同種の交換（セクション1031交換とも呼ばれる）により、不動産投資家は、不動産の売買時にキャピタルゲインまたはキャピタルロスを延期することにより、同様のことを行うことができます。 本質的に、同種の取引所では、投資不動産を別の投資家と交換し、最終的に不動産が最終的に現金で売却されるまで税務官を取引から締め出すことができます。 もちろん、このプロセスは数枚の野球カードを交換するほど簡単ではありませんが、この記事ではその方法を説明します。
交換を考慮する必要がある理由 1031交換（内国歳入法のセクション1031にちなんで名付けられた）を通じて納税義務を延期する機会は、投資家が不動産ポートフォリオのバランスを取り直し、そうでなければ税金で支払うお金をより収益性の高い使用に回すことを奨励します。 個々の株式や債券とは異なり、1つの不動産がポートフォリオの価値の大部分を占める可能性があるため、リバランスの能力は不動産において特に重要です。
不動産投資の性質が集中しているため、ポートフォリオマネージャーがポートフォリオを再調整し、さまざまな不動産セクターまたは投資地域のいずれかで戦術的な賭けをする柔軟性を持つことが重要です。 1031取引所では、投資家がキャピタルゲイン税をすぐに負担することなく、ある物件を別の物件と交換することにより、不動産エクスポージャーを出入りできるようにすることで、このようなバランス調整を促進しています。 資産の取得および処分の際に1031の取引所を継続的に使用することにより、投資家はポートフォリオの一部またはすべてを清算するとき、税法に有利な変更がある、または十分な資本損失が発生するまでキャピタルゲイン税を繰り延べることができますキャピタルゲインの義務を相殺します。 （セクション1031の機能の詳細については、 スマート不動産取引を ご覧ください。）
概要この税務処理の資格を得るために、投資家は、交換できる資産の種類、資産の場所、特定の重要なイベントのタイミングに関する特定の要件と制限を遵守する必要があります。 次のセクションでは、さまざまな要件について詳しく説明しますが、最初に主要な居住地は資格がないことに注意することが重要です。したがって、残念ながら郊外のコンドミニアムをマリブのビーチハウスと交換することはできません。 （個人住宅の売却について詳しくは、 「あなたの家の売却で税金ショックを受けますか？」 および 「キャピタルゲイン税を払わずに家を売却できるというのは本当ですか？」
必要な要素を調整することは、かなり困難な作業です。 必要な取引と文書化を促進するために、投資家は「適格仲介者（QI）」と呼ばれる第三者の情報センターを使用する必要があります。これは不動産の購入、販売、交換に関連するすべての資金を処理します。 資金は納税者の口座を直接流れることはなく、納税者は取引によって生み出される現金を一切管理できないため、投資家はキャピタルゲインを交換資産に事実上ロールインし、売却までキャピタルゲイン税を繰り延べることができます。現金の不動産資産。
1031交換の設定と実行、および対応するトランザクションの税処理は非常に複雑になる場合があります。 次のセクションでは、1031交換を実行するために必要な要件と手順について、簡潔かつ簡単に説明します。
取引要件
適格不動産 この取引所は、投資不動産またはビジネス不動産でのみ機能します。 投資不動産とは、収入をリースして得るために購入されるものです。 ビジネスプロパティは、ビジネスによって所有および使用されるものであり、資産として貸借対照表に保持されます。 改良されたものであれ改良されていないものであれ、米国のすべての不動産は一般的に同種のものです。 米国外の不動産は「似ていない」不動産と見なされます。 セクション1031は、在庫、株式、債券、ノート、その他の有価証券またはいかなる種類の個人財産の交換にも適用されません。 （さまざまなタイプの不動産の概要については、チュートリアル「 不動産投資の 調査」および「 不動産への投資」 を参照してください。）
非適格資産とブート 取引に非適格資産（同種ではない）の資産または現金が含まれる場合、投資家は売却益を認識し、それに応じて税金を支払う必要があります。 交換されたプロパティの1つの値が他のプロパティの値よりも大きいと仮定すると、エクスチェンジ間の価値を均等にするために使用される非適格資産は「ブート」と呼ばれ、通常のキャピタルゲイン税の対象となります。
タイミング
トランザクションは同時である必要はありませんが、特定のトランザクションタイミング要素には制限があります。 たとえば、取引を1031取引所として認定するためには、投資家は取引を終える前に交換する資産を特定し、最初の資産の売却を閉じてから45日以内に交換資産を特定する必要があります。 また、交換物件を取得する取引は、最初の取引の販売を実行してから180日以内に実行する必要があります。 ほとんどの投資家にとって、最も難しいタスクの1つは、放棄された資産を売却してから45日以内に代替資産を特定することです。 ただし、これらのタイミング制限は非常に厳しく、IRSは拡張機能を許可しないため、そうすることが重要です。
適格な仲介 業者これらの取り決めの複雑さと取引所を取り巻く要件と制限のため、取引所をスポンサーする投資家は取引を促進するために適格な仲介業者を使用しなければなりません。 資格のある仲介業者は、1031の交換を促進するフルタイムのビジネスに従事している企業として定義されており、法的または税務上の助言を提供しません。 公認会計士事務所、弁護士、不動産業者など、最初の不動産取引の24か月以内に課税当事者と関係を持っている事業者であってはなりません。 できれば、QIは、これらのサービスのいずれも取引参加者に以前に提供したことのないサードパーティのビジネスでなければなりません。
QIはさまざまな円滑化サービスを実行し、関係者間のブリッジとして機能して、交換の構築と実行を支援します。 その義務は次のとおりです。
- 必要なすべての文書を準備し、適切な関係者全員が文書を受け取ることを保証するためのクリアリングハウスとして機能する資金が安全で保険のかかった銀行口座に保持され、取引が完了したときにエスクロー口座に支払いが行われることを保証する納税者記録の取引の完全な会計処理、納税者とIRSにフォーム1099を提供し、必要な税金と支払われたキャピタルゲイン税を文書化します。
特定の要件に関するIRSの厳格な規則は、資格のある仲介者の価値と、適切な仲介者を選択することの重要性を強調しています。 QIの主要なサービスの1つは、取引参加者を順調に追跡し、納税者が不動産利益の優遇税制の資格を得るために必要な要件を満たしていることを確認することです。そのため、投資家が取引の仲介者を注意深く調査して選択することが重要です。 （関連資料については、 不動産弁護士を使用する利点をご覧 ください。）
次のセクションでは、複数のプロパティの交換について説明し、基本的なタイムラインの投資家は従わなければなりません。
複数の不動産の交換同様の交換では、投資家は不動産の1対1の交換を行う必要はありません。 以下のルールが満たされている限り、交換の両側で複数のプロパティを使用できます。 これらのルールは、一般に「3つのプロパティ」、「95％」、「200％」ルールと呼ばれます。
- 3つのプロパティルール -3つのプロパティは、市場価値に関係なく資格があります。 95％ルール -交換期間の終わりまでに受け取った不動産の公正市場価値（FMV）が、特定されたすべての潜在的な代替不動産の累積FMVの95％以下である限り、任意の数の不動産が適格となります。 200％ルール -交換プロパティの累積FMVが、最初の移転日に交換されたすべてのプロパティの合計FMVの200％以下である限り、任意の数のプロパティを交換できます。
IRSはキャピタルゲイン税の繰延を支援するために交換できる資産の数に非常に柔軟性がありますが、これらの資産を特定して交換を行うタイミングについては非常に厳しいです。
トランザクション計画とタイムライン 1031交換のトランザクション計画とタイムラインは非常に複雑になる場合がありますが、特定の項目は基本的な形式に従い、ほとんどのトランザクションで類似しています。
- 最初に、同種の取引所に入ることを希望する投資家は、売却予定の資産（「放棄された資産」）を特定し、その後、仲介業者の助けを借りて第三者に売却します。 仲介者は売り手として資金を受け取り、エスクローのすべての資金を確保します。エスクローの資金を使用すると、投資家は取引所の1つまたは複数の「交換物件」を選択できます。最初の取引の日数仲介者は買い手として機能し、エスクローに資金を確保し、適切な資金を売り手に転送します。 （代替品の検索については、 収益性の高い賃貸物件のトップ10機能を 確認し、 商業用不動産でフォーチュン を 見つけてください 。）次に、QIは納税者の会計書類をすべて準備し、資金がQIクリアリングハウスを通過したことを示します。納税者/投資家の口座に資金が届いていないこと。 また、QIは、非適格な「ブート」の作成から発生するキャピタルゲインとトランザクションの一部として支払われる税金を示すフォーム1099を作成し、フォームをIRSに転送します。最終的に、納税者はIRSフォーム8824をIRSに提出します、それに加えて、資産が所在する州または納税者が居住する州で必要とされる類似の文書は何でも 交換の円滑化に加えて、資格のある仲介人は、不動産証書や不動産契約など、取引に必要なすべての交換書類も作成します。
QIは交換された不動産の売却と購入の両方から資金を管理しており、投資家は放棄された資産の売却のために現金の代わりに不動産を受け取っているため、キャピタルゲインは繰り延べられます。 「ブート」を除いて、キャピタルゲインは、最終的に資産が現金で売却されるまで、同種の交換を通じて継続的に繰り延べることができます。 その時点で、累積キャピタルゲインは、一般的な課税方法を使用して課税されます。
結論似たような交換は、若者の野球カード取引ほど簡単ではないかもしれませんが、投資不動産を取引し、税務官を取引から締め出すことができます。 これらの同種の取引所に継続的に参加することにより、投資家は不動産譲渡を実行して、特定の不動産セクターへのエクスポージャーを増減させることができます。 ゲームのルールを理解したら、これはあなたの不動産ポートフォリオを効率的にリバランスする素晴らしい方法です。
税理士の一歩先を行くためのその他の戦略 については、個人投資家のための税のヒント と 貯蓄年末の税のヒントをご覧ください 。
