住宅ローン担保証券（MBS）は、住宅ローンまたは住宅ローンの集合によって保護される資産担保証券の一種です。 MBSはブローカーを通じて取引できます。 政府支援企業（GSE）、認可された連邦政府機関、または民間金融会社のいずれかによって発行されます。
MBSの機能
多くの理由で魅力的ですが、MBSには、普通のバニラ債と比較した場合に追加のリスクを加える独自の機能がいくつかあります。
- MBSは住宅ローンのプールによって担保されています。毎月の支払いは、元の銀行から第三者の投資家に「パススルー」されます。毎月の利払いに加えて、住宅ローンは生涯にわたって償却されます。通常、満期時にすべての元本を支払う債券とは異なり、投資家は予定された償却に加えて、比例配分ベースで、借り換え、差し押さえ、住宅販売による元本の予定外の期限前返済を受け取ります。 典型的な住宅ローンの期間は30年ですが、住宅ローンの返済ははるかに早く行われることがよくあります。 これらの予定外の期限前償還のため、MBSの満期の予測には問題があります。
MBSの期限前償還の側面に焦点を当てて、この記事では加重平均寿命（WAL）の概念を紹介し、期限前償還リスクに対する保護でのその使用について説明します。
加重平均寿命とは
MBSの有効な成熟度の尺度として一般的に使用される統計は、WALであり、「平均寿命」と呼ばれることもあります。 WALを計算するには、各支払いの日付（年または月の端数で表される）に、その日に支払われた元本合計の割合を掛け、これらの結果を合計します。 したがって、WALは、セキュリティの存続期間にわたる元本返済の影響を登録します。
WALは、開始から最終の満期日までのタイムライン上の支点として視覚化できます。 支点は、さまざまな体重の子供がバーのさまざまな位置をとることによってシーソーのバランスをとるように、元本の支払いを「バランス」します。 下の図1は、30年の住宅ローンプールのWALを示しています。
図1
利回りと内部収益率
MBSは市場性があり、現在の市場レートの変化に応じて、プレミアム、ディスカウント、または額面価格で取引できます。 現在のクーポンのパススルーは額面価格で取引され、高クーポンのパススルーはプレミアムで取引され、低クーポンのパススルーは割引で取引されます。 見積利回りは内部収益率であり、これはすべての将来のキャッシュフローの現在価値を証券の現在の価格と同等にします。 したがって、MBSの見積利回りは常に期限前償還の前提条件です。
住宅ローンのパススルー証券には、期限前償還の仮定が不可欠です。 投資家は、前払いが発生する可能性があることを事前に知っていますが、いつ、どのくらいまでに支払われるのかを知りません。 これらの変数は投影され、想定される必要があります。 また、非対称効果のためにすべてのパススルーに適用できる単一の保守的な仮定はありません。プレミアムMBSではより迅速に前払いするインセンティブがありますが、ディスカウントMBSではその逆です。
（この財務分析方法の使用に関する詳細について は、内部収益率の内部 をご覧 ください 。）
実現利回りとは何ですか？
パススルー証券の実現利回りは、見積利回りを計算するために使用された想定された期限前償還ではなく、元本の実際の期限前償還に基づいて、証券を保有している間に購入者が実際に受け取る利回りです。 予想よりも速いまたは遅い前払いは、プレミアムパススルーとディスカウントパススルーに非対称的に影響します。
パススルーセキュリティがプレミアムで取引されているとします。 額面価格での前払いは、より低い現在のレートでのみ再投資できるキャッシュフローをもたらします。 その結果、想定よりも早い期限前償還により、投資家はそもそもプレミアム価格を正当化する高いキャッシュフローを否定します。 一方、前払いが遅いと、投資家はより高いクーポンレートを獲得するための時間が長くなります。 その結果、前払いが遅くなると実現利回りが見積利回りを上回り、前払いが速くなると実現利回りが低下します。
割引パススルーは、これらのキャッシュフローが現在のクーポン証券の額面価格で再投資できるため、予想よりも早い期限前償還の恩恵を受けます。 実際には、前払いは額面であるため、投資家は単純に低クーポンを高クーポンに置き換えることができます。 したがって、実現利回りは見積利回りを超えます。 それどころか、前払いが予想よりも遅いと、逆のことが起こります。 投資家はより低いクーポンでより長い期間立ち往生し、それにより実現利回りが低下します。
前払いの前提は何ですか？
長年にわたって、想定される期限前償還率の多くの従来の仕様が開発されてきました。 それぞれに長所と短所があります。
標準的な住宅ローンの利回り
最初の最も簡単な仕様は、「標準的な住宅ローンの利回り」または「12の前払い」を想定することです。 この仕様では、プール内のすべての住宅ローンが完全に前払いされる12年目まで、前払いは一切行われないと想定されています。
この仕様には計算が簡単であるという利点があり、ほとんどの住宅ローンプールの有効な満期は最終満期日よりもはるかに短いという現実に準拠しています。 それを超えて、この仮定についてはあまり言えません。 住宅ローンプールの初期に発生する前払いを完全に無視します。 したがって、この「標準」前払いの仮定に基づいて計算および見積もられた利回りは、大幅な割引でのパススルー証券取引の潜在的な利回りを大幅に過小評価し、プレミアムパススルーの潜在的な利回りを誇張します。
FHA体験方法
スペクトルのもう一方の端には、連邦住宅管理局（FHA）の実際の経験に基づく前払いの仕様があります。 FHAは、保証する住宅ローンの前払いの実際の発生率に関する履歴データを収集します。 このデータは、さまざまな開始日とクーポンレートを対象としています。
FHAの経験法は、現実的で歴史的に検証された仮定を導入したため、明らかに標準的な住宅ローンの利回りに対する改善でしたが、それ自身の問題がないわけではありません。 FHAはほぼ毎年新しいシリーズを発行しているため、二次住宅ローン市場は、異なる年のシリーズに基づく証券を保有するという混乱した状況に直面していました。
（ あなたの住宅ローンの舞台裏の 二次住宅ローン市場について。）
一定の前払い率
使用されているもう1つの仕様は、「条件付き前払い率」とも呼ばれる定額前払い率（CPR）です。 この仕様では、特定の年に前払いされる元本残高の割合が一定であると想定しています。
CPRメソッドは、FHAの経験よりも分析的に簡単に使用できます。これは、各年に適用される前払い率が、30種類の数字のいずれでもなく、1つの一貫した数字であるためです。 そのため、特定の保有期間の見積利回りをさまざまな期限前償還の前提条件で比較する方が簡単です。 CPRメソッドの微妙な利点の1つは、期限前償還の仮定の主観的な性質を明らかにすることです。 FHAエクスペリエンスアプローチは、完全に正当化できない程度の精度を意味します。
CPRの変形は「単月死亡率」（SMM）と呼ばれます。 SMMは、単純に年間CPRの毎月の類似物です。 所定の月に前払いされる元本残高の割合は一定であると想定しています。
PSA標準前払いモデル
最も一般的に使用される期限前償還率の前提は、業界団体である公共証券協会（PSA）が提供する標準的な期限前償還の経験です。 PSAの目標は、市場に標準化をもたらすことでした。 標準的な前払いの最初の30か月は、CPRが着実に上昇することを要求します。ゼロから始まり、毎月0.2％上昇します。 その後、レベル6パーセントのCPRが使用されます。 ただし、利回りは、この標準よりも早いまたは遅い前払いの前提に基づいている場合があります。 前払いの前提条件のこの変更は、100％を上回るまたは下回る割合を指定することで示されます。
- 200％のPSAで引用されたMBSは、最初の30か月で0.4％のCPR、12％のレベルのCPRを想定します。50％のPSAで引用されたMBSは、3％のCPRレベルが達成されます。
ボトムライン
議論したように、加重平均寿命の使用には多くの仮定が含まれ、正確とはほど遠い。 ただし、投資家はMBSの利回りと期間についてより現実的な予測を行うことができ、固有の期限前償還リスクを減らすことができます。
（MBSの詳細については、MBSによる 住宅ローンの負債からの利益を 参照してください。）
