目次
- ショートセールとは何ですか？
- ショートセールの仕組み
- 差し押さえの違い
- 空売りへのステップ
- 空売り契約
- 長所と短所
- 空売りで避けるべき落とし穴
- 空売りのベストエージェント
- 価格をめぐる交渉
- 探し続ける
- 良い取引か悪いですか？
ショートセールとは何ですか？
ショートセールは、現在の所有者が支払うべき金額よりも低い購入価格で利用できる住宅です。
この取引は、抵当権を行使して家を差し戻すことを避けることを可能にすることにより、銀行に利益をもたらします。 売り手は、抵当権実行に伴う信用の打撃と、時に付随する破産を回避します。
ショートセールの仕組み
空売りは、借り手が苦しんでいる住宅所有者に時々利用できる金融オプションです。 彼らは住宅ローンの支払いに遅れをとっており、水中の家を持っています。 つまり、住宅は住宅ローンの未払い残高よりも価値がありません。
予想外の現金のwind落を除けば、所有者は家を手放すことを余儀なくされます。 実際には2つのオプションしかありません。空売りまたは差し押さえです。
専門家は、空売りが良い取引であるかどうかに同意しません。 支持者は、そのような家の価格は市場価値を下回っていると言います。 反対派は、銀行が火の販売をすることに興味がないと言います。
空売りは通常、住宅の価値が20％以上低下したときに住宅所有者によって開始されます。 プロセスを開始する前に、住宅ローンを保持している貸し手が決定を承認する必要があります。 さらに、通常は銀行である貸し手は、空売りが理にかなっている理由を説明する文書を必要とします。 結局、融資機関はその過程でお金を失う可能性があります。
空売りが承認された場合、買い手は最初に住宅所有者と交渉し、次に銀行からの購入の承認を求めます。 貸主の承認なしに空売りは発生しないことに注意することが重要です。
空売りは、長期にわたる事務処理集約型の取引になる傾向があり、処理に最大1年かかります。 しかし、彼らは抵当流れのように住宅所有者の信用格付けに有害ではありません。 空売りは、将来の貸し手と債権者にとってより良いように見えます。 銀行が家を取り戻すために移動する前に人が行動を起こしたことを示しています。 空売りをした住宅所有者は、すぐに別の家を購入する資格さえあります。
重要なポイント
- 水中の住宅所有者にとって、空売りは信用の取り戻し、立ち退き、ブラックマークを回避する方法となる可能性があります。努力する価値があります。
差し押さえの違い
差し押さえでは、借り手が一定数の支払いを怠った後、貸し手が家を押収します。 ほとんどの空売りとは異なり、住宅所有者が家を放棄した後に差し押さえが行われる場合があります。 居住者がまだ立ち去っていない場合、抵当権行使プロセスで貸し手によって追い出されます。
抵当流れは、通常、貸し手が資産を迅速に清算することを懸念しているため、空売りとして完了するのに長くかかりません。 差し押さえられた住宅は、買い手が公共のプロセスで住宅に入札する「受託販売」で競売にかけられることもあります。
差し押さえを受ける住宅所有者は、信用格付けが即座に低下し、急激に低下します。 ほとんどの場合、彼らは別の家を購入するために最低5年、またはFHAローンで3年待たなければなりません。 差し押さえは7年間の信用報告書に表示されます。
いつ空売りをするべきですか？
空売りへのステップ
空売りプロセスは州ごとに異なりますが、一般的に手順は次のとおりです。
- ショートセールパッケージ - 金融パッケージが売り手から貸し手に提出されます。 これには、財務諸表、売り手の苦労を説明する手紙、および財務記録のコピーが含まれます。 空売りオファー - 売り手が興味のある買い手からのオファーを受け入れると、リスティングエージェントは貸し手にリスティング契約、実行された購入オファー、買い手の事前承認書、および真剣な小切手のコピーを送信します。 銀行の処理 - 銀行はオファーを確認し、空売りを承認または拒否します。 これには数週間から数か月かかる場合があります。
空売り契約
いくつかの点で、空売り物件の購入は、家での購入と同じです。 ただし、この場合、契約は条件が住宅ローンの貸し手の承認を受けることを指定します。
契約には、不動産が「現状のまま」購入されていることも明記する必要があります。 買い手は、検査で重大な問題が明らかになった場合に取引をキャンセルできる文言を含めることができますが、より低い価格で交渉できる可能性は低いです。 また、銀行は修理を行う可能性は低く、売り手は現金に縛られているため、手伝う可能性はさらに低くなります。
差し押さえとは異なり、貸出機関は空売りで財産を所有していません。 ただし、売却を承認する必要があり、収益を受け取るため、買い手は主に住宅所有者ではなく銀行と取引します。
長所と短所
空売り取引は、通常の不動産取引よりもはるかに時間がかかり、忍耐力のテストになります。 あなたが空売り物件で申し出をするならば、待つ準備をしてください。 銀行は、空売りの申し出に応答するのに数ヶ月もかかることで有名です。
空売りが既に貸し手承認されていることを確認してください。 売り手が銀行との空売りをまだ交渉していない場合、買い手は長い間待ち構えています。
一部の専門家は、待ち時間を短縮するために貸し手に期限を与えることを推奨しています。 この戦略が本当に銀行を行動に駆り立てるかどうかを言うのは難しいですが。
空売りで避けるべき落とし穴
バイヤーは、空売りが既に貸し手承認されていることを確認する必要があります。 売り手がまだデフォルトになっていないか、銀行と空売りを交渉していない場合、買い手は長い待ち時間があります。 銀行は、差し押さえに行くことでより多くのお金を得ることができると思うならば、空売りに興味がないかもしれません。
潜在的な買い手はまた、住宅ローンの貸し手がショートセルのプロパティに問題がないことを確認するために事前に確認するのが賢明です。
空売りのベストエージェント
取引は複雑であるため、買い手は、空売り経験があり、取引を希望するエージェントまたは不動産業者と協力する必要があります。 特定の不動産業者は空売りを専門としており、全米不動産業者協会が提供する指定である空売りおよび差し押さえリソース（SFR）認定を保持している場合があります。 この認定資格の保有者は、特別なトレーニングを受けています。
価格をめぐる交渉
空売り物件の買い手は、売り出し価格を上げる準備をする必要があります。 最終的に、売り手は販売価格を承認する本当の権限を持たず、銀行だけがそれを認め、彼らは反論するかもしれません。
他方、特に大幅に低いオファーの場合、銀行はオファーを完全に拒否する可能性があります。 最悪のシナリオでは、彼らはまったく応答しないかもしれません。
探し続ける
銀行があなたの申し出に答えるのにおそらくどれくらいの時間がかかるかを考えると、買い手はおそらく応答を待っている間、他の家を見続けるべきです。 エージェントは、買い手がオファーを撤回する柔軟性を保持できるように、空売り購入契約を作成できます。
たとえ買い手がエスクローに行ったとしても、銀行はオファーを収集し続ける可能性があります。 潜在的な購入者は、この時点で検査、タイトル検索などで数千ドルを払う可能性が高いため、ほとんどの人はこれを非倫理的と見なします。 しかし、銀行は取引の損失に直面しており、損失を最小限に抑えたいと考えています。
ゲームの後半で取引から脱落することは、買い手にとって多大な時間とお金の浪費であり、言うまでもなくイライラすることです。
これらのすべての理由から、空売りのリスト価格は、懐疑的な見方で十分に考慮されなければなりません。
良い取引か悪いですか？
専門家は、空売りが買い手にとって良い取引であるかどうかに同意しません。 提案者は、空売り物件の価格が市場価値を下回っており、買い手が大金を手に入れる機会、または初めての住宅購入者が他の方法では手に入らないかもしれない家に入る機会を作り出していると言います。 反対派は、銀行は火の販売に関心がなく、不動産の価格を設定または受け入れる前に、同等の市場分析を行うと言います。
さらに、空売りのリスト価格は、銀行が実際に受け入れることに同意した金額ではなく、売り手の代理人が銀行が受け入れると考える金額である場合があります。 銀行は価格が低すぎると感じるかもしれませんし、売り手は入札戦争を起こす意図で市場の下に不動産をリストするかもしれません。
いくつかの州では、売り手は彼に対して欠乏判決を下します。これは、住宅ローンの金額と家の販売価格の差額を銀行に返済することを義務付けているので、できるだけ多くのお金を得ることが売り手の最善の利益です。
銀行と買い手の両方の利点の1つは、銀行所有の不動産とは異なり、空売り物件がゴミ箱に入れられたり、略奪されたりする可能性が低いことです。 所有者の財政状況のために不動産は延期されたメンテナンスに苦しむかもしれませんが、売り手はまだ住んでいる場所を破壊する可能性はありません。 対照的に、差し押さえのために財産を失った住宅所有者は、しばしば、銀行に戻る方法として、家に対する欲求不満を取り除きます。
