目次
- Loan-to-Valueとは何ですか？
- ローン対価値（LTV）比率の計算式と計算
- LTVおよびローン引受
- LTV比率に影響を与える要因
- LTV比率と金利
- ローンの種類とLTV比率
- LTV比率のランキング
- LTV対結合LTV（CLTV）
- LTVの制限
Loan-to-Value（LTV）比率とは何ですか？
ローン対価値（LTV）比率は、金融機関やその他の貸し手が住宅ローンを承認する前に調査する貸付リスクの評価です。 通常、LTV比率が高い評価ほどリスクが高くなるため、住宅ローンが承認された場合、ローンの費用は借り手により高くなります。
さらに、LTV比率が高いローンでは、借り手が住宅ローン保険を購入して、貸し手に対するリスクを相殺することが必要になる場合があります。
重要なポイント
- LTVは、多くの場合、住宅ローンの貸付で使用され、頭金を支払うのに必要な金額と、貸し手が借り手に貸し付けを行うかどうかを決定します。バリューレシオは80％以下です。FannieMaeのHomeReadyおよびFreddie Macのホーム
ローン対価値（LTV）比率の計算式と計算
住宅購入者は、自宅のLTV比率を簡単に計算できます。
。。。 LTVratio = APVMAどこ：MA =住宅ローンの金額APV =評価されたプロパティ値
このプロセスでは、住宅ローンの合計金額を住宅の合計購入価格に分割します。 たとえば、購入価格が200, 000ドルで、住宅ローンの総額が180, 000ドルの住宅では、LTV比率は90％になります。 従来の住宅ローンの貸し手は、多くの場合、LTV比率が80％以下の借り手に対してより良い融資条件を提供します。
LTV比率は、借入額を不動産の評価額で割って計算され、パーセンテージで表されます。 たとえば、評価額が100, 000ドルと評価された家を購入し、10, 000ドルの頭金を支払うと、90, 000ドルを借り入れて、LTV比率が90％（90, 000 / 100, 000）になります。
LTVおよびローン引受
LTV比率は、住宅の購入、現在の住宅ローンの借り換え、新しいローンへの借り換え、または不動産内の累積持分に対する借入のいずれであっても、住宅ローンの引受の重要な要素です。
貸し手は、LTV比率を評価して、住宅ローンの引受時に引き受けるリスクへのエクスポージャーのレベルを決定します。 借り手が評価額またはそれに近い金額、したがってより高いLTV比率の金額のローンを要求すると、貸し手は、不動産内に蓄積された資本がほとんどまたはまったくないため、ローンがデフォルトになる可能性が高いと認識します。 差し押さえが行われた場合、貸し手は、未払いの住宅ローン残高をカバーし、取引から利益を得るのに十分なほど住宅を売却することが難しいと感じるかもしれません。
LTV比率に影響を与える要因
LTV比率に影響を与える主な要因は、頭金、販売（契約）価格、および評価額です。 最低（および最高）のLTV比率を達成するには、頭金を引き上げ、販売価格を引き下げます。 上記の例を使用して、100, 000ドルで評価する家を購入したが、所有者が90, 000ドルで販売する意思があるとします。 同じ10, 000ドルの頭金を支払う場合、ローンは80, 000ドルであり、LTV比率は80％（つまり、80, 000 / 100, 000）になります。 前払い金を15, 000ドルに増やすと、住宅ローンは75, 000ドルになり、LTV比率は75％（75, 000 / 100, 000）になります。
LTV比率が低いほど、ローンが承認される可能性が高くなり、金利が低くなり、民間住宅ローン保険（PMI）を購入する必要が少なくなるため、これらすべてが重要です。
LTV比率と金利
LTV比率は、住宅ローン、ホームエクイティローン、または信用枠を確保する唯一の決定要因ではありませんが、住宅所有者の借入コストに重要な役割を果たします。 実際、LTV比率が高いと、そもそもローンオプションやリファイナンスオプションを利用できなくなります。
ほとんどの貸し手は、LTV比率が80％以下の場合、住宅ローンおよびホームエクイティの申請者に可能な限り低い金利を提供します。 LTV比率が高くなっても、借主が住宅ローンの承認から除外されるわけではありませんが、LTV比率が増加すると、ローンの総費用は増加します。 たとえば、LTV比率が95％の借り手は承認される可能性がありますが、金利は、LTV比率が75％の借り手よりも最大で1パーセント高い場合があります。
さらに、LTV比率が80％を超える場合、個人ローン抵当保険（PMI）を購入する必要があります。これにより、年間全体のローン額の0.5％から1％を追加できます。 たとえば、100, 000ドルのローンのPMIが1％の場合、年間支払額に1, 000ドル、または月額83.33ドルが加算されます。 PMIの支払いは、LTV比率が80％以下になるまで続きます。 LTV比率は、ローンを返済し、家の価値が時間とともに増加するにつれて減少します。
PMIを回避するために80％（またはそれ以下）のLTV比率を要求することは法律ではありませんが、ほぼすべての貸し手の慣行です。 例外は、高収入、低債務、または大規模な投資ポートフォリオのような他の要因を持つ借り手に対して時々行われます。
ローン対価値の最大比率は、不動産のドル価値に対するローンのサイズの最大許容比率です。 ローン対価値の比率が高いほど、融資された購入価格の部分が大きくなります。 住宅はローンの担保として機能するため、ローン対価値の比率は、貸し手が使用するリスクの尺度です。 ローンプログラムが異なれば、リスク要因も異なるため、最大LTV比率も異なります。
ローンの種類とLTV比率
特定のローンタイプには、LTV比率に関して特別なルールがあります。
FHAローン
最初のLTV比率が最大96.5％になるFHAローンでは、LTV比率がいくら低くなってもそのローンを所有している限り継続する住宅ローン保険料（MIP）が必要です。 LTV比率が80％に達すると、MIPを排除するための従来のローン。
VAおよびUSDAローン
VAとUSDAのローンは、それぞれ現在の軍隊と元軍隊または農村部で利用できますが、LTV比率が100％にもなる場合がありますが、民間の住宅ローン保険は必要ありません。追加料金がかかります。
ファニー・メイとフレディ・マック
ファニーメイのHomeReadyおよびフレディマックのHome低所得の借り手向けの住宅ローンプログラムでは、97％のLTV比率（3％の頭金）が許可されますが、比率が80％に下がるまで住宅ローン保険が必要です。
FHA、VA、およびUSDAローンには、評価要件を免除する（住宅のLTV比率がローンに影響しないことを意味する）借り換えオプションを合理化します。 「水中」または「逆さま」とも呼ばれるLTV比率が100％を超える場合、Fannie MaeのHigh Loan-to-Value Refinance OptionおよびFreddie MacのEnhanced Relief Refinanceは、HARP Refinance Programに代わるものとして設計されています。 2018年12月31日に期限切れになりました。
LTV比率のランキング
80％以下のLTV比率は、ほとんどの住宅ローンシナリオに適していると見なされます。 80％のLTV比率は、承認される可能性が最も高く、金利が最も高く、住宅ローン保険を購入する必要がない可能性が最も高くなります。 ただし、上記のように、VAおよびUSDAのローンは、より高いLTV比率（最大100％）を可能にし、高価な民間住宅ローン保険を回避しますが、他の手数料が適用されます。
ほとんどのリファイナンスオプションでは、キャッシュアウトリファイナンスを申請しない限り、LTV比率は重要ではないため、「良い」または「悪い」というものはありません。 キャッシュアウトリファイナンスを申請する場合、LTV比率が90％以下であると見なされます。
LTV対結合LTV（CLTV）
LTV比率は、不動産を購入する際の単一の住宅ローンの影響を調べますが、結合ローン対価値（CLTV）比率は、すべての比率です プロパティの値にプロパティの担保ローン。 貸し手はCLTV比率を使用して、複数のローンを使用する場合の住宅購入者のデフォルトのデフォルトのリスクを決定します。たとえば、2つ以上の住宅ローン、または住宅ローンと住宅担保ローンまたは融資枠（HELOC）がある場合です。 一般的に、貸し手は、高い信用格付けの借り手に80％以上のCLTV比率で貸すことをいとわない。
LTV比率では、プライマリー住宅ローン残高のみが考慮されます。 したがって、上記の例では、LTV比率は50％であり、100, 000ドルのプライマリー住宅ローン残高を200, 000ドルの住宅価値で割った結果です。 一次貸し手は、CLTVの要件により寛大になる傾向があります。
上記の例を考慮すると、差し押さえが発生した場合、2番目の住宅ローン保有者が何かを受け取る前に、1次住宅ローン保有者がその全額を受け取ります。 借主が債務不履行になる前に資産価値が125, 000ドルに減少した場合、主たる先取特権者は全額（100, 000ドル）を受け取り、2番目の先取特権者は50, 000ドルの債務にもかかわらず残りの25, 000ドルのみを受け取ります。 主な先取特権者は、資産価値が低下した場合のリスクが少ないため、より高いCLTVで貸し出すことができます。
LTVの制限
LTVの主な欠点は、住宅所有者が負っている主要な住宅ローンのみを含み、2番目の住宅ローンや住宅担保ローンなどの他の義務を含まないことです。 したがって、CLTVは、借り手が住宅ローンを返済する能力のより包括的な尺度です。
