一見すると、不動産ポートフォリオマネージャーは金融資産マネージャーに似ていると思うかもしれません。 しかし、不動産エクイティのポートフォリオまたはファンド管理は、株式、債券、またはミューチュアルファンドの管理とは根本的に異なります。
企業を調査し、明確な戦略を実現できる確率を管理するエクイティマネージャーとは異なり、不動産マネージャーは、不動産レベルでの機会の定義と活用を支援する必要があります。 不動産管理者は、資産配分、リスク管理、および取引だけでなく、土地とその上の構造物を直接処理する責任も負います。
そのため、従来の資金管理とは異なり、不動産資産管理には、不動産の価値を最適化できる経験豊富な個人が必要です。 実際、多くの点で、不動産資産マネージャーは会社や施設を経営する企業のCEOによく似ています。 対照的に、従来のマネーマネージャーは、特定の分野またはセクターの株式を知っているかもしれませんが、企業自体の運営には関与していません。
不動産ポートフォリオ管理のキャリアはあなたに適していると思いますか？ 詳細をご覧ください。
不動産ポートフォリオ管理
不動産エクイティマネージャーが得たトレーニングと経験は、他のファンドマネージャーと同様です。 ただし、ポートフォリオのパフォーマンスを確保するためにそれらのスキルを使用する方法は異なります。 ポートフォリオマネージャーは、適切なリスク調整後リターンと優れた資産配分と選択によるポートフォリオの多様化を保証する能力によって評価されることがよくあります。
さらに、不動産ポートフォリオマネージャーは、投資家資本の最も効率的な使用を保証し、優れたパフォーマンス測定やキャッシュフロー予測を通じてクライアントに情報を提供することにより、クライアントに価値を提供します。 不動産投資信託（REIT）およびファンドオブファンドマネージャー（他のマネージャーの戦略を設計および実行する能力を評価する能力によって評価される）を除き、不動産エクイティファンドマネージャーは本質的にそのCEOであるまたは彼女自身の会社、彼または彼女の担当下で資産のプロパティレベルの戦略を作成および実行します。
投資選択戦略
不動産ポートフォリオマネージャーは、特定の業界の市場力学や企業を理解するのではなく、不動産の基礎の専門家であることにより、資産配分と資産選択を行います。 彼らは、地方、および商業、土地、オフィス、工業、ホテル、小売、および一戸建ておよび多世帯住宅のさまざまな用途で勉強します。 市場に勝ち、多様性を確保し、適切なリスク調整済みリターンを生み出すために、不動産ポートフォリオマネージャーは、地域または地元の不動産市場、および複数資産ポートフォリオの場合は正しい不動産ミックスに賭ける必要があります。
このため、多くのファンドマネジャーは特定の地域または不動産タイプに焦点を当てています。 一部の大規模な不動産アセットマネージャーは、上級従業員を組織し、地域または土地利用ごとに人員をサポートしています。 この方法で組織化する理由は、市場機会を特定し、正しい資産選択と資産組成に変換できるようにすることです。
不動産の取得方法は、不動産ファンドが従来の投資と異なる最も重要な方法の1つです。 株式市場フロアのトレーダーと同様に、不動産ファンドは取得スペシャリストを使用して、不動産取引を発見して実行します。 これらの取得担当者は通常、特定のファンドで働いているか、地域ごとまたは資産タイプごとに編成されています。
ほとんどの不動産エクイティファンドは各資産のすべて（または重要な部分）を所有しているため、ポートフォリオマネージャーは多くの場合、買収プロセスに直接関与します。 資産管理者は不動産戦略を設定および実行する責任があるため、ポートフォリオマネージャーは、施設の取得、資金調達、処分、意思決定など、すべての投資プロセスに直接関与する必要があります。 不動産投資管理プロセスの幅広さと深さを促進するために、ポートフォリオ管理者は、投資された資本に関してかなりの量のインフラストラクチャに依存しなければなりません。 これを可能な限り効率的に達成するために、不動産エクイティファンドマネージャーとアセットマネージャーは、特殊なアセット管理機能を開発しました。
不動産資産管理の仕組み
不動産資産管理機能は、不動産レベルの専門家で構成されており、不動産レベルの戦略を実行することでファンドマネージャーに価値を付加します。 スペシャリストは、地域市場のファンダメンタルズまたは特定の不動産タイプの専門家であり、保管資産の価値を最適化する責任があります。 地元の見込み客に関するポートフォリオ管理情報を提供し、取引を促進することに加えて、資産管理者は不動産レベルのパフォーマンスに対して責任を負います。
予算の承認と経費管理の実行に加えて、資産管理者は1つ以上のプロパティでリースを管理することで価値を高めます。 白黒のように見えるかもしれませんが、リースは必然的に資産とポートフォリオの価値を決定する複雑な機能です。 リースの成功は、各不動産で可能な限り最高のリース機会を見つけて実行するだけでなく、既存のテナントとの最良の関係を維持しながらポートフォリオ戦略に沿ったリースプログラムを実施することによっても達成されます。
リースは非常に交渉されたプロセスであり、資産の価値を最適化するために、テナントのニーズと対立する決定を行うことが含まれます。 たとえば、販売予定の不動産の場合、新しい所有者がより高い潜在的リース率を考慮できるようにするため、販売期間中はリースが停止される場合があります。 これにより、予測されたプロパティ値が増加し、販売オファーが増加する可能性があります。
賃料が上昇する期間中は、所得重視の不動産の長期リースがロックされる可能性がありますが、資本増価に焦点を当てた戦略の場合、将来のより高い期待金利を活用するためにリース期間が短縮される可能性があります。 適切なテナントミックスを達成し、キャッシュフローをポートフォリオニーズに合わせるリース戦略を実行し、資本および営業費用の両方を管理するアセットマネージャーの能力は、ポートフォリオ全体の価値に大きく影響します。
CEOとしての不動産ポートフォリオマネージャー
不動産を個別の会社または子会社と考え、それぞれが独自の戦略とパフォーマンスの可能性を持っていると考えると、不動産エクイティポートフォリオマネージャーが企業のCEOによく似ている理由を理解し始めます。 全体的な投資収益率を最大化するためにさまざまな機会に限られた資本を割り当てなければならないCEOのように、不動産ポートフォリオマネージャーは、管理する不動産全体で同じことをしなければなりません。 限られた量のリソースを割り当てる必要があるため、多くの従来の資産管理会社とは異なる状況が生じます。
不動産エクイティファンドでは、ポートフォリオマネージャーとその資産マネージャーの間には固有の対立があります。それは、彼らがやや異なる目標のために働いているためです。 資産運用会社は不動産の価値を最適化することで報酬を受け取るスペシャリストであり、ポートフォリオ運用会社はポートフォリオの収益と投資家の満足度を最適化することで報酬を受けるジェネラリストですが、成功する不動産ファンド運用会社はこの対立を管理し、効率的な管理チームとポートフォリオのパフォーマンスを維持できるものです。 これには、投資目標全体を理解し、内在化した、管理者の適切に連携したチーム内で、適切に設計されたポートフォリオ戦略を明確にすることが必要です。 これは、管理対象の不動産の数と複雑さを大幅に増加させたファンドにとって困難な作業になる可能性があります。
また、不動産ポートフォリオマネージャーは、必要な資本配分、資産選択、およびその他の必要な投資スキルを体現するだけでなく、適切な投資戦略を作成する能力と、同じポートフォリオミッションに向けて組織を動員するリーダーシップスキルを持っていることも重要です。
ボトムライン
不動産ファンドに関しては、より伝統的なファンド管理の実践に加えて、資産管理計画を実行する経営陣の能力が重要です。 不動産投資マネージャーにとって、これは、ポートフォリオの不動産資産の選択とその後の管理の両方を通じて、彼または彼女のポートフォリオの不動産の価値を最適化することを意味します。 不動産ポートフォリオマネージャーは、最大限の利益を得るために、管理するプロパティにリソースを割り当て、チームが同じ目標を達成できるように軌道に乗らなければなりません。 適切なスキルの組み合わせを持つ人にとって、このキャリアは資産管理のユニークな機会として際立っています。
