賃貸不動産の減価償却の仕組み

賃貸不動産への投資は、賢明な経済的動きであることが証明できます。 まず第一に、賃貸不動産は、あなたが公平を築きながら不動産を（理想的には）高く評価している間、安定した収入源を提供することができます。 税制上の優遇措置もあります：稼得した賃料収入から賃借料を差し引くことができるため、納税義務を軽減できます。管理に関連する専門的なサービスと旅費は、あなたがお金を使う年に差し引かれます。

ただし、別の主要な税額控除-減価償却のためのもの-は異なる働きをします。 減価償却は、賃貸不動産の購入と改善のコストを差し引くために使用されるプロセスです。 減価償却は、資産を購入（または改善）する年に1回大きな控除を受けるのではなく、資産の耐用年数にわたって控除を分配します。 内国歳入庁（IRS）には減価償却に関する非常に具体的なルールがあり、賃貸物件を所有している場合は、プロセスの仕組みを理解することが重要です。

減価償却可能なプロパティ

IRSによると、賃貸物件が以下のすべての要件を満たしている場合、賃貸物件を減価償却できます。

• あなたは財産を所有しています。 （財産が借金の対象である場合でも、あなたは所有者とみなされます）あなたはあなたのビジネスで、または収入を生み出す活動として財産を使用します。財産は決定的な耐用年数を持っています。 、使い古されたり、時代遅れになったり、自然の原因から価値を失ったりします。このプロパティは1年以上続くと予想されます。

プロパティが上記のすべての要件を満たしている場合でも、同じ年にサービスを開始して廃棄した場合（またはビジネスで使用しない場合）は、減価償却できません。 土地は償却可能とは見なされていません。また、一般的に、開拓、植栽、造園の費用は、これらの活動が土地の費用の一部と見なされるため、減価償却できません。

減価償却はいつ開始されますか？

施設が稼働するか、レンタルとして使用できるようになるとすぐに減価償却を開始できます。例：5月15日に賃貸物件を購入します。数か月間家で働いた後、 7月15日にレンタルする準備ができているので、オンラインおよび地元の新聞で広告を出し始めます。 テナントを見つけ、9月1日にリースが開始されます。7月15日にプロパティが稼働状態になり、リースと占有の準備が整うと、9月ではなく7月に家の減価償却が開始されます。家賃の徴収を開始します。

次の条件のいずれかが満たされるまで、プロパティの減価償却を続けます。

• 資産の全費用またはその他の基準を差し引いた。費用またはその他の基準を完全に回収していなくても、施設をサービスから引退する。 財産は、収入を生む財産として使用されなくなった場合、または売却または交換した場合、個人使用に変換した場合、放棄した場合、または破壊された場合、サービスから引退します。

一時的に「使用されていない」または使用されていない資産の減価償却の控除を引き続き請求できます。 たとえば、あるテナントが退去した後に修理を行った場合、次の準備のためにプロパティを減価償却できます。

減価償却方法

毎年控除できる減価償却額は、不動産の基礎、回収期間、使用する減価償却方法の3つの要因によって決まります。 1986年以降にサービスを開始した住宅賃貸不動産は、IRSが「耐用年数」とみなす期間である27.5年にわたってコスト（および減価償却控除）を配分する会計手法である修正加速費用回収システム（MACRS）を使用して減価償却されます。 」賃貸物件の。

減価償却費を計算する際は、資格のある税理士と一緒に作業することを常にお勧めしますが、基本的な手順は次のとおりです。

1. 資産の基礎を決定する：資産の基礎は、その費用、または資産を取得するために支払った金額（現金、住宅ローン、またはその他の方法）です。 訴訟費用、記録料、調査、譲渡税、所有権保険、および売り手が支払うことに同意する金額（背税など）を含む、いくつかの和解費用と閉鎖費用が基礎に含まれます。 火災保険料、事前閉鎖物件の占有に関連する家賃、ローンの取得または借り換えに関連する費用など、一部の決済手数料と閉鎖費用はお客様の基準に含めることができません：ポイント、住宅ローン保険料、信用報告費用、および評価料。 土地と建物のコストを分離する：土地のコストではなく建物のコストのみを減価償却できるため、正しい金額を減価償却するにはそれぞれの価値を決定する必要があります。 値を決定するには、不動産を購入した時点でのそれぞれの公正市場価値を使用するか、評価された不動産税額に基づいて数値を決定できます。 家を110, 000ドルで購入したとします。 最新の不動産税の査定では、不動産の価値は90, 000ドルであり、そのうち81, 000ドルは家屋用で、9, 000ドルは土地用です。 したがって、購入価格の90％（$ 81, 000÷$ 90, 000）を家に、購入価格の10％（$ 9, 000÷$ 90, 000）を土地に割り当てることができます。 家の基礎を決定する：プロパティ（家と土地）の基礎と家の価値がわかったので、家の基礎を決定できます。 上記の例を使用すると、家での基礎-減価償却可能な金額-は99, 000ドル（110, 000ドルの90％）になります。 土地でのあなたの基礎は、11, 000ドル（110, 000ドルの10％）です。 必要に応じて調整ベースを決定します。プロパティを購入してからレンタルできるようになるまでの間に発生する特定のイベントについて、ベースを増減する必要がある場合があります。 基準の増加の例には、サービスを提供する前に少なくとも1年間の耐用年数がある追加または改善のコスト、破損したプロパティを復元するために費やしたお金、ユーティリティサービスをプロパティにもたらすコスト、特定の法的費用。

基礎の減少の例には、損害または盗難の結果として受け取る保険金、控除した保険でカバーされていない死傷者の損失、および地役権を付与するために受け取るお金が含まれます。

使用するシステム

次の手順では、2つのMACRSのどちらを適用するかを決定します：一般減価償却システム（GDS）または代替減価償却システム（ADS）。 GDSは、サービス中のほとんどの物件に適用されます。一般に、ADSの取消不能の選挙を行うか、法律でADSの使用が必要でない限り、使用する必要があります。

• 資格のあるビジネスでの使用が50％以下である非課税の使用である非課税の債券で賄われている主に農業で使用されている

一般に、ADSを使用する理由がない限り、GDSを使用します。 繰り返しになりますが、資格のある税理士に相談することをお勧めします。税理士は、賃貸物件を減価する最も有利な方法を決定するのに役立ちます。

どのMACRSシステムが適用されるかがわかったら、プロパティの回復期間を決定できます。 GDSを使用した復旧期間は、住宅賃貸不動産の場合は27.5年です。ADSを使用している場合、同じ種類の不動産の復旧期間は、2017年12月31日以降に稼働中の不動産の場合は30年、設置した場合は40年ですそれ以前のサービスで。

次に、毎年減価償却できる金額を決定します。 ほとんどの住宅賃貸物件はGDSを使用しているため、この計算に焦点を当てます。

資産が稼働している1年ごとに、資産の減価償却を続ける限り、毎年3.636％の等額を減価償却します。 不動産の稼働期間が1年未満の場合（たとえば、5月に家を購入し、7月に賃貸を開始した場合）、その年にサービスを開始した時期に応じて減価率を下げます。 IRSレジデンシャルレンタルプロパティGDS表によると：

一月	3.485％
2月	3.182％
行進	2.879％
4月	2.576％
五月	2.273％
六月	1.970％
7月	1.667％
8月	1.364％
九月	1.061％
10月	0.758％
11月	0.455％
12月	0.152％