協同組合に住む人々が年次株主総会で最後に聞きたいのは、協同組合が債務不履行の危険にさらされているということです。 しかし、多くの人々にとって、これは現実です。 毎年、協同組合は破産し、「所有者」を寒さの中に残しています。
生協とは？
協同組合は、居住者が法人と呼ばれる法人の持分を所有する住宅の取り決めです。 これらの株主は、アパートまたはユニットのいずれかに住むことを許可する専有リースまたは権利を受け取ります。 技術的には、所有者は不動産自体ではなく、この企業の株式のみを所有しています。 会社は不動産を所有しています。 株式の所有者は、清掃、熱、水、従業員の給与、ゴミの除去、修理費用、税金、保険、および建物の基礎となる住宅ローンなどの建物管理費用を賄うために使用される月次メンテナンス費用を支払います。
デフォルトのタイプ
協同組合に関係する2つの一般的に知られているデフォルトのタイプがあります：住宅ローンのデフォルトと技術的なデフォルトです。
- 技術的なデフォルト はそれほど深刻ではありません。 ニューヨークおよびニュージャージー州の不動産弁護士であり、ニューヨーク市の住宅および商業用不動産会社の責任者であるアダム・ライトマン・ベイリーは、この種のデフォルトは「違反して修理を行わないことからなる」と述べています。すべての金銭的支払いが期限内に支払われたとしても、住宅ローン契約の一部です。」 通常、これらのタイプのデフォルトは、修復を完了するか、少なくとも費用を支払うことで解決できます。 住宅ローンのデフォルト は、元の契約によると、貸し手が建物の支払いを受け取っていないため、はるかに深刻です。 これは、支払いを逃さずに毎月のメンテナンスを熱心に支払った株主にとってはイライラする状況です。 多くの場合、これは協同組合の破産申請に向けた最速のルートです。 この状況では、貸し手は建物の管理者にデフォルトの通知を送信し、住宅ローンのデフォルトが解決されない場合、差し押さえプロセスが開始されます。
最悪のシナリオ：差し押さえ
差し押さえは、協同組合が破産を申請したときに発生する可能性のある最悪の事態です。 差し押さえは、建物の法的所有権を取得するために貸し手によって開始された訴訟です。 Dewey&LeBoeuf LLPのパートナーであるStuart M. Saftは、ニューヨークでは差し押さえに数年かかることがありますが、最終的には協同組合に正当な防御がなければ、審判が建物を売却するオークションを開催すると言います。株主は賃貸テナントに戻り、アパートを「所有」しなくなります。
住宅ローンの不履行の結果として協同組合が破産を申し立てた場合、貸し手は建物を差し押さえて株主を立ち退かせることができます。 「建物の住宅ローンは株主による個人的な保証ではないため、基礎となる住宅ローンの貸し手は各アパートの株主を追うことはできません。」 破産では、協同組合の銀行は株主の前で支払われます。
したがって、破産の差し押さえ販売からの収益はすべて銀行に支払われます。 個人の住宅ローンを取得した株主は、たとえアパートの所有権を失ったとしても、それらの支払いに対して責任を負います。
このシナリオでは、株主には多くの選択肢がありません。 協同組合が第11章（再編）を提出することを選択した場合、協同組合の住宅ローンは、それを第7章（清算）に変換するために移動できます。
破産または差し押さえでは、協同組合の株主はそこに住んでいる場合はテナントとして残りますが、所有権のリースはキャンセルされます。 彼らが彼らのアパートの抵当を借りて、支払わないならば、「彼らは不利な所得税の結果をもたらすかもしれません」と、サフトは確認します。
債務不履行に陥る可能性のある協同組合は、追加の資金を借りたり、毎月のメンテナンスを増やしたり、評価を追加したりして、支払いに追いつくことができます。 評価とは、月次メンテナンスの一時的な増加です。 この増加は、協同組合が必要とする修理またはその他の費用に充てられます。
生協破産は一般的ですか？
協同組合の破産はまれにしか発生しません。 Saft氏は、「私たちが知る限り、NYCで第二次世界大戦以来10未満の協同組合が差し押さえられていないため、今は起こりそうにありません。しかし、警戒するほうが有利です。」 技術的なデフォルトの結果、ノート内のすべての金銭が期限切れになる場合、技術的なデフォルトは破産につながる可能性がありますが、これはほとんどありません。
株主は何ができますか？
残念なことに、株主が生協アパートをすでに購入している場合、できることはあまりありません。 問題のある協同組合で株式を購入した場合は、資格のある弁護士に助言を求めるべきです。 重要なのは、買い物をするときは知識に基づいた決定を下し、購入する前に生協を調査することです。
ベイリーは、購入者を代表するとき、過去2年間の建物の財務を分析することにより、建物が安定していることを確認すると言います。 彼は、財務諸表を主要な構造的改善または必要な修理と比較し、建物に十分な現金準備があるかどうかを調べます。 住宅ローンの支払いや支払いの費用を支払う余裕のない建物は、明確な危険信号です。
協同組合のアパートハンターは、財務自体を求めることで、「悪い」協同組合に陥ることを回避できます。 2年間の歴史を見ると、建物がどの程度うまく機能しているか（または不十分であるか）がよくわかります。 たとえば、低い現金準備は、協同組合が緊急修理をカバーするのに十分な資金を持っていないことを示している可能性があります。 この場合、協同組合は、別のローンの形で銀行から、または株主から資金を取得する必要があります。
株主はアパートを調査する際に重要な質問をする必要があります。 たとえば、協同組合が毎月の住宅ローンの支払いを行っているかどうかを尋ねます。 支払いを逃した場合は、理由を尋ねてください。 住宅ローン以外に保留中の他の種類の債務があるかどうか、また、今後の大規模な修理があるかどうか、もしそうなら、協同組合はどのようにそれらを支払うつもりですか。
Saftはいくつかのヒントを提案します。「最後の財務諸表を見て、会計士がきれいな監査書簡を発行したかどうかを確認してください。多くの株主が維持費を払っていない場合、管理代理店から。問題があるかどうかを確認するために弁護士に協同組合の議事録を読んでもらう。」
ボトムライン
協同組合委員会は、将来の買い手として、あなたの財務履歴について質問する権利があります。 それはあなた自身の個人の住宅ローンの支払いに加えて、あなたが毎月のメンテナンスの責任を果たすことができることを確認したいです。 しかし、バイヤーとして、あなたは最終的に住む生活空間が経済的に安定していることを確認する権利も持っています。 必ずすべての詳細について尋ねてください。 それはあなたの未来ですので、あなたの権利を行使してください。
