目次
- MIRRとは
- MIRRの式と計算
- MIRRは何を明らかにしていますか？
- MIRR対IRR
- MIRR対FMRR
- MIRRの制限
- MIRRの使用例
MIRRとは
修正内部収益率（MIRR）では、正のキャッシュフローは企業の資本コストで再投資され、初期支出は企業の資金調達コストで資金調達されると想定しています。 対照的に、従来の内部収益率（IRR）は、プロジェクトからのキャッシュフローがIRR自体に再投資されることを前提としています。 したがって、MIRRはプロジェクトのコストと収益性をより正確に反映します。
MIRRの式と計算
変数が与えられると、MIRRの式は次のように表されます。
。。。 MIRR = nPV（初期費用×資金調達コスト）FV（正のキャッシュフロー×資本コスト）-1ここで、FVCF（c）=会社の資本コストでの正のキャッシュフローの将来価値PVCF（fc）=会社の資金調達コストでの負のキャッシュフローの現在価値=期間数
一方、内部収益率（IRR）は、特定のプロジェクトのすべてのキャッシュフローの正味現在価値（NPV）をゼロにする割引率です。 MIRRとIRRの両方の計算は、NPVの式に依存しています。
重要なポイント
- MIRRは、正のキャッシュフローが企業の資本コストで再投資されると仮定することにより、IRRを改善します。MIRRは、企業または投資家が引き受ける投資またはプロジェクトをランク付けするために使用されます。
MIRRは何を明らかにしていますか？
MIRRは、規模の異なる投資またはプロジェクトのランク付けに使用されます。 この計算は、一般的なIRR計算に存在する2つの主要な問題の解決策です。 IRRの最初の主な問題は、同じプロジェクトに対して複数のソリューションが見つかることです。 2番目の問題は、プラスのキャッシュフローがIRRで再投資されるという仮定が実際には非現実的であると見なされることです。 MIRRを使用すると、特定のプロジェクトに対して1つのソリューションしか存在せず、正のキャッシュフローの再投資率は実際にははるかに有効です。
MIRRを使用すると、プロジェクトマネージャーは、プロジェクトの段階ごとに再投資成長の想定率を変更できます。 最も一般的な方法は、資本の平均推定コストを入力することですが、特定の予想される再投資率を追加する柔軟性があります。
MIRR対IRR
内部収益率（IRR）メトリックはビジネスマネージャーの間で人気がありますが、プロジェクトの収益性を誇張する傾向があり、過度に楽観的な見積もりに基づいて資本予算の間違いを引き起こす可能性があります。 変更された内部収益率（MIRR）は、この欠陥を補い、管理者に将来のキャッシュフローから想定される再投資率をさらに制御できるようにします。
IRR計算は、逆成長の成長率のように機能します。 再投資されたキャッシュフローに加えて、初期投資からの成長を割り引く必要があります。 ただし、IRRは、キャッシュフローが実際に将来のプロジェクトにどのように送り返されるかについての現実的な状況を示していません。
キャッシュフローは、多くの場合、最初に生成されたのと同じレートではなく、資本コストで再投資されます。 IRRは、プロジェクトごとに成長率が一定であることを前提としています。 基本的なIRRの数値を使用して、潜在的な将来価値を誇張するのは非常に簡単です。
IRRのもう1つの大きな問題は、プロジェクトに異なる期間の正と負のキャッシュフローがある場合に発生します。 これらの場合、IRRは複数の数値を生成し、不確実性と混乱を引き起こします。 MIRRはこの問題も解決します。
MIRR対FMRR
財務管理収益率（FMRR）は、不動産投資のパフォーマンスを評価するために最もよく使用される指標であり、不動産投資信託（REIT）に関連しています。 修正内部収益率（MIRR）は、初期の現金支出とその後の現金流入の想定再投資率の差を調整することにより、標準内部収益率（IRR）値を改善します。 FMRRは、「安全なレート」と「再投資レート」として知られる2つの異なるレートでキャッシュアウトフローとキャッシュインフローを指定することにより、さらに一歩前進します。
安全なレートは、負のキャッシュフローをカバーするために必要な資金が容易に達成可能なレートで利息を稼いでおり、必要に応じて即座に（すなわち、口座入金の1日以内に）引き出すことができると想定しています。 この場合、資金は流動性が高く、必要なときに最小限のリスクで安全に利用できるため、レートは「安全」です。
再投資率には、同等のリスクを持つ同様の中間投資または長期投資にプラスのキャッシュフローが再投資されたときに受け取る率が含まれます。 再投資率は流動的ではない（つまり、別の投資に関係する）ため、安全率よりも高く、したがって、より高いリスクの割引率が必要です。
MIRRの制限
MIRRの最初の制限は、意思決定を行うために資本コストの推定値を計算する必要があることです。この計算は、主観的であり、行われた仮定によって異なる場合があります。
IRRと同様に、MIRRは、複数の投資オプションが一度に検討されているときに価値を最大化しない準最適な決定につながる情報を提供できます。 MIRRは実際には、さまざまな投資のさまざまな影響を絶対的に定量化しません。 NPVは多くの場合、相互に排他的な投資を選択するためのより効果的な理論的基礎を提供します。 また、資本配賦の場合、最適な結果が得られない可能性があります。
MIRRは、財政的背景を持っていない人にとっても理解するのが難しい場合があります。 さらに、MIRRの理論的根拠も学者の間で議論されています。
MIRRの使用例
基本的なIRR計算は次のとおりです。 初期費用が195ドルで資本コストが12％の2年間のプロジェクトが、1年目に121ドル、2年目に131ドルを返すと仮定します。 IRR = 18.66％のときに正味現在価値（NPV）= 0になるようにプロジェクトのIRRを見つけるには：
。。。 NPV = 0 = −195 +（1 + IRR）121 +（1 + IRR）2131
プロジェクトのMIRRを計算するには、正のキャッシュフローが12％の資本コストで再投資されると仮定します。 したがって、 t = 2の場合の正のキャッシュフローの将来価値は次のように計算されます。
。。。 $ 121×1.12 + $ 131 = $ 266.52
次に、キャッシュフローの将来価値を初期支出の現在価値（195ドル）で除算し、2期間の幾何学的収益を求めます。 最後に、MIRRの式を使用して、期間のこの比率を調整します。
。。。 MIRR = $ 195 $ 266.52 1 / 2−1 = 1.1691−1 = 16.91％
この特定の例では、IRRはプロジェクトの可能性について過度に楽観的な見方を示し、MIRRはプロジェクトのより現実的な評価を示します。
