不動産抵当投資コンジット（REMIC）とは何ですか？
不動産住宅ローン投資コンジット（REMIC）は、住宅ローンをプールし、住宅ローン担保証券（MBS）を発行するために使用される特別な目的のビークル（SPV）です。
重要なポイント
- 不動産モーゲージ投資コンジット（REMIC）は、モーゲージローンをプールし、モーゲージ担保証券（MBS）を発行するために使用される特別な目的のビークル（SPV）です。不動産抵当投資コンジット（REMIC）は、パートナーシップ、信託、法人、または協会として組織され、連邦税は免除されます。
不動産抵当投資コンジットの理解（REMIC）
不動産抵当投資コンジットは、商業および住宅抵当を信託で保有し、これらの証券化された抵当の持分を投資家に発行します。 担保付住宅ローン債務（CMO）と同様に、REMICはリスクと満期に基づいてさまざまな個別の住宅ローンをまとめてプールし、その後債券またはその他の証券を投資家に発行します。 その後、これらの証券は二次住宅ローン市場で取引されます。
REMICは、1986年の税制改革法の制定により最初に認可されました。不動産抵当投資コンジットは、パートナーシップ、トラスト、企業、または協会として組織される場合があります。 REMICは連邦政府の非課税事業体ですが、投資家は依然として個人所得税の対象となります。 REMICの免税ステータスは、プール内のローンが別のローンと交換されると失われる可能性があります。 連邦規制では、特定のプール内のローンが一定であることが要求されています。 言い換えれば、新しい条件でローンを大幅に変更したり、異なるローンと交換したりすることはできません。
ファニーメイとフレディマックは、REMICのより顕著な発行者の一部です。
不動産抵当投資コンジット（REMIC）の問題
REMICによって証券化された商業用不動産ローンに制限を設けることができます。 不動産の所有者が、そのようなローンでカバーされている不動産の改善に関心がある場合、行動をとることを妨げる制限に直面する可能性があります。 計画された改修により、ローンを確保した担保の価値が大幅に変更される可能性があり、これは許可されません。 そのような改修を制限および制約する規制を変更する提案が導入されました。 その目的は、REMICによって証券化された商業ローンを所有している不動産所有者が、不動産を市場により魅力的にするための改善と強化を行えるようにすることでした。
たとえば、2009年の不動産抵当投資コンジット改善法は、議会で導入された立法案でした。 意図した目的は、REMICルールを更新して、問題のある不動産資産の所有者が所有する不動産を変更できるようにすることでした。 トラブル資産救済プログラム（TARP）の適格な住宅ローンと差し押さえ物件に特に焦点を合わせました。
提案された法律には、このような条件の下での財産の変更は、内国歳入庁によって概説されている禁止取引とは見なされないという宣言が含まれていました。 REMICの利息は引き続き通常の利息として扱われ、不動産の変更によって発生した収益は、適格な住宅ローンを通じて受け取った場合と同様に処理されます。
