住宅ローンの民間住宅ローン保険（PMI）を支払う必要はありません。 それは安くはなく、ローンの月額費用に追加されます。 PMIを回避できるかどうかを判断するには、まずPMIにこだわる理由を理解することから始めます。
貸し手が住宅ローンの引き受けに使用するリスク測定の1つは、住宅ローンの融資対価値（LTV）比率です。 これは、ローンの金額を家の価値で割ることによって行われる簡単な計算です。 LTV比率が高いほど、住宅ローンのリスクプロファイルは高くなります。 LTV比率が80％を超えるほとんどの住宅ローンでは、民間の住宅ローン保険（PMI）を借り手が支払う必要があります。 それは、不動産の価値の20％未満しか所有していない借り手が、ローンのデフォルトをする可能性が高いと考えられるためです。
重要なポイント
- 民間住宅ローン保険（PMI）は、住宅ローンを取得するための高価な要件である可能性があります。LTV比率が80％を超える住宅ローンでは、民間住宅ローン保険が必要になる可能性があります。手頃な価格：PMIを回避するための道を選択するとき、家の価値の期待された評価は主要な決定要因です。
PMIの詳細
たとえば、購入する家の価格が300, 000ドルで、ローン額が270, 000ドル（つまり、30, 000ドルの頭金を支払ったことを意味する）で、LTV比率が90％であるとします。 毎月のPMIの支払いは、受け取る住宅ローンの種類に応じて、117ドルから150ドルの間です。 （調整可能金利の住宅ローン、またはARMは、固定金利の住宅ローンよりも高いPMI支払いを必要とします。）
ただし、PMIは必ずしも永続的な要件ではありません。 住宅ローンの元本削減と住宅価格の上昇の組み合わせにより、住宅ローンのLTV比率が78％に達した場合、貸し手はPMIを下げる必要があります。 LTV比率の低下の一部が住宅価格の上昇によるものである場合、感謝の額を確認するために新しい評価の支払いが必要になることに注意してください。
PMIを支払う代わりに、2番目の住宅ローンまたはピギーバックローンと呼ばれるものを使用することもできます。 仕組みは次のとおりです。家の価値の80％に等しい金額の最初の住宅ローンを取得してPMIを回避し、家の販売価格から家の金額を引いた金額の2番目の住宅ローンを取り出します。頭金と最初の住宅ローンの金額。
上記の例の数値を使用すると、最初の住宅ローンを240, 000ドルで受け取り、30, 000ドルの頭金を支払い、2番目の住宅ローンを30, 000ドルで受け取ります。 これにより、最初の住宅ローンのLTV比率が80％になるため、PMIを支払う必要がなくなります。 ただし、2番目の住宅ローンもあり、最初の住宅ローンよりもほぼ確実に高い金利が適用されます。 多くの種類のセカンドモーゲージが利用可能ですが、より高い金利はコースの標準です。 それでも、通常、最初の住宅ローンと2番目の住宅ローンの合計支払い額は、最初の住宅ローンとPMIの合計額よりも少なくなります。
トレードオフ
要約すると、PMIの場合、頭金として使用する住宅の販売価格または価値が20％未満の場合、2つの基本的なオプションがあります。
- 「スタンドアロン」の最初の住宅ローンを使用し、住宅ローンのLTVが78％に達するまでPMIを支払います。その時点でPMIを削除できます。2番目の住宅ローンを使用します。 これにより、PMIを支払うよりも初期の住宅ローン費用が低くなる可能性が高くなります。 ただし、通常、2番目の住宅ローンは1番目の住宅ローンよりも高い金利を持ち、それを完済するか、最初と2番目の住宅ローンを新しいスタンドアロンの住宅ローンに借り換える場合にのみ削除できます。 （したがって、PMIは必要ありません）。
この決定には、他のいくつかの変数が関係します。 例えば：
- PMIの支払いに関連する可能な節税と、2番目の住宅ローンの利息の支払いに関連する節税を比較します。 2017年の税法により、住宅ローンの利子控除の制限が変更されたため、財務状況について会計士に確認してください。抵当。 最初の住宅ローンの決定時と最初と2番目の住宅ローンが借り換えられる時間の間に金利が上昇するリスクに注意してください。あなたが今使うお金は将来同じ金額以上の価値があると考えてください）。
ただし、決定において最も重要な変数は、住宅価格の上昇率です。 PMIのない2番目の住宅ローンを取得する代わりに、PMIの支払いを必要とするスタンドアロンの最初の住宅ローンを選択した場合、LTVが78％になり、PMIを排除できるまでにどれだけ早く家の価値を評価できるか？ これが最も重要な決定要因であるため、ここで焦点を当てます。
感謝：意思決定の鍵
最も重要な決定要因は次のとおりです。PMIがスタンドアロンの最初の住宅ローンから削除されると、支払うべき毎月の支払いは、最初と2番目の住宅ローンの合計支払いより少なくなります。 これには2つの質問があります。 最初に、PMIが除去されるまでにどれくらいかかりますか？ 次に、各オプションに関連する節約は何ですか？
以下は、住宅価格の上昇率の異なる推定に基づいた2つの例です。
例1：住宅価格の上昇率が遅い
以下の表は、スタンドアロンの30年固定金利住宅ローンとPMIの毎月の支払いと、30年固定金利の第1住宅ローンと30年/ 15年の第2住宅ローンの組み合わせを比較したものです。
住宅ローンには次の特徴があります。
図2 では、住宅価格の年間上昇率が推定されています。
LTVが元本の削減と住宅価格の上昇を組み合わせて78％に達すると、60か月のスタンドアロンの最初の住宅ローンの合計月額から120ドルのPMI支払いが減ることに注意してください（ 図3を 参照）。
図4 の表は、第1住宅ローンと第2住宅ローンの合計月額支払いを示しています。 毎月の支払いは一定であることに注意してください。 利率は加重平均です。 LTVは、最初の住宅ローンのみです。
最初と2番目の住宅ローンを使用すると、最初の60か月間、1か月あたり85ドルを節約できます。 これは合計$ 5, 100の節約に相当します。 61か月目から、スタンドアロンの最初の住宅ローンは、住宅ローンの残りの期間について月額35ドルの優位性を獲得します。 つまり、5, 100ドルを35ドルで割ると145になります。言い換えれば、61か月目から始まる住宅価格の上昇のシナリオでは、PMIを使用しないスタンドアロンの最初の住宅ローンの支払いの利点が得られるまでにさらに145か月かかります。第1住宅ローンと第2住宅ローンを組み合わせた最初の利点を支持します。 （お金の時間価値を考慮すると、この期間は長くなります。）
例2：住宅価格の急速な上昇
以下の例は、上記で示したのと同じ住宅ローンに基づいています。 ただし、以下の住宅価格上昇の見積もりが使用されます。
この例では、2つのオプションの月払いの単一のテーブルのみを示しています（ 図6を 参照）。 このケースでは、LTVが78％に急速に低下する急激な住宅価格の上昇により、この場合、PMIは13か月で低下していることに注意してください。
急激な住宅価格の上昇により、PMIは比較的迅速に解消されます。
結合された抵当は12か月の間85ドルの支払の利点しかありません。 これは合計1, 020ドルの節約に相当します。 13か月目から、スタンドアロンの住宅ローンには35ドルの支払いメリットがあります。 1, 020ドルを35で割ると、最初と2番目の住宅ローンを合わせた最初の貯蓄を埋め合わせるのに29か月かかると判断できます。 言い換えれば、41か月目から、借り手は、PMIを備えたスタンドアロンの最初の住宅ローンを選択することにより、財政的に有利になります。 （お金の時間価値を考慮すると、この期間は長くなります。）
ボトムライン
- PMIを支払うことを選択した場合、LTVが78％に達したら、評価を通じて除去できます。1回目と2回目の住宅ローンの組み合わせを使用することを選択した場合、最初の支払いが節約される可能性があります。 ただし、最初の住宅ローンよりも金利が高くなる可能性が高い2番目の住宅ローンを削除する唯一の方法は、最初の住宅ローンを返済するか、最初と2番目のローンを新しいスタンドアロン住宅ローンに借り換えることです。
