不動産の専門家に商業用不動産への投資のメリットについて尋ねると、そのような不動産が住宅用不動産よりも良い取引であるという独白を引き起こす可能性があります。 商業用不動産の所有者は、追加のキャッシュフロー、有益な規模の経済、比較的開かれた競技場、手頃な価格の優れた不動産管理者の豊富な市場、および商業用不動産からの大きな見返りを愛しています。
しかし、最高の特性をどのように評価しますか？ そして、大きな取引と不利な取引を区別するものは何ですか？
ほとんどの不動産物件と同様に、成功は良い設計図から始まります。 良い商業用不動産取引を評価するのに役立つものを以下に示します。
インサイダーが知っていることを学ぶ
商業用不動産のプレーヤーになるには、プロのように考えることを学びます。 たとえば、商業用不動産の価値は住宅用不動産とは異なることを知ってください。 商業用不動産の収入は、その使用可能な面積に直接関連しています。 個人の家ではそうではありません。 また、商業用不動産ではより大きなキャッシュフローが見られます。 数学は簡単です。たとえば、一戸建ての家よりも、多世帯住宅でより多くの収入を得ることができます。 商業用不動産のリースは一戸建て住宅よりも長いことも知っておいてください。 これにより、より大きなキャッシュフローへの道が開かれます。 最後に、より厳しい信用環境にある場合は、現金を手にノックしてください。 商業用不動産の貸し手は、融資を認める前に少なくとも30％下落することを望んでいます。
行動計画を立てる
パラメータの設定は、商業用不動産取引の最優先事項です。 たとえば、いくら払う余裕があるかを自問し、住宅ローンを買おうとすると、住宅ローンの耐用年数にわたって支払う金額の感覚をつかむことができます。 住宅ローン計算機などのツールを使用すると、家の総費用の適切な見積もりを作成するのに役立ちます。
自問すべきその他の重要な質問には、次のものがあります。 キープレーヤーはだれですか。 すでに何人のテナントが搭乗しており、家賃を払っていますか？ どのくらいのレンタルスペースを埋める必要がありますか？
良い取引を認識することを学ぶ
一流の不動産プロは、それを見たときにかなりのことを知っています。 彼らの秘密は何ですか？ まず、出口戦略があります。最良の取引は、あなたが逃げることができるとわかっている取引です。 土地所有者の目を鋭くするのに役立ちます-常に修理が必要な損害を探し、リスクを評価する方法を知っており、財産があなたの財政目標を満たしていることを確認するために電卓を壊してください。
主要な商業用不動産メトリックスに精通する
不動産を評価する際に使用する一般的な主要な指標は次のとおりです。
純営業利益 （NOI）
商業用不動産のNOIは、不動産の初年度の総営業利益を評価し、初年度の営業費用を差し引くことで計算されます。 あなたはポジティブなNOIを持ちたいです。
キャップレート
不動産の「上限」（または資本化）率は、収入を生み出す不動産の価値を計算するために使用されます。 たとえば、5ユニット以上の集合住宅、商業オフィスビル、小さなストリップモールは、すべてキャップレートの決定に適しています。 キャップレートは、将来の利益またはキャッシュフローの正味現在価値を推定するために使用されます。 このプロセスは、収益の資本化とも呼ばれます。
キャッシュオンキャッシュ
不動産を購入するために資金調達に依存している商業用不動産投資家は、競合する不動産の最初の年のパフォーマンスを比較するために、しばしば現金払いの式を順守します。 キャッシュオンキャッシュは、問題の投資家が資産を購入するために100％の現金を必要としないという事実を利用しますが、投資家がNOI住宅ローンの支払いをするために。 現金で現金を発見するために、不動産投資家は、不動産または初期投資を購入するために投資するのに必要な金額を決定する必要があります。
やる気のある売り手を探す
他のビジネスと同様に、顧客は不動産を推進しています。 あなたの仕事はそれらを見つけることです-特に市場価値以下で販売する準備ができて熱心な人。 事実は、取引を見つけるまで、不動産では何も起こらないか、問題になることすらありません。取引は通常、やる気のある売り手を伴います。 これは、市場価格を下回る価格で販売する差し迫った理由を持つ人です。 あなたの売り手がやる気にならなければ、彼または彼女は交渉するほど喜んではありません。
近所の「農業」のファインアートを発見する
商業用不動産を評価する優れた方法は、オープンハウスに行ったり、他の近所の所有者と話をしたり、空室を探したりして、その場所にある近所を調べることです。
「三方」アプローチを使用してプロパティを評価する
お得な情報を検索する場合は順応性があります。 インターネットを使用して、クラシファイド広告を読んで、最高の物件を見つけるために鳥の犬を雇います。 不動産鳥犬は、紹介料と引き換えに貴重な投資先を見つけるのに役立ちます。
ボトムライン
概して、商業用不動産を見つけて評価することは、近隣地域を耕作したり、大きな価格を取得したり、煙信号を送信して売り手を届けたりすることだけではありません。 行動を起こす中心には、基本的な人間のコミュニケーションがあります。 それは、不動産所有者との関係と関係を構築することです。そのため、彼らは良い取引について話し、そしてあなたとビジネスをすることを安心します。
