運用から調整された資金とは何ですか？
調整済み運用資金（AFFO）は、主に不動産投資信託（REIT）の分析で使用される財務パフォーマンス指標を指します。 REITのAFFOは、さまざまな計算方法の対象となりますが、通常、REITの原資産の品質を維持するために使用される定期的な資本支出に対して行われた調整を伴う信託の運用からの資金（FFO）と等しくなります。 この計算は、賃貸料、リース費用、およびその他の重要な要因のGAAP定額法への調整を取り入れます。
運用から調整された資金について
業界の専門家がどのように調整された運用からの資金を計算するか（AFFO）に関係なく、REITによって発生する賃料の増加と追加費用を考慮に入れるため、単純なFFOよりも株主にとっての残余キャッシュフローのより正確な測定と見なされます。 現在価値を推定する際のより正確なベース数と、REITの将来の配当支払能力のより良い予測子を提供します。 これは非GAAPメジャーです。
運用から調整済み資金を計算する
AFFOを計算する前に、アナリストはまずREITの運用資金（FFO）を決定する必要があります。 FFOは、指定されたアクティビティのリストからキャッシュフローを測定します。 FFOは、REITのリースおよび買収活動による影響、ならびに金利費用を反映しています。 FFOは、償却と減価償却を含むREITの純利益を考慮しますが、不動産売却によるキャピタルゲインは除外します。 これらの利益が含まれない理由は、それらが一度限りの出来事であり、一般にREITの将来の収益性に長期的な影響を与えないためです。
FFOの式は次のとおりです。
FFO =純利益+償却+減価償却-不動産売却によるキャピタルゲイン
FFOが決定されると、AFFOを計算できます。 AFFOの式は次のとおりです。
AFFO = FFO +家賃の増加-資本的支出-定期メンテナンス額
AFFO計算の例
AFFO計算の例として、次のことを想定します。REITの最終報告期間の純利益は200万ドルでした。 その期間中に、そのプロパティの1つを売却することで400, 000ドルを獲得し、別のプロパティを売却することで100, 000ドルを失いました。 35, 000ドルの償却と50, 000ドルの減価償却が報告されました。 当期中、正味賃料の増加は4万ドルでした。 設備投資は75, 000ドルで、定期メンテナンスは30, 000ドルでした。
この情報が与えられると、FFOは次のように計算できます。
FFO = $ 2, 000, 000 + $ 35, 000 + $ 50, 000-（$ 400, 000-$ 100, 000）= $ 1, 785, 000
これから、AFFOは次のように計算されます。
AFFO = FFO + $ 40, 000-$ 75, 000-$ 30, 000 = $ 1, 785, 000-$ 65, 000 = $ 1, 720, 000
