金利が低いときに住宅ローンの借り換えを検討することは悪い考えではありません。 そして、歴史的に言えば、彼らはまだです。 ただし、金利は上昇し始めており、引き続き上昇すると予測されています。 それは借り換えの決定にどのように影響しますか？
もちろん、それはあなたが現在あなたの住宅ローンに支払っている金利に依存します。 古い住宅ローンの金利は、現在提供されているものよりも高い可能性があります。 また、比較的低金利の気候でも、住宅ローンの借り換えには賛否両論があります。 たとえば、信用格付けの改善、または住宅ローンの期間を変更するという決定は、長期的にお金を節約できる借換え条件をもたらす可能性があります。 しかし、おそらくあなたは長期的に滞在する予定はありません。 資格のある人にとって特に有益な特別な借り換えプログラムもあります。 意思決定プロセスを進める方法は次のとおりです。
重要なポイント
- 個々の状況は、単に金利が上昇しているか下降しているかではなく、住宅ローンの借り換えをするかどうかを決定する必要があります。借り換えの利点には、金利の向上、純資産の増加、短期キャッシュフローの増加が含まれます。クロージングコストが多すぎて、クロージングコストを支払わないために金利が高くなり、キャッシュアウトリファイナンスで資本を失い、自己資本を減少させる。FannieMae、Freddie Mac、FHAの特別プログラム、VAは特定の住宅所有者がより手頃な住宅ローンを確保するのに役立ちます。
あなたはそれを考慮すべきですか？
過去には、低金利は市場で借り換えの狂乱を生み出しました。 しかし、どの経済でも、借り換えがあなたにとって意味があるかどうかを知る唯一の方法は、あなたの独特な状況の詳細を考慮することです。
現在お持ちの料金よりどれくらい安いですか？
借り換えをする前に金利の変化の割合を調べる必要があるという「規則」を聞く代わりに、どれだけのお金を節約できるかを考えてください。 100, 000ドルの住宅ローンを所有している場合よりも500, 000ドルの住宅ローンを所有している場合の方が、1％の金利引下げははるかに意味があります。
住宅ローンをいつまで保管する予定ですか？
ちょうどあなたがあなたの家を購入したときのように、あなたはあなたの借り換えに閉鎖費用を払わなければならないでしょう。 数年後にあなたの家を売ることを計画しているならば、あなたは借り換えによってかろうじて損益分岐点になるかもしれません。 どうして？ 住宅ローンの残りの毎月の貯蓄が借り換えに関連する閉鎖費用よりも大きくない場合、あなたは失うでしょう。 クロージングコストを前払いするのではなく住宅ローンに組み込む場合、利子を支払うことになりますので、この費用を損益分岐点の計算に組み込む必要があります。
短期的に借り換えることはできますか？
長所
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より良いローンを取得
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長期純資産を増やす
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短期キャッシュフローを増やす
短所
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閉鎖費用の過払い
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閉鎖費用が不要なため、利息を払いすぎます
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持分の損失
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長期純資産にマイナスの影響
あなたが得るもの
適切に行われれば、借り換えには即時と永続の両方の利点があります。 次のことができる場合があります。
より良いローンを取得
おそらく、あなたは既存の住宅ローンを取り除いたときよりも、今より良い財政状態にあるのでしょう。 借り換えは、より良い金利を得るか、単に良い住宅ローンをさらに良くする機会を提供するかもしれません。 いずれにせよ、短期的および長期的な財政的安全性を高め、困難な時期が家を失うリスクにさらされない確率を高めます。
長期純資産を増やす
住宅ローンの借り換えによる節約により、利息への支出が少なくなります。 それはあなたが退職のために片付けたり、別の長期的な財政目標に向けて使うことができるお金です。
短期キャッシュフローを増やす
借り換えが月々の支払いを引き下げる場合、月ごとに仕事をするお金が増えます。 これにより、世帯に対する日々の経済的圧力を軽減し、他の場所に投資する機会を作り出すことができます。
借り換えの危険性
住宅ローンの借り換えは、あなたの財政状況に新しい要素をもたらします。 あなたの元の住宅ローンからのリスクはまだ存在しており、いくつかの新しいものが表面化しています。
閉鎖費用の過払い
悪意のある貸し手は、多くの不必要なおよび/または膨らんだ料金をあなたの住宅ローンの費用に加算することができます。 さらに、これらの費用の一部を前もって開示しない場合があります。これは、プロセスに投資しすぎて取り消すことができないことを期待するためです。
閉鎖費用が不要なため、利息を払いすぎます
借り換えには、通常、現金を閉じる必要はありません。 貸し手がこれを補う1つの方法は、より高い金利を与えることです。 2つの選択肢があるとしましょう：閉鎖費用がゼロで30年の固定金利が5％の200, 000ドルの借り換え、または閉鎖費用が6, 000ドルで30年の固定金利が4.75％の200, 000ドルの借り換え。 シナリオAでは、全期間ローンを維持すると仮定すると、合計386, 511ドルを支払います。 シナリオBでは、381, 586ドルを支払います。 「終了費用なし」になると、4, 925ドルの費用がかかります。 銀行に渡すよりも、5, 000ドル近くでやりたいことを考えてみてください。
持分の損失
あなたが完済した住宅ローンの部分、家のあなたの持分は、本当にあなたのものである家の唯一の部分です。 この金額は、毎月の住宅ローンの支払いごとに少しずつ増加し、ある日、家全体を所有し、売却することを選択した場合、収益の全額を請求できるようになります。 しかし、キャッシュアウトリファイナンスを実行する場合（クロージングコストを新しいローンにローリングするか、ローンの期間を延長する）、実際に所有している家の割合を削ぎ落とします。 たとえあなたが残りの人生で同じ家にとどまるとしても、貧しい借り換え決定をするならば、あなたは50年の間それで住宅ローン支払いをすることに終わるかもしれません。 この方法で多くのお金を浪費することになります。もちろん、家を本当に所有することはありません。
長期純資産にマイナスの影響
借り換えは、毎月の支払いを減らすことができますが、住宅ローンに年を追加している場合、最終的に多くの場合、ローンの費用が高くなります。 あなたの家を失うことを避けるために借り換えが必要な場合、長期的にはより多くを支払う価値があるかもしれません。 しかし、あなたの主な目標がお金を節約することである場合、月額の少額の支払いが必ずしも長期的な節約につながるわけではないことを理解してください。
借り換えオプション
資格のある借り手にとって特に有益な特別な借り換えプログラムがいくつかあります。
高LTV借り換えオプション（Fannie Mae）およびフレディマックの強化された救済の借り換え。
Fannie MaeとFreddie Macからのこれらの新しいプログラムは、 2018年12月31日に期限が切れた住宅手頃な価格の借り換えプログラム（HARP）。 その目標は、抵当権行使のために人々が家を失うのを防ぐために、ローンの長期的な手頃な価格を改善することでした。 新しいプログラムについては、ファニーメイ（高LTV借り換えオプション）またはフレディマック（FMERR）が保有する、借り換えで改善でき、2017年10月1日以降に発生した住宅ローンのみが対象となります。 さらに、借り手は支払いが最新でなければなりません。
住宅が水中にあり、ローンが2009年6月から2017年9月末までに融資された住宅所有者は、ファニーメイとフレディマックのHARP交換プログラムの対象ではありません。
FHAストリームライン。
FHA Streamlineの借り換えは、すでにFHAの住宅ローンを所有している住宅所有者向けに設計されています。 その目標は、住宅所有者の毎月の支払いを減らすより良い条件で新しいFHA住宅ローンを提供することです。 このプロセスは迅速かつ簡単であることが想定されており、財務状況の新しい文書や新しい所得資格を必要としません。 このタイプの借り換えには、住宅鑑定、シロアリ検査、または信用報告書は必要ありません。 一部の住宅所有者にとって考えられる欠点の1つは、FHAの合理化された借り換えではキャッシュアウトができないことです。
VAストリームライン。
このプログラムは、金利削減借り換えローン（IRRRL）とも呼ばれ、FHAの合理化された借り換えに似ています。 既にVAローンを保有している必要があります。また、調整可能な金利の住宅ローン（ARM）から固定金利の住宅ローンに借り換えを行う場合を除き、借り換えにより金利が低くなる必要があります。 VAはこれらを必要としませんが、貸し手は鑑定および信用報告書を必要とする場合があります。 VAと消費者金融保護局は最近、サービスメンバーと退役軍人がこれらのローンに関する誤解を招く情報を含む多くの未承諾のオファーを受け取っているという警告命令を発行したことに注意してください。 VA IRRRLのオファーを実行する前に、VAに確認してください。
VAストリームラインとFHAストリームラインの両方を使用すると、前払いの閉鎖費用をほとんどまたはまったく支払うことができません。 ただし、これらの費用は住宅ローンに繰り入れられるか、閉鎖費用を支払わない代わりに、より高い金利を支払うことになります。 そのため、前払いすることはできませんが、長期的には借り換えの費用を支払うことになります。
ボトムライン
良好な借り換えは、毎月の住宅支払額を引き下げたり、住宅ローンの期間を短縮したりすることで、借り手に利益をもたらすはずです。 残念なことに、主要な金融取引と同様に、不注意な購入者をつまずかせ、悪い取引をもたらす可能性のある複雑さがあります。 プロセスについて知ることは、あなたの状況に最適な価値を提供する貸し手と借り換えプログラムを見つけるのに役立ちます。
