住宅市場の減速の兆しが高まっているにもかかわらず、ゴールドマン・サックスは、金利の低下が2019年後半に住宅投資を押し上げると考えています。住宅投資と住宅着工の両方が今年上半期に減速しましたが、住宅ローン金利とゴールドマンのアナリストは最近のメモで、連邦準備制度の最近の利下げは住宅需要を刺激するのに役立つだろうと述べた。
「住宅建設は予想よりもやや弱く、少なくとも部分的に続くいくつかの逆風に直面しているようだ」と認め、アナリストは経済学者のヤン・ハツィウスが率いて、同セクターの将来の成長見通しについて楽観的でした。 「当社のモデルは、2019H2における住宅投資の4％の成長ペースへの健全な回復を示しています」とハッツィウスは書いています。
住宅市場の回復は、住宅建設株が今年の前半を通じて回復を維持するのを助けるでしょう。 SPDR S&P Homebuilders ETF（XHB）は、S&P 500の15％の増加と比較して、年間で約27％増加しています。 M / I Homes Inc.（MHO）やLGI Homes Inc.（LGIH）のような個々の住宅建設業者は年間で70％以上増加し、KB Home（KBH）とDR Horton Inc.（DHI）は40％以上増加しています。 ％、およびPulteGroup Inc.（PHM）はほぼ28％増加しています。
投資家にとっての意味
住宅ローン金利の引き下げは、住宅の需要を押し上げることになります。住宅は、金利の変化に最も敏感な経済部門です。 昨年の秋以来、住宅ローンの金利は125 bps低下しています。 CNBCによると、住宅ローン会社のフレディマックからのデータによると、30年固定住宅ローンの金利は11月のピーク4.94％から最近では3.60％に低下しています。
住宅需要に対する低金利の刺激効果は、2つの別々のチャネルを通じてもたらされます。 明らかなチャネルは、住宅ローンの金利が低いほど、新しい家を購入するための資金調達コストが安くなることです。 したがって、需要が増加しました。 2番目のチャネルは、既存の住宅所有者が住宅ローンを低金利で借り換えるコストが低いことによって発生します。 コストの低下は、消費支出を刺激する富効果と、その後の住宅市場のポジティブフィードバックメカニズムを生み出します。
しかし、現時点では、住宅料金の引き下げが期待されていた住宅への期待に応えることができませんでした。 住宅投資は2007年から2009年の大不況以来最悪の連続を経験しており、現在6四半期連続で縮小しています。 住宅着工件数は7月に4.0％減少し、季節調整済みの年率11億9, 100万戸となり、6月の数値は下方修正されました。 CNBCによると、ロイターに投票されたエコノミストは、7月に住宅着工が125万7千台のペースで増加すると予想していました。
住宅需要が低金利に対応できなかった理由の1つは、経済見通しの増加です。 確かに、低金利が特に経済の不確実性に対応することを目的とした政策の動きの結果である場合、低金利が送信するマイナスのシグナルは、それらの低金利自体のプラスの刺激効果よりも強力かもしれません。 住宅建設業者は、それが住宅需要が回復していない大きな理由だと考えています。
しかし、ゴールドマンには別の説明があります。応答遅れです。 金利の変化の影響は通常すぐには感じられませんが、経済活動への影響が働くまでに数年ではないにしても数ヶ月かかることがあります。 「金利の変化と住宅活動の間のラグタイムの我々の推定は、ブーストの大部分がまだ来ていないことを示唆している」とハッツィウスは書いた。
ゴールドマンの応答遅れ仮説が正しいかもしれないことを示唆するいくつかの肯定的な兆候があります。 今年のほとんどの期間弱かった建築許可は、7月に8.4％急上昇し、1, 336百万台に達しました。 これは2017年6月以来の許可の最大の増加です。先月末の連邦準備制度の金利引き下げの影響が経済全体にゆっくりと働き、より多くの金利引き下げが以前に予想されるため、そのようなより多くのプラスが蓄積される可能性があります年が来ています。
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生命の兆候にもかかわらず、ゴールドマンは、所有者が居住する住宅に対する税制上の優遇措置の希薄化、非常に厳しい建設労働市場、土地、開発、資格付与およびその他の規制コストの上昇など、いくつかの住宅逆風が残ると予想しています。 トランプ大統領の中国との貿易戦争の拡大の中で、不況の可能性が増大する可能性があります。
