金や不動産などの資産は主要な投資であり、家を購入することは世界中の個人にとって一般的な投資であり、安全で収益性の高い投資と広く考えられています。 ただし、不動産への投資には、長期にわたるコミットメントと高い頭金が必要であり、長期的にもリスクが伴います。 さらに、多くの投資家はしばしばコストを無視します。
隠れたコストと、不動産への投資をリスクが高く、コストがかかり、場合によってはあまり収益性のないベンチャーにする要因に関するいくつかの重要な点を考慮してください。 投資家は苦労して稼いだお金を減らす前に、これらすべてを念頭に置いておく必要があります。
一般的な認識
平均的な投資家は、郊外の2ベッドルームコンドミニアムが5年前に300, 000ドルで利用可能であり、現在450, 000ドルで販売されていることに気付くかもしれません。 これは5年間で50％のクールなリターンであり、株式、債券、または金のリターンよりもはるかに優れています。 絶対的な利益の価値も15万ドルと高く、資金調達が可能であるということは、レバレッジされたお金を使って利益を上げるという幻想を与えます。
これらの明らかな利点すべてで、不動産投資の課題と隠れたコストは何ですか？
不動産ローンのコスト分析
個人が新しい仕事のために新しい都市に移動する場合を考えてみましょう。 彼は約5年間滞在する予定ですが、既存の雇用主または同じ都市の他の雇用主とのキャリア成長に基づいて、その期間を延長できます。 良いリターンを前提に、彼は家やマンションを借りるのではなく購入することを考えています。
人はわずか5ドルで株式または上場投資信託の単位を購入できるが、不動産への投資には数千ドルが必要であることを忘れないでください。 不動産投資の大部分はローンで賄われていますが、30万ドル相当の住宅やコンドミニアムを購入するには、20％（60, 000ドル）の頭金が必要です。
20％未満しか寄付しない個人は融資を受ける可能性がありますが、最終的にはより高い金利を支払うことになり、コストを増加させる民間住宅ローン保険に加入せざるを得なくなります。 より高い金利はより高い返済額につながり、住宅ローン保険は通常ローン額の0.15％から2.5％の費用がかかります。
ローン処理には追加の一時費用があり、これはローン金額（9, 600ドル）の約4％です。 資産譲渡税または登録料は州によって異なり、平均2.5％の資産価値を取得するとコストが6, 000ドル増加します。
投資家がマンションを購入した場合、マンション協会への月額200ドルの請求は、5年間で合計12, 000ドルになります。 次に、修理、家具、メンテナンスの費用を追加する必要があります。 年間1, 000ドルという控えめな見積もりでは、5年間で合計5, 000ドルになります。
次に、所有者が、5年後に45万ドルでマンションを購入する購入者を見つけたと仮定します。
その時までに、投資家は銀行に86, 400ドルのローンを返済していたでしょう。 60, 000ドルの頭金、ローン処理のコスト（9, 600ドル）、財産譲渡税（6, 000ドル）、財産税（30, 000ドル）、マンション関連費用（12, 000ドル）、および一般的なメンテナンス（5, 000ドル）を合計すると、合計は209, 000ドルになります。
純利益とは？
投資家が毎月1, 440ドルの支払いを続けているため、元の20年ローン元本240, 000ドルは5年で約180, 000ドルになります。 投資家は、新しいバイヤーから受け取った450, 000ドルの販売価格からこの未払いの180, 000ドルを返済します。 投資家は、この物件の総費用で209, 000ドルを支払い、残りの未払いの支払いのために銀行にさらに180, 000ドルを支払うため、受け取る純額は61, 000ドルです。
基本的に、投資家は5年間で209, 000ドルを使い、29.2％の利益で61, 000ドルの純利益を得ました。 販売価格は高いように見えますが、隠れたコストが利益の大部分を奪っています。
もっと長い時間をかけてみましょう。 投資家が都市での滞在を継続し、ローンの20年間全期間にわたってマンションを所有していると仮定します。 5年ごとに、コンドミニアムの価値は1.5倍に増加します。 20年後、この価値は5倍以上の価値がある152万ドルに達します。
投資家は345, 600ドルを返済します。 60, 000ドルを追加すると、合計コストは405, 600ドルになります。
上記と同様の計算を使用すると、合計251, 000ドルの固定資産税、メンテナンスコスト（48, 000ドル）、一般的な修理とメンテナンス（20, 000ドル）、ローン処理のコスト（9, 600ドル）、および不動産譲渡税（6, 000ドル）が得られます。 合計は739, 600ドルであるため、20年間の純利益は780, 400ドルで、106％の利益が得られ、実質的に20年で2倍になります。
長期的には、効果的な収益はそれほど大きくありません。 価格が5倍高くなったとしても、利子の支払い、税金、およびその他の費用は、利益を減少させます。
投資家は、お金の本当の価値が時間とともに低下することにも注意する必要があります。 インフレのために、メンテナンスと定期修理のコストが増加します。 インフレも考慮すると、純利益はさらに低下します。 投資家は、販売時に保険料、ブローカー手数料、資産譲渡税も考慮する必要があります。 これらを含めると、純利益がさらに減少します。
不動産投資には他の関連するリスクがあります。 投資期間中の開発は、後で不動産を売却するのが困難になる可能性があります。 たとえば、騒々しい新しい高速道路や犯罪の急増は、不動産の価値を下げる可能性があります。 ハリケーンや地震などの超自然的な災害は、保険請求から部分的な金額のみを回収できる一方で、財産を完全に破壊する可能性があります。 保険金を使用して再建した後でも、その地域でこのようなイベントが発生すると、より高い価格を取得することが難しくなります。
不動産投資の代替
投資家は、不動産を購入する代わりに、不動産投資信託、不動産オプション、不動産ベースのETF、ミューチュアルファンド、株式を低コストの選択肢として検討する必要があります。
株式には株式固有のリスクが伴いますが、資金、ETF、REITは多様化をもたらします。 規制のない市場で取引相手のリスクを受け入れようとする勇敢な心のために、不動産オプションはコストや税金なしでより高いリターンを提供できます。
ボトムライン
不動産投資には、長期にわたる多額の財政的コミットメントが必要です。 そのような投資の価値を長期間にわたって評価することは、複雑な作業です。 一部の投資家は名目価格の上昇を見ることで魅了されますが、すべてのコストを考慮する必要があります。
