目次
- エクイティストリッピングの基本
- HELOCの使用
- 第二の住宅ローンを引っ張る
- ホームステッド免除の使用
- フレンドリーローン戦略
- 相互担保化
- 不動産LLC
- ボトムライン
エクイティストリッピング（不動産資産のエクイティ価値を低下させるプロセス）は、最も古い資産保護戦略の1つです。 本質的には、債権者が取得する持分がほとんどまたはまったくない程度に財産を債務で負担する必要があります。 他の当事者に財産に対する請求権を与えることにより、所有者はキャッシュフローと資産の使用を管理しつつ、あらゆる種類の法的判断を完璧にしようとする者にとって財産を魅力のないものにします。 これは一見単純なアプローチですが、その有効性を確保するために満たす必要がある特定の要件があります。 この戦略を実行するさまざまな方法により、所有者の利益が増加します。
エクイティストリッピングの基本
抵当流れの救済策の詐欺、株式の剥奪、または担保と混同しないことは、債権者の目にこれらの資産の株式を価値のないものにすることにより、不動産資産の所有権を保護するために行われます。 多くの異なる株式ストリッピング戦略がありますが、それらはすべて、それらに大きな株式持分を持たずに不動産資産を管理することを必要とします。 所有権を取得するのが困難または費用がかかるようにすることにより、所有者は、法的手続きにおける愛着から家や他の所有物を隔離することを望みます。 アイデアは単純です。財産の管理と楽しみを維持しますが、債権者が獲得するための公平性はほとんどまたはまったく残しません。 （詳細については、 差し押さえ詐欺の回避を ご覧ください。）
同時に、あらゆるタイプの資産保護戦略と同様に、保護が必要とされる時間よりも十分前に株式の除去を実行する必要があります。 法的手続き中に資産予測戦略を実行することは、通常、裁判所によって不適切とみなされます。 たとえば、他の人の名前に資産を入れようとすることは、資産を隠す目的でのみ行われる不正な転送と見なされます。
伝統的に、株式剥奪（配偶者剥奪として知られている）の最も一般的な形式は、金銭的な理由で訴えられる可能性が低い配偶者にタイトルを放棄することでした。 離婚は法的責任よりも資産に対するより大きな脅威であるため、この以前は効果的な戦略は使用されなくなりました。
HELOCの使用
最近では、愛着の可能性を減らす最も一般的な方法は、資産に対して借入を行い、債務を履行するために他の当事者に先取特権を与えることです。 借入の最も一般的な形式は、ホームエクイティの与信枠（HELOC）です。 HELOCを使用すると、貸し手には、不動産の持分に対する先取特権が与えられます。これは、ローンの担保として機能します。 未積立のエクイティローンでさえ、借り手にとって大きなリスクを生じることなく、帳簿上のエクイティを大幅に削減します。 ほとんどのエクイティの信用枠は、資金を使用しないことに対して手数料を請求せず、セットアップするのに非常に安価です（無料でない場合）。 HELOCは、債権者が不動産の実際の持分を取得することをはるかに困難かつ費用のかかるものにし、借り手のキャッシュフローに影響を与えることなく、債権者が法的手続きを開始することをしばしば阻止します。
不動産に資金のないHELOCを配置することは、あらゆる資産の最前線です。 また、緊急事態やその他の予期しない金銭的義務に使用できる資金源を提供します。 資金が残っていない場合、HELOCは必要な利子または元本返済という形で金銭的リスクを追加しません。 債権者は実際に銀行に支払うべき金額を知ることができないため、この戦略は当事者が財産を追うことを思いとどまらせるのに効果的ですが、債権者が法廷に行くことを決めた場合は効果が低くなります。
第二の住宅ローンを引っ張る
より効果的ではあるが、よりリスクの高い保護手段は、HELOCまたはセカンドモーゲージの形で資金提供されたローンを使用することです。 ローンの資金が調達されると、貸し手は優先順位先取特権、つまり、借り入れた金額に対する持分に対する請求を受け取ります。これは、債権者の判断に優先します。 この場合、不動産の資本は実際には借りた資本の分だけ減少しますが、法的手段では回収できず、債権者の訴える動機をさらに低下させます。
ホームステッド免除の使用
多くの州には、住宅地の免除があり、債権者が金融債務を履行するために差し押さえることができる家の持ち分を制限しています。 ただし、ほとんどの人にとって、ホームステッドの免除は、住宅の価値のほんの一部しか保護しません。 たとえば、住宅ローンのない400, 000ドルの家と100, 000ドルの家の免除では、潜在的な法的請求にさらされる30万ドルの株式があります。 この状況では、資産に何らかの種類のローンを保持することは理にかなっており、その結果、株式は100, 000ドルを超えません。 何かが起こり、判決が下された場合、債権者は財産記録を見て、家の価値を評価し、高価な法的措置によって得られるものはほとんどないと判断します。
ただし、ローンの資金調達に関する問題は2つあります。 第一に、不動産所有者は、不動産への投資と同じかそれ以上に生産的な資本の用途を見つけなければなりません。 第二に、所有者は、毎月必要な元本および利息の支払い、または貸し手によるリスク差し押さえによってローンを維持できなければなりません。 財産所有者が資本のために財産を剥ぎ取り、それを株式市場に投資するという多くの説明があります。 強気市場で祝われたこの戦略は、長期にわたる市場の衰退の間、差し押さえ率を高めました。 この戦略を検討する際、ほとんどの人は、資産から引き出した収益を適切に使用または投資する方法を考えることができません。 （背景情報については、 Investopedia Special Feature：Subprime Mortgagesをご覧 ください。）
フレンドリーローン戦略
差し押さえのリスクを減らすために、一部の所有者は、個人的に知っている誰かが管理する企業または信託から友好的なローンを取得します。 個人的な関係があるため、所有者は、貸付金の支払いが遅いまたは存在しない期間の場合、貸し手が差し押さえないことを前提としています。 これらの友好的なローンの多くは、本物ではないように見えるため、最終的に詐欺として却下されます。
すべての管轄区域には独自の特定の規制がありますが、召集を通過するには、特定の経済目的のためにローンを作成し、適切に文書化し、住宅ローン先取特権を提出する必要があります。 さらに重要なことは、元本および利息の支払いは、期限内にローン文書に従って行われなければなりません。 借り手が住宅ローンの支払いを行ったり文書化したりしたことがないため、財産保護のために配置された多くのローンは裁判所によって却下されます。
相互担保化
クロス担保は、資産のエクイティを妨げる別の資産保護戦略であり、そのエクイティは他の複数の資産の担保として使用されます。 それに未処理の先取特権がなくても、別のローンまたは保証の利益を保護する立場にあるため、添付できません。
これは、その仕組みです。同じグループが所有する2つの会社が所有権を持っていると仮定します。 会社#1は会社#2に融資し、その資産を担保として使用します。 次に、会社#2はローン代金を使用して会社#1に同等のローンを提供し、その資産を担保として誓約します。 同じ所有グループの外にお金が入らない場合、両方のプロパティに先取特権があり、債権者から保護されています。 会社#1が訴えられ、財産に対する判決が得られた場合、後者は問題なく使用できます。
最終的に、売却された場合、その収益は既存の住宅ローンの返済に使用され、債権者は財産に対する遡求権を持ちません。 これは非常に単純で透明な例ですが、オフショアエンティティとプライベートトラストを使用したより複雑な構造は、債権者が真の所有権を判断したり、取引が本物ではないことを証明したりするのを困難にするためにしばしば採用されます。
不動産LLC
賃貸不動産を所有することは、リスクの高い取り組みです。 資産を所有および管理する法的責任から資産を保護することは非常に困難です。 ただし、不動産LLCを使用することで、所有者は他の資産を不動産活動から保護する方法を見つけました。逆もまた同様です。 単一資産LLC内で財産を所有することにより、財産自体のみを訴えることができ、他の資産の所有者を添付から隔離します。
LLCは法人であるため、所有者を訴えたい債権者は、LLCに対する所有者の利益のみを追求できます。 資産をさらに絶縁するために、シングルアセットLLCは、多くの場合、ネバダ州のような州に登録されている管理対象のLLC持株会社によって所有されています。 課金命令では債権者がメンバーとして参加することしか許可されていないため、債権者はマネージャーから収入の分配を受け取ることはありませんが、税金負債を負います。 これは財政的に受け入れられません。 興味深いことに、ほとんどのLLCベースの戦略は、HELOCを介して株式を剥ぎ取り、資金を使用して他の不動産に投資したり更新したりすることも提案しています。
ボトムライン
綿密に計画された計画の一部として行われた場合、エクイティストリッピングは非常に強力な資産保護ツールとなります。 多くの場合、資産と所有者を同様に保護する不動産LLC構造など、他の保護戦略で最もよく使用されます。 これらの戦略は、裁判所からの不正な送金と見なされることを避けるために、ローン収益の戦略的使用を考慮し、それらの必要性が生じる前に十分に実行されなければなりません。 資産保護戦略と同様に、この分野の知識を持つ弁護士に相談してから、ローンや法的文書を実行する必要があります。 （詳細については、 住宅ローンの基本チュートリアルを ご覧ください。）
