ウォール街の最も重要な革新の1つは、ローンをまとめてプールし、それから別々の利付商品に分割するという行為でした。 担保付およびストラクチャードファイナンスのこの概念は、担保付住宅ローン債務（CMO）および担保付債務（CDO）の市場よりも前のものです。 1980年代初頭になって初めて、住宅ローン担保証券業界（MBS）を作成するために住宅ローンを再梱包することでこの概念が正式になりました。
MBSはすべての利子と元本が投資家に渡される住宅ローンのプールによって保護されています。 CMOは、利子と元本の単なるパススルーではなく、特定のキャッシュフローを投資家に与えるために作成されました。 CMOは、1983年に投資銀行ファーストボストンとサロモンブラザーズによって連邦住宅ローン住宅ローン公社（フレディマック）のために最初に発行されました。これらの銀行は住宅ローンのプールを取り、異なる金利と満期のトランシェに分割し、それらのトランシェ。 元の住宅ローンは担保として機能しました。
CMOとは対照的に、1980年代後半に登場したCDOは、住宅ローン以外のはるかに広範なローンを網羅しています。 この2つには多くの類似点がありますが、その構造、総保有ローンの種類、どちらかを探している投資家の種類には明確な違いがあります。
CMO-ニーズから生まれた
抵当担保証券（MBS）の一種である担保付住宅ローン債務（CMO）は、住宅ローンを扱う第三者によって発行されます。 CMOの発行者は、住宅ローンを回収し、それらを新しいプールを発行するための担保として使用されるローンプールに再パッケージ化します。 その後、発行者は住宅ローンからのローン支払いをリダイレクトし、利子と元本の両方をプール内の投資家に分配します。 発行者は、途中で手数料またはスプレッドを徴収します。 CMOを使用すると、発行者はトランシェを使用して住宅ローンから予測可能な収入源を切り取ることができますが、すべてのMBS製品と同様に、CMOは依然として投資家にとって何らかの期限前償還リスクの対象となります。 これは、プール内の住宅ローンが早期に返済、借り換え、および/または債務不履行になるリスクです。 MBSとは異なり、投資家は、CMOにどの程度の再投資リスクを受け入れるかを選択できます。
以下は、順次支払い構造を使用した、さまざまな満期の3つのトランシェの簡易バージョンの例です。 トランシェA、B、およびCはすべて、生涯にわたって利息の支払いを受け取りますが、各CMOが廃止されるまで、元本の支払いは順次行われます。 たとえば、Tranche CはTranche Bが引退するまで元金の支払いを受け取らず、Tranche BはTranche Aが引退するまで元金の支払いを受け取りません。
証券自体は複雑に見え、すべての頭字語で簡単に迷子になりますが、ローンの担保化のプロセスは非常に簡単です。
法人としてのCMOの発行者は、銀行や住宅ローン会社から購入した住宅ローンのプールの法的所有者です。 住宅ローンの再パッケージ化が始まる前に、借り手は家の購入のためにお金を貸す彼の地元の銀行を訪問するでしょう。 銀行は、住宅が返済されるか住宅が売却されるまで、住宅を担保として住宅ローンを保有します。 一部の銀行は依然として帳簿上に住宅ローンを保有していますが、住宅ローンの大半は、それらを再パッケージ化する第三者に閉鎖された後すぐに売却されます。 最初の貸し手にとって、これは彼らがもはやローンを所有していないか、ローンをサービスしなければならないので、いくらかの安心感を提供します。 これらの住宅ローンは担保になり、同様の品質のローンと一緒にトランシェにグループ化されます（これはローンのプールの一部です）。 住宅ローンのプールからCMOを作成することにより、発行者は投資家のニーズと希望するキャッシュフローおよび満期を一致させるために、さまざまな満期の特定の個別の利子および元本ストリームを設計できます。 法律上および税務上、CMOは別の法人として不動産抵当投資コンジット（REMIC）内に保持されています。 REMICは、企業レベルで基礎となる住宅ローンから徴収する所得に対する連邦税は免除されますが、投資家に支払われる所得は課税対象と見なされます。
CDO-いくつかの良いいくつかの悪い
担保付債務（CDO）は1980年代後半に誕生し、CMOの特徴の多くを共有します：ローンは一緒にプールされ、新しい証券に詰め直され、投資家は収入として利息と元本を支払い、プールはトランシェに切り分けられますさまざまなリスクと成熟度。 CDOは、資産担保証券（ABS）と呼ばれるカテゴリに分類され、MBSと同様に、基礎となるローンを資産または担保として使用します。 CDOの開発は、住宅ローンがCMOに証券化されるのと同じように、貸付機関が証券化を通じて負債を投資に本質的に移動させる有効な方法を提供しました。 REMICが発行するCMOと同様に、CDOは特別目的事業体（SPE）を使用してローンを証券化し、サービスを提供し、投資家と投資有価証券を照合します。 CDOの美しさは、クレジットカード、自動車ローン、学生ローン、航空機ローン、企業債務などの収入をもたらすほぼすべての収入を保持できることです。 CMOと同様に、ローンの断片のスライスは、AAA、AA +、AAなどの単一の発行債券と同様に格付けを割り当てる格付け機関の監督の下、シニアからジュニアまで構成されています。
以下は、CDOの構造の例です。 各CDOには、他の企業と同様にバランスシートがあります。 資産は、ローン、債券などの収入を生み出す要素で構成されています。左側で発行された各債券は、右側の特定の資産プールに関連付けられています。 その後、債券は、プールに対する債権の優先順位および原資産の知覚品質に基づいて第三者により格付けされます。 理論的には、低い格付けと年功序列の債券は、投資家による高い収益率を要求します。
CMOとCDO
CMOとCDOには多くの類似点があります。後者は設計によって前者の後にモデル化されたためです。 CMOは民間団体によって発行されるか、準政府貸付機関（連邦国家住宅ローン協会、政府国家住宅ローン協会、連邦住宅ローン住宅ローン公社など）の支援を受けることができますが、CDOは民間のラベルが貼られています。
CMOとCDOの外側のラッパーは似ていますが、内側は異なります。 CDOのキャッシュフローは自動車ローン、クレジットカードローン、商業ローン、さらにはCMOの一部のトランシェによって裏付けられる一方、CMOは提供するキャッシュフローが特定の住宅ローンからのものであるため、CMOの方が少しわかりやすくなっています。 CMO市場は2007年の不動産爆縮の影響を受けましたが、CDO市場はさらに打撃を受けました。 CMO市場のごく一部のみがサブプライムとみなされ、CDOはサブプライムCMOをコア保有としています。 サブプライムトランシェが南に行ったときに、他のABS資産とブレンドしたCMOの最も低いランクの最もリスクの高いトランシュを購入したCDOは、大きな被害を受けました。 以前よりもはるかに多くのSECからの監視があるため、過去の間違いが再び発生する可能性は低いですが、時には歴史が繰り返されることもあります。 両方の製品は、ローンと資産を一緒にプールし、投資家とキャッシュフローを一致させるという同じ役割を果たします。したがって、投資家は彼らがどの程度のリスクを取るかを決定します。
CDOは、ABS市場の比較的小さなセグメントであり、CMO市場全体の4.7兆ドルと比較して、2002年の発行額は3億4, 000万ドルに過ぎませんでした。 2002年以降、CDO市場は、資産担保ローンの証券化が拡大し、発行体がよりリスクの高いCMOトランシェの購入を進めたため、膨れ上がりました。 不動産市場が急成長したので、2007年にCDO / CMO市場の合計残高が1.3兆ドルに達したため、CDO / CMO市場も急成長しました。 2013年。
需要のないCMOのリスクの高いトランシェを購入し、CDOにバンドルすることは紙上では良さそうに見えましたが、サブプライムであると推定されたトランシェの品質は、最初に考えられていたよりもはるかにサブプライムであることが判明しました。 2007年の住宅市場の崩壊後、CDOで何十億もの損失が発生した後、格付け機関とCDO発行者は依然として責任を問われ、罰金を支払い、賠償を行っています。 多くの人が一晩で役に立たなくなり、AAAからジャンクにダウングレードされました。 最もリスクの高いCDOに多額の投資をした人々は、これらの問題が最終的に失敗したときに大きな損失を経験しました。 多くのCDO発行者は、失敗したリスクのある資産をパッケージングする役割について請求され、罰金を科されました。 2010年のゴールドマンサックス（NYSE：GS）に対する最大かつ最も公表された訴訟の1つは、CDOを構築し、潜在的なリスクについてクライアントに適切に通知しなかったことで公式に起訴され、罰金を科されました。 証券取引委員会の推定に基づくと、投資家は2010年に塵が落ち着いた後、10億ドル以上を失いました。
CDOは今でも存在しますが、悪い決断を下すと良い判断の傷跡が永遠に残ります。
ボトムライン
世界中の投資家は、担保化の初期から貴重な教訓を学びました。 大量のローンを取り、投資家向けの安全な投資を作成する方法を見つけるには、創造的な思考が必要でした。 これにより、貸し手のための資本が解放され、発行者に多くの雇用が創出され、それほど流動的でない市場で流動性が生まれ、住宅所有権が拡大しました。 住宅所有権に拍車をかけた同じプロセスは、最終的に不動産バブルとその後の崩壊を引き起こしました。 担保化のプロセスは活気づきましたが、最終的には独自の崩壊を引き起こしました。
