する規定がある場合があります。 この場合、債券の半減期は5年であり、発行の半分を償還するのに必要な年数に追加されます。 したがって、債券は15年後に半減期に達します。
半減期の例
住宅ローンの半減期は元本返済の中間点であり、利息の支払いは含まれません。 ただし、関心が高ければ高いほど、校長の中間地点に到達するのに時間がかかります。
たとえば、30％の住宅ローンを100, 000ドルで借りて、5％の利子で家を購入するとします。 これにより、毎月の支払い額は約500ドルになります。これは、高額の利息から始まり、元本の支払いが増えるにつれて減少します。
このシナリオでは、利息の影響により、住宅ローンの元本の半分を返済するのに19年以上かかります。
MBSの半減期
上記の例が示すように、住宅ローンの半減期は通常、ローンの時系列の中間点よりも後に発生するはずです。 ただし、特定の状況では、この瞬間ははるかに速く発生する可能性があります。
米国では、平均住宅ローン期間は30年ですが、MBSの平均半減期は約12年です。 どうして？ これらの投資に組み込まれた住宅ローンの一部は、予定より早く返済されるためです。 住宅所有者が前払いを行うたびに、これらの投資が基礎となる住宅ローンの元本の半分を取り戻すのにかかる時間を短縮します。
通常、予想よりも早く支払いを受けるのは良いことです。 MBS保有者には当てはまりません。 住宅所有者が借り換えをするとき、投資家は借りている元本を支払われますが、元の住宅ローンにまだ支払われるべき残りの利子も逃します。
これにより、MBS投資家にとって、金利がどこに向かっているのかを予測することができます。 安定した料金は、MBSの期間を延ばし、その後半減期の長さを延ばし、投資からより多くのお金が回収されるようにします。 しかし、金利の上昇は投資家が低利回りで立ち往生することが多いため、それほど有利ではありません 彼らが他の場所に行くことができるより。
