ウィルロジャースはかつて、その希少性から人々が土地を購入することを勧めました。 これを念頭に置いて、投資家は土地を所有し、土地ベースのビジネスベンチャーを運営することの実用性を理解する必要があります。 また、上場投資信託（ETF）や上場取引券（ETN）などの投資商品を通じて利用可能な特定の種類の土地関連投資オプションを認識する必要があります。
土地投資の種類
独立した裕福な人々は、個人的な使用、レクリエーション、そしてもちろん投資のために土地を購入できます。 残念ながら、ほとんどの人はこのカテゴリに分類されません。 これは疑問を投げかけます：土地所有の機会とビジネスベンチャーは、小規模な投資家に許容できる投資利益率を生み出しつつ、土地所有に関連する喜びと特質を与えますか？ この質問に答えるには、潜在的な土地投資の10の一般的なカテゴリを評価できる必要があります。
- 住宅開発用地鉱物生産用地野菜農地ブドウ園果樹園レクリエーション用地
住宅および商業用土地投資
投資家の資本と時間の制約を満たすために事実上無制限の数の土地開発の機会を構築できるため、住宅および商業用の土地開発は投資への実行可能な入り口を提供します。 ほとんどの小規模投資家にとって、不動産投資信託（REIT）ETFは直接的な管理を必要とせず、不動産の種類によって幅広く分散され、地理的に分散されており、リアルタイムで売買できるため、理想的な選択肢です。 、そしてそれらは非常に安価です。 ある種の不動産に特化したものもありますが、Vanguard REIT ETF（VNQ）などの他のものは、産業、オフィス、小売、ヘルスケア、公共貯蔵、住宅不動産開発への多様なエクスポージャーを提供します。
残念ながら、これらのタイプの投資は、土地所有者が土地を使用して楽しむ能力を無効にします。 したがって、住宅および商業用の土地開発は、土地所有の感覚を真に体験したい人々にとって実行可能な選択肢ではありません。
耕作地と家畜経営のための土地
作物の栽培や家畜の経営のために購入した土地は、収入を生み出すという観点からだけでなく、自家所有の感覚で土地を楽しむことができます。 しかし、これらのタイプの企業を運営するために土地を購入する小規模投資家には多くの問題があります。 第一に、row作物の操作または家畜の操作を行うために必要な規模は、財政的に実行可能であるために非常に大きくなければなりません。 これには、多くの人が手に入れることができる額をはるかに上回る多額の先行投資が必要です。 さらに、これらのタイプの農作業の実行に関連する継続的な固定費は非常に高くなります。
これは、同様に、そのようなオペレーションの財務レバレッジとビジネスリスクも非常に高いことを意味します。 その結果、これらのタイプのビジネスベンチャーを経済的に成功させるために、地主にかなりのストレスがかかります。 多くの場合、ストレスレベルは、人々が土地所有者として憧れている利点をはるかに超えています。 これを念頭に置いて、このような活動のリスクと困難が利益を上回る可能性が高いため、ほとんどの小規模投資家はこれらのタイプの大規模な農業経営を追求することを避けるべきであると言うのは公正な評価です。
ほとんどの小規模投資家にとって、伝統的な作物の栽培や家畜の農業経営はおそらく実行不可能ですが、多くの農業投資オプションは、伝統的な農業企業に対して許容できる投資エクスポージャーを提供します。 たとえば、米国農業指数基金（USAG）は、大豆、トウモロコシ、小麦、綿、砂糖、コーヒー、大豆油、生きた牛、フィーダー牛、ココア、赤身の豚、カンザスシティへのエクスポージャーを提供する取引所取引ファンドです。小麦、キャノーラ油、大豆ミール。 したがって、この製品に投資することにより、小規模投資家は従来の農業経営に幅広い投資機会を得ることができます。 これは、投資家が従来の農業慣行に遅れをとらないようにするのに役立つだけでなく、長期にわたって魅力的な投資収益率を生み出すためにも使用できます。
小規模投資家はまた、さまざまな取引所取引ノート（ETN）を利用して、特定のタイプの伝統的な農業経営に投資することができます。 たとえば、バークレイズiPathピュアベータアグリカルチャーETN（DIRT）は、トウモロコシ、小麦、大豆、砂糖、綿、コーヒーなどのソフトコモディティへの投資エクスポージャーを提供し、バークレイズiPathピュアベータ家畜ETN（LSTK）は、豚。
ETFおよびETNを土地および農業関連の投資オプションとして利用する観点から、投資家はこれらのタイプの製品の多くが先物契約などのデリバティブ商品を使用して市場エクスポージャーを生み出すことを理解する必要があります。 その結果、投資家は潜在的なリスクと報酬を完全に理解するために、これらのタイプの投資に対して徹底的なデューデリジェンスを行う必要があります。 それでも、ETFとETNの使用は、従来の大規模な農業経営に従事するための最良の機会をもたらす可能性が高い。
小規模農場の投資機会
小規模な投資家がより伝統的な土地所有の感覚を真に享受するためには、おそらく最良の選択肢は木材農場、鉱物開発の土地、菜園、果樹園、ブドウ園、およびレクリエーションの土地でしょう。 これらのタイプの農業の取り組みは、小規模投資家にとってはるかに魅力的です。土地購入の規模は、投資家の資本の制約を満たすように調整できます。 事業は継続的な収入源を生み出す可能性があり、投資家はそれが使用されている間、土地にいることを楽しむことができます。
そうは言っても、多くのETFとETNもこれらのタイプの農業活動に直接結びついています。 したがって、小規模の投資家は、小規模な農業経営を行うには時間とリソースが多すぎると判断した場合、投資を検討する必要があります。
MSCI Global Timber ETF（CUT）は、世界中の木材会社の業績を追跡するように設計されており、森林地を所有またはリースし、木材製品の商業的使用および販売のために木材を収穫する企業の保有を含みます。 さらに、SPDR S&P石油&ガス探査&生産ETFファンド（XOP）は、鉱物の土地開発へのエクスポージャーを提供する多くの投資オプションの1つです。
考慮すべき問題
投資として、または開発のために未加工の土地を購入するという決定が下されたら、投資家は特定の土地区画の使用に関連する合法性に関する多くの問題を理解する必要があります。 たとえば、土地利用制限により、所有者が土地を使用できる方法が削減され、土地の地役権が関係のない当事者に財産の一部へのアクセスを許可し、鉱物権の伝達が関係のない当事者に許可を与える可能性があります経済的利益のために鉱物を抽出して販売する許可。
さらに、河岸および沿岸の権利は、土地所有者が隣接する水路にアクセスすることを規定する場合があり、土地の所有者がflood濫原にあるかどうかを決定する場合があり、土地の利用方法に大きな影響を与えます。 幸いなことに、将来の土地購入者は、土地証書として知られる文書に記載されている土地区画の法的仕様を確認することにより、これらの質問に対する回答を得ることができます。 このタイプの文書は通常、インターネットを介して一般に公開されています。または、適切な郡書記官事務所の土地記録および行為部門を訪問することにより、昔ながらの方法で入手できます。
法的問題に加えて、小規模投資家は、電気や電気通信などの基本的なユーティリティへの土地のアクセスを考慮する必要があります。 投資家はまた、土地の毎年の固定資産税の義務を見直し、違反を犯す可能性を評価し、土地所有者と最も近いコミュニティから土地の遠隔性を分析する必要があります。 これらの問題はすべて重要です。ユーティリティの不足は土地の利用能力を大きく妨げる可能性があり、土地の遠隔性は土地所有者が財産を享受する機会に影響を与え、固定資産税は土地所有者の財政に影響を与える可能性があるためです。 これらの問題を念頭に置いて、将来の土地所有者は、土地の購入を決定する前に、包括的なデューデリジェンス評価を実施する必要があります。
土地評価の一般的な概要
原地購入を検討している投資家は、純粋に投機的な投資に従事していることを認識する必要があります。 これは、未開発の土地は収入を生まないためです。したがって、投資収益率は、土地の売却後に受け取る可能性のあるキャピタルゲインから発生する必要があります。 これを念頭に置いて、農場の不動産ローンの負債コストを使用して、予備的な投資分析を行うことができます。
2018年2月の時点で、30年の完全に償却された農場の不動産ローンの年率は6％でした。 この率に基づいて、土地投資が均等になるには、土地ローンで購入した土地を毎年6％ずつ増やす必要があります。 米国のほとんどの地域では、特に長期間にわたってこれは起こりそうにありません。 したがって、純粋に投資の観点から、特に投資家が投資収益率を生み出すために土地を所有しなければならない時間の長さを考慮すると、未加工の土地の投資収益率は非常に魅力的ではありません。 さらに、農地ローンの金利は将来上昇する可能性が高く、これは将来の土地購入の損益分岐率も上昇することを意味します。
農場の不動産ローンの借金が投機的投資として土地を購入することを小規模投資家に思いとどまらせず、彼らが資本要件、収入要件、および時間的制約を満たす小規模な農業経営を確立できると本当に信じている場合、多くの評価レポートがすぐに利用できます。 これらの報告書は、公立大学の農業部門から入手して、小規模農場事業の設立の実現可能性を評価するのに役立ちます。 したがって、木材農場、野菜農場、ブドウ園または果樹園を設立したい小規模投資家は、これらのタイプの事業を設立する方法、彼らが必要とする可能性のある作業量、資本支出を説明する包括的かつタイムリーな分析を見つけることができるはずです必要とされる、投資のリターンを受け取るのに必要な時間の長さ、および小規模農場の運営が時間をかけて達成する可能性のある投資のリターン。
最後に、そしておそらく最も重要なこととして、投資家は、小規模ファーム企業を運営するために土地に投資することが、追求できる最も困難でリスクのあるタイプのビジネスベンチャーである可能性が高いことを理解する必要があります。 これは、すべての事業活動に見られるリスクに加えて、農業経営が非農業企業が対処する必要のない多くのリスクを負っているためです。 例としては、さまざまな作物病の脅威、害虫の侵入の可能性、絶えず変化する気象環境、不安定な市場価格などがあります。 これらの理由により、小規模農場の経営にはかなりの体力、スタミナ、非常に強い労働倫理が必要であるという事実と相まって、投資家の大半は農業需要のすべてを処理できない可能性が高い持続可能な基盤。
土地投資のボトムライン
土地を購入することは、収益を生まないため、また資産が売却されてもキャピタルゲインを生まない可能性があるため、非常にリスクの高い投資です。 さらに、土地を購入するために農場の不動産ローンを利用することは非常に危険です。 これらの点を念頭に置いて、土地を所有したり小規模農場事業を経営したいと考えているほとんどの小規模投資家は、かつてヘッジにしか利用できなかったさまざまなETFとETNを利用することをお勧めします資金。 これらのタイプの投資商品を利用することにより、投資家は土地に関連するレクリエーション活動への欲求を満たしながら、時間の経過とともに合理的な投資利益を生み出すことができるはずです。
