財務管理収益率– FMRRとは何ですか？
財務管理収益率（FMRR）は、不動産投資のパフォーマンスを評価するために使用される指標であり、不動産投資信託（REIT）に関連しています。 REITは、収入を生む不動産および/または住宅ローンのポートフォリオを保有する不動産会社または信託によって一般に提供される株式です。
FMRRは内部収益率に類似しており、投資の長さとリスクを考慮します。 FMRRは、安全率と再投資率として知られる2つの異なる率でキャッシュフロー（流入と流出）を指定します。
財務管理収益率の説明
財務管理収益率の計算は非常に複雑であるため、多くの不動産専門家や投資家は、不動産分析に他の指標を使用することを選択します。 FMRRを使用する利点は、投資家が投資機会を同等に比較できることです。
内部収益率（IRR）は、金融用語集内で長い間収益の標準的な尺度でしたが、主な欠点は、値が時間や保有期間を考慮できないことです。 そのため、これは流動性の弱い指標であり、特定の投資セキュリティまたはビークルの全体的なリスクレベルを決定する上で重要な役割を果たします。 たとえば、IRRのみを使用する場合、2つのファンドは収益率に基づいて同じように見えますが、一方は元の元本投資額に単純に戻るために他方は2倍の時間がかかる場合があります。 多くのアナリストは、IRRまたはMIRRのリターン測定値に投資回収期間を追加して、元本投資額の回収に必要な時間の長さを評価します。
変更された内部収益率は、初期の現金支出とその後の現金流入の想定再投資率の差を調整することにより、標準内部収益率を改善します。 FMRRは、「安全率」と「再投資率」として知られる2つの異なるレートでキャッシュアウトフローとキャッシュインフローを指定することにより、さらに一歩進んでいます。マイナスのキャッシュフローをカバーするためにマイナスのキャッシュフローが使用されます。
- 安全なレートは、負のキャッシュフローをカバーするために必要な資金が容易に達成可能なレートで利息を稼いでおり、必要に応じて（たとえば、預金口座の日から）必要なときに引き出すことができると想定しています。 この場合、資金は流動性が高く、必要なときに最小限のリスクで安全に利用できるため、レートは「安全」です。 再投資率には、同様のリスクを伴う同様の中間投資または長期投資に正のキャッシュフローが再投資されたときに受け取る率が含まれます。 再投資率は流動的ではない（つまり、別の投資に関係する）ため、安全率よりも高く、したがって、より高いリスクの割引率が必要です。
重要なポイント
- 財務管理収益率（FMRR）は、不動産投資のパフォーマンスを評価するために使用される指標であり、REITに関連します。FMRRは、安全な収益率と再投資収益率を採用した修正IRR公式に依存しています。財務管理収益率の計算は非常に複雑であるため、多くの不動産専門家や投資家は、不動産分析に他の指標を使用することを選択します。
FMRRの計算
FMRRは修正された内部収益率であるため、公式に計算する方法はなく、試行錯誤を繰り返して計算する必要があり、コンピューターソフトウェアで簡単に計算できます。 このようなソフトウェアを使用する前に、特定の保有期間中のすべての将来のキャッシュフローに適用する安全率と再投資率（安全率よりも高い）を決定するために実行する必要があるいくつかの重要な手順があります。
- 可能な限り前年度の正のキャッシュフローを見て、将来の負のキャッシュフローをすべて取り除いてください。 代わりに、安全な収益率でアウトフローが割引され、プラスのキャッシュフローから差し引かれます。ステップ1に適用されなかった可能性のある他のすべての現金流出も、安全なレートで割引されます。残りの正のキャッシュフローを再投資率で期間設定します。 これらは、投資の保有期間の終了時に販売から予想される予測キャッシュフローに追加されます。IRRを計算します。
これらの手順の結果は、財務管理収益率です。
