資本化率とは何ですか？
資本化率（キャップレートとも呼ばれます）は、商業用不動産の世界で使用され、不動産投資不動産で生じると予想される収益率を示します。 この測定値は、不動産が生成すると予想される純利益に基づいて計算され、純営業利益を不動産資産価値で除算して計算され、パーセンテージで表されます。 これは、投資家の不動産市場への投資に対する潜在的利益を推定するために使用されます。
キャップレートは、市場における類似の不動産投資の相対価値を迅速に比較するのに役立ちますが、レバレッジ、お金の時間価値、および時間価値を考慮しないため、投資の強さの唯一の指標として使用すべきではありません他の要因の中でも特に、不動産の改良による将来のキャッシュフロー。 キャップレートの良し悪しの明確な範囲はなく、それらは主に不動産と市場の状況に依存します。
重要なポイント
- 資本化率は、不動産の純営業利益を現在の市場価値で除算することで計算されます。この比率は、パーセントで表され、投資家の不動産投資に対する潜在的収益の推定値です。キャップレートは相対価値の比較として最も有用です同様の不動産投資。
資本化率について
キャップレートは、不動産投資の収益性と潜在的利益を評価する最も一般的な尺度です。 キャップレートは、不動産がローンではなく現金で購入されると仮定した場合の、1年間の期間にわたる不動産の利回りを単に表します。 資本化率は、不動産の固有の、自然な、レバレッジのない収益率を示します。
資本化率の計算式
資本化率の計算にはいくつかのバージョンがあります。 最も一般的な公式では、不動産投資の資本化率は、不動産の純営業利益（NOI）を現在の市場価値で割ることによって計算されます。 数学的には、
資本化率=純営業利益/現在の市場価値
どこ、
純営業利益は、（賃貸料などの）資産によって生成される（予想される）年間収入であり、資産の管理にかかったすべての費用を差し引くことで得られます。 これらの費用には、施設の通常の維持費と固定資産税に支払われる費用が含まれます。
資産の現在の市場価値は、一般的な市場レートによる資産の現在価値です。
別のバージョンでは、元の資本コストまたはプロパティの取得コストに基づいて数値が計算されます。
資本化率=純営業利益/購入価格
ただし、2番目のバージョンは2つの理由であまり人気がありません。 第一に、数年前または数十年前に低価格で購入した古い物件に非現実的な結果をもたらし、第二に、購入価格がゼロであるため分割できないため、継承物件に適用できません。
さらに、不動産価格は大きく変動するため、現在の市場価格を使用する最初のバージョンは、固定値の元の購入価格を使用する2番目のバージョンと比較して、より正確な表現です。
資本化率の例
投資家が100万ドルを保有しており、2つの利用可能な投資オプションの1つに投資することを考えているとします。1つは、名目年利3％を提供し、最も安全な投資と考えられる政府発行の国債に投資できます。定期的な家賃を支払うことが予想される複数のテナントを持つ商業ビルを購入できます。
2番目のケースでは、年間の総賃貸料が90, 000ドルであり、投資家がさまざまな維持費と固定資産税に対して合計20, 000ドルを支払う必要があると仮定します。 不動産投資からの純利益は70, 000ドルのままです。 最初の1年間、資産価値は100万ドルの元の購入価格で安定していると仮定します。
資本化率は、（純営業利益/不動産価値）= 70, 000ドル/ 100万ドル= 7％として計算されます。
不動産投資から得られるこの7％のリターンは、リスクのない国債から得られる標準の3％のリターンよりも優れています。 余分な4パーセントは、リスクのない最も安全な国債への投資に対する不動産市場への投資によって投資家が取ったリスクに対するリターンを表します。
不動産投資にはリスクが伴います。また、資本化率の指標で表されるように、収益が大きく異なるシナリオがいくつかあります。
たとえば、一部のテナントが退去し、不動産からの賃貸収入が40, 000ドルに減少する場合があります。 さまざまな保守費用と固定資産税に向けて20, 000ドルを削減し、資産価値が100万ドルに留まると仮定すると、資本化率は（20, 000ドル/ 100万ドル）= 2％になります。 この値は、リスクのない債券から得られる収益を下回っています。
別のシナリオでは、レンタル収入は元の90, 000ドルのままですが、メンテナンスコストや固定資産税は大幅に増加し、たとえば50, 000ドルになると仮定します。 資本化率は（40, 000ドル/ 100万ドル）= 4％になります。
別のケースでは、賃貸収入とさまざまなコストが同じままで、不動産自体の現在の市場価値が減少し、たとえば80万ドルになると、資本化率は70, 000ドル/ 800, 000ドル= 8.75％に増加します。
本質的に、不動産から生じる収入のさまざまなレベル、不動産に関連する費用、および不動産の現在の市場評価は、資本化率を大幅に変える可能性があります。
理論上、国債投資以上の不動産投資家が利用できる余剰リターンは、上記のシナリオにつながる関連リスクに起因する可能性があります。 危険因子には次のものがあります。
- 資産の年齢、場所、およびステータス資産タイプ-多世帯、オフィス、産業、小売、またはレクリエーションテナントの支払能力とレンタルの定期的な受領テナントリースの期間と構造不動産の全体的な市場レートとその評価に影響する要因地域およびテナントのビジネスに影響を与える要因
資本化率の解釈
キャップレートは、将来の収入の予測に基づいているため、大きな変動の影響を受けます。 次に、投資不動産の良好なキャップレートを構成するものを理解することが重要になります。
レートは、不動産への投資額を回収するのにかかる時間も示します。 たとえば、10％のキャップレートを持つプロパティは、投資の回収に約10年かかります。
異なるプロパティ間で異なるキャップレート、または同じプロパティの異なる期間で異なるキャップレートは、異なるレベルのリスクを表します。 公式を見ると、キャップレートの値は、より高い純営業利益を生成し、評価が低いプロパティについて高くなり、逆もまた同様です。
たとえば、地理的に離れていることを除いて、すべての属性で類似する2つのプロパティがあります。 1つは豪華な市内中心部にあり、もう1つは市の郊外にあります。 すべての条件が等しい場合、最初のプロパティは2番目のプロパティと比較してより高いレンタルを生成しますが、それらはメンテナンスのコストと税金の増加によって部分的に相殺されます。 市の中心部のプロパティは、市場価値が非常に高いため、2番目のプロパティと比較してキャップレートが比較的低くなります。
これは、キャップレートの値が低いほど、評価が向上し、リスクのレベルが低いリターンの見込みが高くなることを示しています。 一方、キャップレートの値が高いということは、不動産投資収益率の見通しが比較的低いことを意味するため、リスクのレベルが高くなります。
上記の架空の例では、投資家が市内中心部にある不動産を簡単に選択できるようになっていますが、実際のシナリオはそれほど単純ではない場合があります。 キャップレートに基づいて不動産を評価する投資家は、特定のレベルのリスクに適したキャップレートを決定するという難しいタスクに直面します。
資本化率
キャップレートのGordonモデル表現
キャップレートの別の表現は、Gordon Growth Modelから得られます。GordonGrowth Modelは、配当割引モデル（DDM）とも呼ばれます。 これは、現在の市場状況とは無関係に会社の株価の本質的な価値を計算する方法であり、株価は株式の将来の配当の現在価値として計算されます。 数学的には、
株価=予想年間配当金キャッシュフロー/（投資家の必要収益率-予想配当成長率）
方程式を再配置し、配当を超えて式を一般化すると、
（必要な収益率-予想成長率）=予想キャッシュフロー/資産価値
上記の表現は、前のセクションで述べた資本化率の基本式と一致します。 予想キャッシュフロー値は純営業利益を表し、資産価値は不動産の現在の市場価格と一致します。 これにより、資本化率は、必要な収益率と予想成長率の差に相当します。 つまり、キャップレートは、単に必要な収益率から成長率を引いたものです。
これを使用して、投資家が期待する特定の収益率に対する不動産の評価を評価できます。 たとえば、不動産の純営業収益は50, 000ドルであり、年間2％増加すると予想されています。 投資家の期待収益率が年率10％の場合、正味キャップ率は（10％-2％）= 8％になります。 上記の式で使用すると、資産評価は（$ 50, 000 / 8％）= $ 625, 000になります。
