目次
- オークションの長所と短所
- 差し押さえのプロパティ
- 固定資産税のデフォルト
- オークションに参加する
- 不動産オークションの検索
- 複数リスティングサービスデータ
- 入札者が知っておくべきこと
- プロパティへのアクセス
- 状態と検査
- 支払いオプション：事前計画
- クレーム、先取特権、および占有者
- ボトムライン
不動産を取得しようとしていますか？ 不動産リストを検索し、不動産業者と協力するという従来のチャネルに限定する必要はありません。 オークションで物件を購入することもできます。
オークションで家を買うべきですか？
知っておくべきこと
- オークションで家を買うのは、通常のプロセスで買うよりも危険です。 不動産オークションがどのように機能するかについて十分な教育を受けることが重要です。地方自治体、不動産業者、およびRealtyTracやAuction.comなどのオンラインサイトを通じてホームオークションを見つけることができます。インテリアを直接見ることができます。 劣悪な状態で不動産を購入するリスクを負うことができない場合は、入札前に不動産を検査できるオークションに固執します。すべてのオークションルールを確認して理解し、関心のある不動産についてデューデリジェンスを行います。 、入札する前に、請求、先取特権、居住者を確認します。
オークションの長所と短所
オークションで購入する利点には、オプションを拡大したり、割引価格で購入したりできることが含まれます。 従来の方法で購入する場合に比べて、不動産を購入するための競争が少なくなる可能性がありますが、潜在的な買い手の異なるプール、多くの場合、経験豊富な投資家にも対処します。
おそらく、オークションで購入することの最大のリスクは、販売する不動産についての知識が限られていることであり、高価な失敗を非常に現実的なものにします。 そして、他の不動産の購入と同様に、多くの書類を読んで、理解し、署名する必要があります（不動産弁護士の助けを借りて）。
不動産の伝承には、市場価格よりかなり低い価格でオークションで購入した家の物語が豊富にあり、そのような掘り出し物は存在します。 ただし、オークションは通常、通常のプロセスで購入するよりも、資産を取得するリスクの高い方法です。 その現実により、不動産オークションの仕組みについて十分な教育を受け、入札を検討している不動産について慎重に取り組むことが極めて重要になります。
「多くの人々は、競売場は良い取引だと誤って信じています」と、ニューメキシコ州アルバカーキのMyers&Myers Real Estateの不動産仲介業者および適格ブローカーであるJohn Myers氏は言います。 」
大きな間違いを避けるために、この記事では住宅用不動産オークションの基本について説明します。そのため、このオプションが有効かどうかを判断できます。不動産に住むか、投資としてのみ使用するかです。
差し押さえのプロパティ
住宅所有者が少なくとも数か月間抵当を支払わなかった場合、彼らはデフォルトに陥り、抵当流れプロセスで終わるかもしれません。 これが起こると、銀行は郡レコーダーにデフォルトの通知を提出します。 住宅所有者が未払いの残高を支払わない場合、または貸し手と住宅ローンの再交渉を行う場合、貸し手は住宅をオークションにかけ、住宅所有者に不払いを強制することができます。 これらの差し押さえオークションは、銀行に雇われた受託者によって開催されます。
固定資産税のデフォルト
家がオークションのブロックで終わる別の方法は、所有者が評価された固定資産税を支払わない場合です。 これらの場合、資産を押収するのは銀行ではなく、未払いの税務当局です。 結果として生じる税留置権のオークションは、地元の保安官、書記官、または郡または地方自治体の長官室によって行われます。
オークションに参加する
オークションの種類に関係なく、これらのイベントは地方自治体の裁判所やホテルの会議室などの物理的な場所で行われ、これらの対面オークションは迅速に完了します。 不動産オークションもオンラインで行われることが多くなり、オンラインオークションは数日または数週間続く場合があります。
住宅、マンション、住宅の空き地を購入するフロリダの不動産投資会社であるHouse Heroes LLCの共同設立者であるEarl Whiteによると、オークションで住宅を購入することは人気があります。 「予算の所有者と不動産の専門家は、競争の少ないソースに移行します」と彼は言います。 「当然、オークションのプロパティはより少ないオファーを生成するため、販売価格が低くなります。
「しかし、差し押さえオークションは、危機の間に存在した割引を提供しません」とホワイトは続けて、利用可能な不動産が少なくなると、買い手は家の評価と有利な住宅ローン率のために非常に動機付けられ、オンラインオークションが増加したことを説明します競争と価格上昇。
不動産オークションの検索
オークションを見つける1つの方法は、地方自治体に直接連絡するか、情報についてウェブサイトにアクセスし、電話で詳細を確認することです。 もう1つは、RealtyTracやAuction.comなどのサイトを使用する方法です。 ただし、オンライン情報は必ずしも正確ではありません。
所有者が支払いに遅れているため、差し押さえ前の物件がリストされる場合があります。 これらの不動産は、所有者が支払いに追いつくか、貸し手と取り決めをするため、売りに出されることはありません。
地元の不動産業者やブローカーも貴重なリソースになる可能性があります。 しかし、エージェントやブローカーはライブオークションで自動的にコミッションを獲得するわけではないので、彼らが手助けを熱望しているとは思わないでしょう。 ただし、これらの不動産業者はオンラインオークションを通じて手数料を獲得できます。
複数リスティングサービスデータ
Whiteによると、ダイレクトマルチリスティングサービス（MLS）レポートは、写真や、最も重要な非公開ブローカーのコメントを含むリスティングの完全なデータが含まれているため、潜在的な購入者にとってオンラインリスティングよりもはるかに貴重です 「非公開コメントは、販売価格と市場投入日数に影響を与える重要な情報を指定するため重要です。たとえば、資産の欠陥、融資オプション、占有率、テナントリースなどです。」
オークションの不動産を評価する最良の方法は、不動産業者、鑑定士、請負業者など、建設および改造費用を理解し、不動産の価値と必要な仕事の費用を正確に推定できる他の人と協力することです。
ルールは場所によって異なりますが、MLSと郡の記録は多くの場合、不動産ライセンシーのみが利用できます、とホワイトは言います。 彼の経験では、彼らはあなたが彼らに連絡したら、通常無料で手伝って喜んでいます。
ホワイトはまた、より小さな郡が対面オークションをオンラインのものに変換しているため、対面オークションが消滅していると指摘しています。 マイアミとパームビーチは、税と抵当権の両方のオークションが完全にオンラインになった2つの場所です。
差し押さえオークションは、土壇場であっても延期またはキャンセルされることが多いことに留意してください。 貸し手が必要な書類をすべて手に入れていないか、借り手が差し押さえを回避するための解決策を考え出した可能性があります。
入札者が知っておくべきこと
不動産オークションに入札する前に、あなたが取っているリスクを理解する必要があります。 悪い購入は何年もあなたを悩ませる可能性があります。 また、オークションのルールを理解し、参加する前にルールに従う準備をする必要があります。
登録して、プロパティの予想販売価格の5〜10％の返金可能なデポジットをオークション開催者に提出する必要があります。 オークションが直接行われている場合は、スケジュールされた開始の少なくとも1時間前にチェックインし、入札の準備ができたら調達する公式カードを取得してください。
オークションでプロパティに勝つには、2つの異なる方法があります。
- 貸し手確認オークションでは、たとえあなたが最高入札者であっても、貸し手はあなたの申し出を受け入れる必要はありません。絶対的なオークションでは、落札した入札が財産を取得します。
オークションの開始価格は、住宅ローンの未払い残高または入札を促すために設計された低額である場合があります。 抵当流れオークションでは、貸し手はオークションから利益を得ることはできません。 多くの場合、これらのプロパティは損失で販売されています。 利益があれば、住宅ローンと他の先取特権が支払われた後、それは抵当流れされた住宅所有者に行くことになっています。 オークションのプロパティは、常に大きな取引とは限りません。たとえば、オークションの担当者は、プロパティに隠れた最低価格を設定することができます。
「バイヤーが直接またはオンラインでオークションに参加するかどうかは、賢明な購入が愚かな購入になる可能性があるすべての施設に最低価格があり、イベント、会場、または感情を許可してはならないことに留意する必要があります2000年以来不動産業者であり、現在のケンタッキー州レキシントンのポストモダンマーケティングのオペレーション担当副社長であるロンヒュームズにアドバイスします。
プロパティへのアクセスの問題
オークションのプロパティは、従来販売されていたプロパティと同じアクセスレベルで潜在的な購入者に提供されることはほとんどありません。 オークション会社の中にはオープンハウスを提供しているものもありますが、おそらくあなたの都合の良いときにエージェントと一緒に物件を歩くことはできないでしょう。
カリフォルニア州サンノゼの不動産弁護士兼ブローカーであるデイビッド・ロバーソンは、「私は個人的に、クライアントが眼球検査を行わずにリモートで不動産を購入することを決して勧めません」と述べています。 Silicon Valley Property Management Groupの所有者および運営者です。 あなたまたはあなたの信頼できる投資チームのどちらかが、あなたが法的にまたは財政的に義務を負う前に、あなたが検討している不動産とあなたが扱っている人々の両方を徹底的に評価するべきです。
同様に、ヒュームズは、プロパティの現在または将来の価値を報告する情報源は、必要な詳細をすべて収集および評価する方法を知っている専門家によるオンサイト評価がない限り、非常に不正確になる可能性があると警告します。 オークションプロパティを評価する最良の方法は、建設および改造コストを理解し、プロパティの現在および将来の価値と必要な作業のコストを正確に評価できる不動産業者、鑑定士、請負業者と協力することです。
物件の状態と検査
家はあらゆる種類の問題を抱えている可能性があります。これは、住宅ローンや固定資産税を払えない人に属していたため、日常的なメンテナンスや修理もできないでしょう。 さらに、この所有者が家を失うことに気付いた場合、彼らは意図的にそれを無視したか、ひどく損傷したかもしれません。 また、空席になっている施設は破壊されたか、不法占拠者がいた可能性があります。
プロパティが外側からひどいように見える場合、おそらく内側もひどいように見えると仮定します。 オークションのプロパティは現状のまま販売されており、すべての修理の費用を支払う必要があります。 魅力的かもしれませんが、物件の状態をよりよく理解するために不法侵入すべきではありません。
裏庭に入ったり、覗き込んだり、窓から登ったりするフリッパーをテレビで見たことがあるかもしれませんが、合法ではありません。 そして、あなたは間違いなく、家を占拠している人を邪魔したくありません。礼儀からだけでなく、あなたの安全のためにも。 地方自治体の記録から所有権の履歴に関する情報を探し、地元の不動産業者に相談し、隣人に敬意を表して情報を要求します。
オークションのプロパティでは、多くの場合、自宅での検査や法的な方法で内部を直接見ることはできません。 劣悪な状態で物件を購入するリスクを負う余裕がない場合は、入札前に物件を検査できるオークションに固執します。 この情報がないと、所有者になるまで、何を取得しているのか、不動産の修理費用が何であるのか、またはその真価を知るのは困難です。
たとえ自宅で検査を受けても、検査には制限があります。 壁の後ろ、天井、床の下の問題は、所有するまで明らかにならないかもしれません。 ユーティリティがオフになっていると、漏れ、電気的な問題、機器の破損、HVAC機器の誤動作を検出できない場合があります。
支払いオプション：事前計画
オークションで不動産を購入するには、通常多くの現金が必要です。 各オークション会社と郡政府には、支払いに関する独自の要件がありますが、入札権を確保するためだけに現金が必要になる可能性があります。 頭金の金額と購入方法は、多くの場合、不動産と競売所に依存します。 銀行所有の不動産を従来の方法で購入することにより、より柔軟な資金調達オプションを利用できる場合があります。差し押さえを購入する唯一の方法はオークションではありません。
支払いに関しては、オークションの入札者は、現金、郵便為替、またはオークション所有者が必要とする金額のキャッシャーチェックを持参する必要があります。 通常、オークションに勝った後すぐに全額を支払う必要があります。 場合によっては、翌日までに支払いを完了する必要があります。 支払いを完了しなかった場合、デポジットが没収され、将来のオークションから禁止される可能性があります。 購入を完了できることを示すために、資金の証明を提供する準備をしてください。 個人としてではなく、LLC、信託、またはリミテッドパートナーシップなどのエンティティとして入札する場合は、エンティティのドキュメントを表示する必要があります。
勝者はエスクローを通過し、他の住宅購入と同じように終了します。 不動産オークションの入札者は、多くの場合、現金を支払う余裕のある不動産投資家です。 融資による購入が可能なオークションの場合、事前に事前資格を取得する必要があります。
いくつかのオークションハウスは、あなたが彼らの系列の貸し手と仕事をすることを好み、それらの貸し手はオークションで現場にいます。 ただし、競合する貸し手から利用可能な金利を決定するために、事前に調査を行ってください。 この情報はあなたにいくらかの力を与えるかもしれません。
また、カバーすることが期待されるオークション料金を必ず理解してください。 「オークションで何度も購入した住宅には、オークションに参加するために必要な競売人、銀行、弁護士、その他の企業からの費用と手数料がかかります」とヒュームズは言いました。 「10％のオークション手数料、銀行の利子と罰金、弁護士費用、12％の販売キャリング手数料、財産準備手数料などが買い手に渡されることは珍しくありません。」
申し立て、先取特権、および居住者を確認する
入札する前に、タイトル検索会社を雇って、不動産に対する先取特権を保持している可能性のある人を確認する必要があります。 それに勝った場合、あなたは先取特権の責任を負うことになり、それはあなたのポケットからのより多くのお金を意味します。
家に対する他の請求があるかもしれません-税先取特権だけでなく、請負業者の先取特権または第二の抵当。 入札者はオークション会社に確認して、プロパティに明確なタイトルがあることを確認する必要があります。 オークションに勝った場合は、タイトル検索中に発見されなかった先取特権から身を守るために、条件付insurance印証書中または終了後すぐにタイトル保険を購入することをお勧めします。
また、場合によっては、（元の）所有者または不法占拠者が資産を占有するため、それらを排除する必要があります。これは、せいぜい不快で、最悪の場合は長くて費用がかかるプロセスです。 プロセスを簡素化するために、数千ドルを前もって提供して、鍵を引き渡します。
タイトルを保持するまで何もしないでください。 売却証明書を取得した直後に、改修を開始したり施設に移動したりする衝動を避けてください。 所有権の証明書を受け取るには、まだ10日程度待つ必要があります。 その証明書を保持するまで、プロパティは本当にあなたのものではありません。 所有者は、裁判所に売却に対する異議を申し立てるか、ローンを完済することにより、依然として家に対する権利を保持できます。
ボトムライン
抵当流れの家は財政的に魅力的かもしれませんが、購入する前に考慮すべき多くの障害があります。 また、家がオークションで販売されているからといって、あなたがそれを良い価格で手に入れることができるというわけではありません（または、家はどんな価格でも良い取引です-それはお金のピットかもしれません）。 しかし、精通した、知的で、やる気のある個人にとって、不動産オークションは、家や投資不動産を安価に手に入れる方法として探索する価値があります。
そうは言っても、代わりに非オークションのプロパティを検討してください。 「不動産の所有権を持ち、オークションに関連する罰金や手数料を一切支払うことなく、自らの代理で交渉できる売り手と交渉するときに、より良い取引を見つけることが可能です」とヒュームズはアドバイスします。 「ビジネスモデルとして転用するために不動産を購入する企業からのオークションでも、競争が激しくなる可能性があります。オークションされた住宅は、平均的な住宅購入者にとって必ずしも最良の取引とは限りません。」
オークションでお買い得物件を取りに行くことに興味があるなら、学ぶべきことがたくさんあります。 オークションは、不動産業者よりも不動産を購入するリスクの高い方法です。 プロセスと、入札に関心のあるプロパティについて、非常によく教育されることが重要です。 地元の不動産業者またはブローカーと協力して潜在的な不動産を特定すると役立つ場合がありますが、補償契約を結ばない限り、彼らは興味を示さない可能性があります。
最後に、入札する前に、すべてのオークションルールを徹底的に確認し、プロパティに対してデューデリジェンスを実施してください。 不動産弁護士（理想的には差し押さえ販売の経験者）の弁護士に相談して、あなたが落札者である場合の責任と義務を理解してください。
