おそらくニュースで繰り返し言及されているCase-Shiller Indexを聞いたことがあるでしょう。 たぶん、それは住宅価格と住宅市場に関係があることを知っています。 しかし、このインデックスは正確に何であり、どのような影響がありますか？
Case-Shiller Indexとは何ですか？
ケースシラーインデックスは、1980年代にアランワイス、カールケース、ロバートシラーの3人の経済学者によって開発されました。 このトリオは後に研究を販売する会社を設立しました。 その会社はFiserv、Inc.によって買収され、インデックスの背後にあるデータを集計しています。 その後、データはStandard&Poor'sによって配信されます。
S&P / Case-Shiller home-priceインデックスとして正式に知られているインデックスは、実際には1つのインデックスではありません。 本当にいくつかのインデックスがあります：
- 9つの主要な国勢調査区分を対象とする全国住宅価格指数。 四半期ごとに計算され、2月、5月、8月、11月の最終火曜日に公開されます。
ボストン、シカゴ、デンバー、ラスベガス、ロサンゼルス、マイアミ、ニューヨーク、サンディエゴ、サンフランシスコ、ワシントンDCをカバーする10都市の複合インデックス。
上記のすべての都市に加えて、アトランタ、シャーロット、クリーブランド、ダラス、デトロイト、ミネアポリス、フェニックス、ポートランド（オレゴン）、シアトル、タンパを含む20都市複合インデックス。
上記の各都市の20の個別のメトロエリアインデックス。
インデックスは、国別インデックスとは別に、毎月最終火曜日の東部標準時午前9時に公開されます。 報告されるデータには2か月のラグタイムがあるため、5月に発行されたレポートは3月までの住宅販売のみを対象としています。
各インデックスは、リピートセールス方式を使用して、一戸建ての戸建て住宅（住宅とも呼ばれます）の価格の変化を測定します。これは、同じプロパティの販売価格を経時的に比較します。 新築は除外されます-これらの住宅は以前に売却されていないため、2人の所有者がいるまでは売却価格がどのように変化したかを計算する方法はありません（この時点で、新築ではなくなります）。 コンドミニアムおよび協同組合は、主要なインデックスのいずれにも含まれていません。 ただし、ボストン、シカゴ、ニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコの5つの主要市場でマンション価格を追跡する別のコンドミニアムインデックスがあります。
Case-Shillerインデックスで追跡される販売の種類は、独立企業間取引と呼ばれます。 これらは、住宅が市場価格で販売された取引であり、販売価格データを使用して住宅市場の正確なスナップショットを取得できます。 母親が市場に有利な市場価格よりも低い価格で家を息子に売却した取引は、全体的な住宅市場の活動を正確に反映していないため、Case-Shillerインデックスには含まれません。 銀行と個人との間の売却は、アームレングスとリピートセールの両方と見なされるため、差し押さえの売却がインデックスに含まれます。
また、インデックスから除外されるのは、指定が変更されたプロパティ（最近は住宅と見なされていたが現在コンドミニアムではないプロパティ）、プロパティが劇的に変更された直前または直後の販売（2ベッドルームの家の改造など） （5ベッドルームの家に）およびデータエラーがあるように見えるトランザクション（たとえば、100, 000ドルで販売された家は、その後10, 000ドルで販売されたと報告されます）。
なぜ住宅価格が重要なのか
明らかに、住宅用不動産の売買を検討している場合、住宅価格が上昇または下降しているのかどうか、そしてどのくらいの金額に関心があるのでしょう。 販売しているのに価格が上昇しているようであれば、価格が上昇し続けるのを待っている間は販売を控えたいかもしれません。 購入中に価格の上昇が見られる場合は、まだ取り引きが必要な間に購入決定をスピードアップしたい場合があります。 または、価格が下落している場合は、価格が下落し続けている間、購入を延期できるかどうかを確認することをお勧めします。 もちろん、住宅価格がどうなるかを予測できる人や指標はありません。
住宅を売買していない場合でも、住宅価格は、より広範な経済のパフォーマンスを示す指標です。 人々は今、大規模で高価な投資を行う良い時期だと自信を持っていますか？ 特定の地理的地域はどの程度経済的に機能していますか？ 住宅部門に大きな利害関係を持つ企業はどのように業績を上げていますか？ Case-Shiller Indexは、これらすべての質問に対する洞察を提供します。
S&P / Case-Shiller Home Price Index（CSI）先物およびオプションに投資することにより、住宅価格の変化を間接的に利用することさえ可能です。 このタイプの投資は、不動産および不動産開発業者、銀行、住宅ローン業者、住宅供給業者などの企業に推奨されており、住宅セクターへの大きな出資のリスクを軽減するのに役立ちます。 住宅とほとんどまたはまったく関係のない企業でさえ、これらの製品に投資して、さらされている投資リスクを分散したいと思うかもしれません。
最後に、多くの人々は、在庫と同じくらい、少なくともそれ以上ではないが、家に投資しています。 したがって、住宅価格の変動は、ポートフォリオの合計価値に大きな影響を及ぼします。
代替住宅指数
Case-Shillerインデックスは、おそらく最もよく知られていますが、住宅価格を追跡する唯一のインデックスではありません。
米国連邦住宅金融庁（FHFA） は、HPI （または住宅価格指数）と名付けられた四半期の住宅価格指数を公開しています。 計算にはCase-Shillerリピートセールス方式を使用していますが、363の大都市圏を対象とし、売上だけでなくリファイナンスを含んでいます。 FHFAによると、このインデックスは「1月以降ファニーメイまたはフレディマックが住宅ローンを購入または証券化した一戸建ての不動産のみを対象としています。住宅ローンはインデックスに含まれていません。
First American CoreLogicという会社がLoanPerformance Home Price Indexを作成しています。 また、リピートセールスデータも使用しますが、より包括的です。 同社のウェブサイトによると、彼らのデータは「6, 070郵便番号（全米人口の58％）、519コアベース統計地域（CBSA、全米人口の85％）、および898郡（全米人口の81％） 50州すべてとコロンビア特別区。」
IAS360住宅価格指数は毎月発行され、米国の4つの国勢調査地域、9つの米国国勢調査部門、一戸建て戸建住宅の米国の360の郡の価格動向をカバーしています。 IAS360には腕の長さのトランザクションしか含まれていませんが、ケースシラー法は使用していません。 代わりに、IAS360は独自の技術を使用しています。これは、郡レベルのデータは、「広範な地理的領域」を追跡するデータよりも有用であると考えているためです。 インデックスの重要な側面の1つは、ケースシラーの2か月の遅れと比較して1か月の遅れで発行されることであり、タイムリーなインジケーターになります。
外国人住宅価格指数
さらに、住宅価格指数を作成しているのは米国だけではありません。 住宅指数を作成する他の国の例をいくつか示します。
- カナダの主要なインデックスは、 National Composite House Price Indexです。 また、リピートセールス方式を使用し、バンクーバー、カルガリー、トロント、オタワ、モントリオール、ハリファックスでの一戸建て住宅販売のデータを組み合わせています。
- アイルランドの永久tsb住宅価格指数は、アイルランドの住宅用住宅ローンの約20％を所有するアイルランドの銀行の永久tsbによって作成されます。 このインデックスは、多変量線形回帰分析と呼ばれる複雑な手法を使用して、家のサイズ、タイプ、場所、およびその他の特性を考慮します。
- 英国の主要なインデックスは、英国最大の住宅ローン会社であるハリファックスにちなんで名付けられたハリファックスハウスプライスインデックスです。 また、多変量線形回帰分析も使用します。
結論
Case-Shillerインデックスは、米国の住宅市場およびより広範な経済において広く使用され評価されているバロメーターです。 これが何であり、なぜそれが重要であるかを理解したので、次に新聞を読んだりニュースを見たりするとき、ケース・シラー・インデックスについて聞くと、もう少し注意を払うかもしれません。
