休暇中の家、賃貸収入物件、退職後の落ち着く場所を探しているアメリカ人はますます増えています。 海外で財産を所有する場合の税制上の優遇措置は、いくつかの例外を除き、米国で所有する場合と同様です。
重要なポイント
- 海外で資産を所有している場合、米国の税制上の優遇措置は、資産の使用方法によって異なります。資産が個人使用の場合は、不動産税ではなく、住宅ローンの利子を差し引くことができます。個人使用またはレンタル使用で家を使用する日数。
財産所有者が米国の税法から得られる利益は、財産の使用方法によって異なります。 たとえば、家に住んでいる場合、一般的に住宅ローンの利子を差し引くことができます。 不動産を賃貸収入に使用する場合、住宅ローンの利子と、損害賠償責任保険、修理および保守費用、および不動産の維持に関連する現地および長距離の旅費を含むその他の費用を差し引くことができます。
米国の税法が外国の財産所有権をどのように扱っているか、および財産を売却することの税の意味を読んでください。
個人使用のプロパティ
主要な居住地と同様に、ホームオフィスの控除を請求できない限り、公共料金、メンテナンス、保険などの費用を償却することはできません。
住宅の利子控除は、自宅が米国であろうと海外であろうと同じですが、固定資産税の働きは異なります。 Tax Cuts and Jobs Act（TCJA）の下では、外国の財産に対する固定資産税を差し引くことはできなくなりました。
賃貸物件
不動産の賃貸収入を受け取る場合、税規則はより複雑になります。 家をレンタルではなく個人で使用する日数に応じて、異なるルールが適用されます。 一般に、次の2つのカテゴリのいずれかに分類されます。
- 家を14日以内レンタルし、14日以上、またはレンタルされた合計日数の10％を超えてプロパティを使用します 。 その収入をIRSに報告することなく、毎年最大2週間（14泊）誰か他の人に家を借りることができます。 1泊5, 000ドルでレンタルしたとしても、14日間以上レンタルしていなければ、レンタル収入を報告する必要はありません。 この家は個人の居住地とみなされ、標準のセカンドホームルールに基づいて住宅ローンの利子を差し引くことができますが、賃貸料の損失や費用は除外できません。 家を15日以上レンタルし、14日未満、または家がレンタルされた日の10％未満で使用します。 この場合、IRSは住宅賃貸物件を考慮し、賃貸活動はビジネスと見なされます。 留意してください：家族のメンバーが家（つまり、配偶者、兄弟、両親、祖父母、子供、および孫）を使用している場合、公正なレンタル料金を徴収しない限り、それは個人的な日としてカウントされます。 すべての賃貸収入をIRSに報告する必要がありますが、良いニュースは、これにより、住宅ローンの利子、外国の固定資産税、広告費用、保険料、ユーティリティ、および不動産管理者に支払われる手数料などのレンタル費用を差し引くことができることです。 自宅の賃貸不動産と海外の賃貸不動産の顕著な違いの1つは、国内の住宅不動産の現在の27.5年ではなく、海外の不動産が40年間で減価償却されることです。 いずれの場合も、構造（建物）の価値のみを減価償却します。 土地は減価償却されません。
物件の売却
米国セクション1031では、外国の財産を別の外国の財産とのみ販売および交換することができます。
ただし、国内の資産と外国の資産の税務上の扱いの重要な違いは、米国の資産が海外の資産と同種と見なされないことです。 米国セクション1031では、国内向けおよび外国向けの交換のみが許可されています。
米国は、米国外のすべてのプロパティを米国外の他の同様のプロパティと類似していると見なします。そのため、パナマの家を、パナマ、エクアドル、コスタリカの別の家と交換することが可能です。 それはただ、米国のどの財産とも同類とは見なされません。
二重課税
支払った賃貸所得税の税額控除に加えて、外国で資産を売却してキャピタルゲイン税を支払う場合、外国税額控除を請求することもできます。
ボトムライン
海外で購入するときは、計画と詳細に細心の注意を払う必要があります。 多くの国では、誰が財産を所有でき、どのように使用できるかについての規則と規制があります。 海外で家を購入する場合は、財産権を保護するために取引が行われていることを確認してください。 米国では、住宅購入者は所有権を受け取ります。 この区別はすべての国で明確ではありません。
また、正確な状況に応じて、外国の不動産所有者として、米国の税務フォームをいくつか提出する必要がある場合があることに注意してください。 たとえば、海外で家を借りて、家賃を徴収するために銀行口座を開設する場合、すべての口座の総額が$ 10, 000以上であれば、FBAR（外国銀行および金融口座のレポート）フォームを提出する必要があります暦年の日。」
他のフォームには、フォーム5471 –特定の外国企業に関する米国人の情報の返却が含まれます（あなたの財産が外国企業に保有されている場合）。 およびフォーム8858 –外国の無視された事業体に関する米国人の情報の返却（海外の不動産が外国のLLCに保有されている場合）。
外国の財産所有権と税法は複雑であり、時々変化するため、資格のある税理士および/または米国および海外の不動産弁護士に相談して身を守ってください。
