ジャンボローンとは？
ジャンボローンとも呼ばれるジャンボローンは、連邦住宅金融庁（FHFA）によって設定された制限を超える融資の一種です。 従来の住宅ローンとは異なり、ジャンボローンはファニーメイまたはフレディマックが購入、保証、または証券化する資格がありません。 ジャンボ住宅ローンは、競争の激しい地元の不動産市場の高級不動産や住宅に融資するために設計されており、独自の引受要件と税務上の影響があります。 これらの種類の住宅ローンは、大不況の後も住宅市場が回復し続けているため、注目を集めています。
ジャンボ住宅ローンの価値は、州、さらには郡によって異なります。 FHFAは、めったに変更されませんが、さまざまな分野の適合ローン限度額を毎年設定します。 2019年の時点で、制限は国のほとんどで484, 350ドルに設定されていました。 それは2018年の453, 100ドルから増加しました。より高い住宅価値を持つ郡では、ベースライン制限は726, 525ドル、つまり484, 350ドルの150％に設定されます。
FHFAには、貸付限度額の計算のために、米国本土以外の地域に対して異なる規定があります。 その結果、2019年時点でアラスカ、グアム、ハワイ、米領バージン諸島でのジャンボローンのベースライン制限も726, 525ドルです。 その金額は、より高い住宅価値を持つ郡では実際にさらに高くなる可能性があります。
ジャンボローンの仕組み
従来の住宅ローンと同様に、ジャンボの最低要件は2008年以降ますます厳しくなっています。承認されるには、700以上の優れたクレジットスコアと非常に低いDTIが必要です。 DTIは43％未満、できれば36％に近い値にする必要があります。 それらは不適合の住宅ローンですが、ジャンボは依然として消費者金融保護局が「適格住宅ローン」と見なしているガイドラインの範囲内に収まらなければなりません。
支払いをカバーするために手元に現金があることを証明する必要があります。これは、標準の30年固定金利住宅ローンを選択した場合に非常に高くなる可能性があります。 特定の所得水準と準備金は、ローン全体の規模に依存しますが、すべての借り手は、30日分の給与明細書と2年前までのW2納税申告書を必要とします。 自営業者の場合、所得要件はさらに大きくなります。2年間の納税申告書と60日以上の現在の銀行取引明細書。 借り手はまた、適格であることが証明可能な流動資産と、住宅ローンの支払いの6か月に相当する現金準備金を必要とします。 そして、すべての申請者は、保有する他のすべてのローンに関する適切な文書と非流動資産（他の不動産など）の所有権の証明を提示する必要があります。
重要なポイント
- ジャンボローンは、連邦住宅金融庁によって設定された制限を超えるタイプの資金調達であり、ファニーメイまたはフレディマックが購入、保証、または証券化することはできません。承認には、優れたクレジットスコアと非常に低い負債と収入の比率が必要です。 ジャンボ住宅ローンの平均APRは通常の住宅ローンと同等ですが、頭金は購入総額の約10〜15％です。
ジャンボローン料金
ジャンボ住宅ローンは、従来の住宅ローンよりも高い金利を運ぶために使用されていましたが、近年、その差は縮まっています。 今日、ジャンボ住宅ローンの平均年率（APR）は、通常の住宅ローンと同等であることが多く、実際にはもっと低い場合もあります。 たとえば、2019年3月現在、ウェルズファーゴは、30年の固定金利適合ローンで4.092％、ジャンボローンで同じ期間に3.793％のAPRを請求しました。
政府支援企業はそれらを処理できませんが、ジャンボローンは他の金融機関によって証券化されることがよくあります。 これらの証券はより多くのリスクを伴うため、従来の証券化された住宅ローンに対して利回りプレミアムで取引されます。 ただし、このスプレッドは、ローン自体の金利により減少しました。
ジャンボローンの頭金
幸いなことに、同じ期間に頭金の要件が緩和されました。 過去には、ジャンボ住宅ローンの貸し手は、住宅購入者に住宅の購入価格の30％（通常の住宅ローンの20％と比較して）の引き上げを要求することがよくありました。 現在、その数値は10％から15％まで低下しています。 他の住宅ローンと同様に、頭金を20％未満に抑えるために貸し手が必要とする民間住宅ローン保険のコストを回避するために、高い頭金を支払うことにはさまざまな利点があります。
誰がジャンボローンを借りるべきか？
最終的にどれだけ借りることができるかは、もちろん、資産、クレジットスコア、購入に関心のある不動産の価値に依存します。 これらの住宅ローンは、年間250, 000〜500, 000ドルを稼ぐ高所得者層に最適です。 このセグメントは、HENRYとして知られています。これは、高所得者の頭字語であり、まだ裕福ではありません。 基本的に、これらは一般に多くのお金を稼ぐが、余分な現金やその他の資産がまだ蓄積されていない人々です。
HENRYセグメントの個人は、現金で高価な新しい家を購入するために富を蓄えていないかもしれませんが、そのような高所得の個人は通常、通常の住宅購入者が通常より少ない量。 また、退職金口座をよりしっかりと確立する傾向があります。 彼らはしばしば低所得者よりも長い期間貢献してきました。
ジャンボローンの大幅な減税を期待しないでください。 住宅ローンの利子控除の上限は、新しい住宅ローンの負債に対して750, 000ドルに制限されています。
これらは、多くの場合、追加の資産管理サービスを必要とすることもあるため、機関が長期商品にサインアップするのが大好きな個人の一種です。 さらに、銀行が1枚あたり20万ドル相当の10件のローンよりも、200万ドルの単一の住宅ローンを管理する方が実用的です。
ジャンボローンに関する特別な考慮事項
あなたがこれらのローンの1つに資格があるかもしれないという理由だけで、あなたが1つを取り出すべきであるという意味ではありません。 たとえば、大幅な減税を提供することを期待している場合は、当然のことではありません。
あなたはおそらくあなたがあなたの控除を項目化することを条件として、あなたがあなたの税金からあなたが特定の年に支払った住宅ローンの利子を差し引くことができることを知っているでしょう。 ただし、IRSがこの控除に課す上限についてはおそらく心配する必要はありません。これは、減税および雇用法の成立により引き下げられた上限です。 2017年12月14日以前に住宅ローンを取得した人は誰でも、最大100万ドルの負債（旧上限額）の利子を差し引くことができます。 しかし、2017年12月14日以降に行われた住宅購入の場合、最大750, 000ドルの住宅ローン債務の利子を差し引くことができます。 あなたの住宅ローンが大きい場合、あなたは完全な控除を得ることができません。 たとえば、年間80, 000ドルの利息が発生する200万ドルのジャンボ住宅ローンを借りる予定の場合、住宅ローンの最初の750, 000ドルの利子である30, 000ドルしか差し引けません。 実際には、住宅ローンの利子の37.5％に対してのみ税控除が適用されます。
つまり、慎重に借りて数字を注意深く計算し、本当に手に入れることができるものと、どのような種類の税制上の恩恵を受けるかを確認する必要があります。 州と地方の税控除は同じ税法案のために年間$ 10, 000に制限されているため、高額の課税資産は所有するのにさらに費用がかかります。 もう1つの戦略：条件を比較して、小規模な適合ローンに加えて、1つの大きなジャンボの代わりに2番目のローンを使用することで、長期的に財務が改善されるかどうかを確認します。 （関連資料については、「ジャンボと従来の住宅ローンの理解」を参照してください）
