目次
- 住宅の反転費用
- ハードマネーローン
- ハードマネーvs.コンベンショナル
- 貸し手を探す場所
- プライベートレンダー
- プライベートレンダーを獣医する方法
- オンラインプライベートレンダー
- クラウドファンディング
- クラウドファンディングサイト
- クラウドファンディングの欠点
- ボトムライン
住宅価格の上昇と資金調達の増加により、住宅の反転は2007年以来最高水準にあります。 さらに、限られた供給は、差し押さえが不動産市場に殺到した2008-2009年の住宅危機後に得られていたよりも高い利益を獲得するのに役立ちます。
重要なポイント
- 一般的に、家を買うよりも家をひっくり返す方がお金がかかります。貸し手は、ひっくり返すことは危険な提案と考えており、一般に、経験の浅い足ひれでは動作しません。 12％から18％の金利に加えて、2から5ポイント。他のフリッパーと話をして、民間の貸し手を審査することを検討してください。フリッパーは、投資を賄うためにクラウドファンディングサイトを試すことができます。
住宅の反転費用
物件の購入、修正、および迅速な転売は有利な場合がありますが、単に住みたい家を購入するよりも、家をひっくり返すのにはるかに多くのお金がかかります。 財産所有者になるにはお金が必要なだけでなく、リハビリの仕事を通じて売却が終了する日から売却する日まで、改修資金と財産税、ユーティリティ、住宅所有者の保険をカバーする手段も必要です。 連邦所得税の範囲に応じて、10％から37％の短期キャピタルゲイン税率は、1年以内にフリップしたプロパティで獲得した利益にカットされます。
さらに、多くの貸し手は、経験の浅い足ひれでは動作しません。 彼らはあなたが利益のために少なくとも一つの家を売るという成功した実績があることを見たいと思うでしょう。 他の人は経験の浅いフリッパーで動作しますが、より高い料金と利息を請求します。
ハードマネーローン
専門家は、お金がいかにその名前を得たかについて意見が分かれています。 一部の人は、それが従来の資金調達よりもはるかに高価であり、「厳しい」条件を持っているという事実に言及していると言います。 他の人は、それが従来の貸し手が融資するのが「難しい」家に融資するからだと言います。 それでも、他の人は、この用語は、この場合は不動産であるハード資産のように、ローンの担保を説明すると言います。
期間の起源が何であれ、ハードマネーローンの条件は通常1年未満で、金利は12％〜18％で、プラス2〜5ポイントです。 ポイントはローン金額の1％に相当するため、112, 000ドルを借りて、貸し手が2ポイントを請求する場合、112, 000ドルの2％、つまり2, 240ドルを支払うことになります。 従来の住宅ローンのように、閉鎖時にポイントを支払うのではなく、家がハードマネーローンで売却されるまでポイントを支払う必要はないかもしれません。
ハードマネーの貸し手は、家の改修後の価値（ARV）に基づいて借りることができる金額に基づいています。 家の価格が80, 000ドルで、ARVが160, 000ドルで、ARVの最大70％を借りることができる場合、112, 000ドルを借りることができます。 80, 000ドルの購入価格を支払った後、32, 000ドルの閉鎖費用（家の売り手が支払うことを交渉できるかもしれませんが）、貸し手料、リハビリ、運送費、ステージング、マーケティングなどの販売費用が残っています。および不動産業者の手数料。 あなたがその予算に固執できるなら、家をひっくり返すためにポケットからお金を必要としません。
ポイント2, 240ドルはその32, 000ドルの予算のかなりの部分を占めますが、6か月間15％の利子を支払う場合、112, 000ドルの合計利子コストは8, 400ドルになります。 硬貨の貸し手は通常、ローンが未払いの間は毎月の利息のみの支払いを期待しますが、フリップが完了するまで利息の発生を許し、支払いを要求しない人もいます。 これらの2つの大きな費用の後、他のすべての費用はたった21, 360ドルになります。閉鎖費用を支払わなければなりません。 しかし、家が本当に$ 160, 000で売れている場合、6か月間の仕事で、税金を差し引いた$ 48, 000の利益を見ていることになります。
ハードマネー対従来のローン
フロリダの住宅をひっくり返し、ハードマネーローンの資金を調達している不動産投資家のグループであるハウスヒーローズの社長ルーカスマチャドは、ハードマネーローンは別の方法で簡単だと言います。 従来の銀行とは異なり、貸し手は不動産の形状に関するガイドラインに拘束されません。 「条件の悪い物件は、従来の住宅ローン融資のガイドラインを満たしていません。 一方、ハードマネーの貸し手は、荒廃した家に貸し出すことを期待している」とマチャドは言う。
むしろ、「ハードマネーの貸し手は、取引の強さと住宅の足ひれの信頼性を評価することにより、融資を行うかどうかを決定します」とマチャドは言います。 購入と修理の費用対再販価値が理にかなっていて、家のフリッパーが信頼できる場合、ハードマネーの貸し手はローンを作ります。
フリッパーを評価する際、金銭の貸し手は通常、借金と収入の比率や信用スコアなどの借り手の資格によって心配することはありません。 場合によっては、納税申告書、銀行取引明細書、信用報告書などの申請者の書類を見たい場合があります。 また、頭金を借りているかどうかも気にしません（従来の貸し手とは別の違い）。 結局のところ、「フリッパーのデフォルトが発生した場合、ハードマネーの貸し手は差し押さえ、家の所有権を取得し、自分でそれを有益に販売することができます」とマチャド氏は述べています。
銀行に似たハードマネーの貸し手は、借り手がローンを返済するまで家の先取特権を保持しますが、借り手が所有者となり、証書を保持します、とSenna House Buyersの買収マネージャーであるMat Trenchardは説明します、ヒューストンで最大の住宅購入会社の1つ。
貸し手を探す場所
ハードマネーの貸し手を見つける1つの場所はオンラインです。 例として、リマワンキャピタルは新しい足ひれで動作し、最大90％のローン対コストまたは最大75％のローン-ARVを貸し出します。 借り手がひっくり返る経験により、手数料と金利は低下します。 リマワンはほとんどの州で、州ごとに異なる料金と料金で貸し出しています。
一般に、支払うことを期待してください：
- 過去24か月間に1回のフリップを完了した場合、オリジネーション手数料は3.5％、金利は12％になります。ベルトを2〜4回フリップすると、オリジネーション手数料は3％、金利は11％になります完了したフリップ以上の場合、2％のオリジネーション料金と9.99％の金利が表示されます。
クレジットスコアが680未満の借り手は、借りることがわずかに少なくなり、最も高い費用を支払うことになります。 最小クレジットスコアは630です。また、リマワンキャピタルは10％の頭金を要求し、最大13か月の返済条件を提供します。
2番目の例は、LendingHomeからのものです。 この会社は、購入価格の最大90％とリフォーム費用の100％のフィックスアンドフリップローンを提供しています。 借り手は、頭金と閉鎖費用を賄えることを示すために、銀行の明細書を提出しなければなりません。 その他の要件には、購入契約、過去の修正とフリップのプロジェクトのリスト、プロパティのドキュメント、および頭金が含まれます。 金利は通常7.5％から12％の範囲です。 第三者ローンの引受費用をカバーするために、199ドルの申請手数料があります。 LendingHomeはオリジネーション料、鑑定料、所有権およびエスクロー料も請求し、会社はリノベーションが完了するまでリハビリ資金を保留します。
ハウスヒーローズの社長、ルーカスマチャドは、地元の不動産投資協会、地元の投資家、地元の不動産業者に手を差し伸べて、実店舗での金銭の貸し手を見つけるよう提案しています。 しかし、特にポイントと金利に関しては交渉する余地があまりないかもしれません。 過去数年間、マチャドは、お金を貸す機会が非常に多く、取引を追跡する必要がないと指摘しています。 「なぜ明日また別の機会に出くわすのに、今日低いリターンでローンを引き受けるのですか？」と彼は尋ねます。
プライベートレンダー
「民間の貸し手は、単にあなたに融資するための十分な資金を持っている個人です」と、セナ・ハウス・バイヤーズ・マット・トレンチャードは言います。 「節約したお金を貸そうとしている人がどれだけいるのか驚くでしょう。 通常は、より良い料金と条件を取得できることを除いて、HMLのように動作します。」
トレンチャードは、民間の貸し手は、硬貨の貸し手よりも支払条件の交渉に対してより開かれているかもしれないと言います。 彼らは、取引のパートナーとして行動し、利子を請求しないことと引き換えに利益の一部を受け取ることをいとわないかもしれません。
「経験の浅いフリッパーの鍵は、交渉時に自信を持つことです」とトレンチャードは言います。 「彼らはネットワークに接続し、他の足ひれと支払いにどれだけ慣れているかを話し、彼らが立ち去ることができることを知る必要があります。 あなたが最初に話した貸し手と合意に達することができなかったので、あなたは取引のお金を見つけられないと思ってはいけません。」
あなたは地元の不動産ネットワーキングイベントで民間の貸し手を探すことができます。 これらの個人は、8％から12％を請求する場合があり、ハードマネーレンダーの12％から15％が2から5ポイントであるのに対して、0から2ポイントを加算する場合があります。 ハードマネーの貸し手や銀行のように、彼らは家の最初の先取特権を取ります。
プライベートレンダーを獣医する方法
経験豊富なプロのフリッパーは、あなたが検討している民間の貸し手を測定する最良の方法は、他のフリッパーと話し合うことだと言います。 所要時間はどれくらいでしたか？ 彼らはどのような価格を受け取りましたか？ 貸し手はどの程度反応しましたか？ 参照を求めて呼び出すこともできます。
最悪のシナリオは通常、貸し手が約束された資金を提供せず、買い手が彼または彼女の真剣な預金を失うために取引が成立することです。 別の可能性は、予想外の貸し手料金によって決済テーブルで驚いています。 また、契約条件をめぐる法的な争いや、借主がデフォルトで借主を捕まえようとして、借主が資産を差し押さえようとする可能性もあります。 これらはすべて、署名する前に貸し手をチェックアウトする正当な理由です。
「そうは言っても、この種の取引では、貸し手はいくつかの署名された用紙、ローン文書と引き換えにたくさんのお金を取引していることを覚えておいてください。 それは借り手にとって悪いことではない」とマチャドは言う。
オンラインプライベートレンダー
技術的には、民間の貸し手は友人、家族、または貸金でビジネスを営まないがあなたに資金を提供することに同意する別の個人である、とSparkRentalの共同設立者であり15の不動産を持つ不動産投資家であるブライアン・デイビスは言います。 一部の企業は、彼らが個人所有であるという理由だけで、彼ら自身を民間の貸し手と呼ぶかもしれません。 ハードマネーの貸し手と同じように、インターネットでも見つけることができます。
5カリフォルニア州アーバインに本拠を置くArch Fundingは、30州で経験豊富な足ひれを扱っています。 Fix-and-Flipローンに1桁の金利を提供します。
カリフォルニア州カラバサスに本拠を置くアンカーローンは、46州で競争力のある金利で幅広い種類の不動産の取引を成立させることができます。 条件は州によって異なります。 たとえば、カリフォルニアでは、ローン・ツー・バリューおよび借り手の経験に応じて、金利が8％から13％で、オリジネーション手数料が2％から3％、ローン期間が6か月から12か月、前払いなしで利用できます。罰則。 足ひれは家のARVの最大70％を借りることができます。 取得費用の少なくとも10％〜20％の頭金が必要です。 借入者は、過去18か月間に少なくとも5回のフリップの実績を持っている必要があります。 アンカーローンは、5回未満のフリップで有資格企業およびマルチメンバー有限責任会社（LLC）へのローンを検討します。 会社のウェブサイトによると、資金調達は2日から2週間で完了し、通常1週間かかります。
クラウドファンディング
クラウドファンディングは、さまざまな個人および/または機関のグループに融資を一括して融資します。 投資家と呼ばれる各貸し手は、借り手のローンのわずかな割合を供給し、そのお金で利子を稼ぎます。
Prosperのような従来のクラウドファンディングサイトは、住宅の購入と反転を目的としていません。 Prosperの最大融資額35, 000ドルは、住宅の改修、借金の整理、中小企業の資金調達などのプロジェクトを対象としています。 住宅用不動産フリッパーズの専門クラウドファンディングサイトが登場します。ローンを事前に融資するものもあります。つまり、投資家が資金を投入するのを待つ間、会社は自分のお金を使ってローンをすぐに閉じます。投資家が完全に資金を提供するまで。 それはより遅い閉鎖または閉鎖なしを意味するかもしれません。
「クラウドファンディングのウェブサイトは、ハードマネーの貸し手と同様のニッチを占めています」とデイビスは言います。 「彼らは比較的高価ですが、彼らが持っている住宅ローンの数に関係なく、不動産投資家に貸し、取引自体の担保と品質に重点を置きます。」
クラウドファンディングサイト
Groundfloorは、LTCの最大90％（リノベーションコストの100％）の融資、7日間でのクローズ、ローン期間中の支払いなし、ローンに必要な納税申告書または銀行取引明細書なしで、25, 000〜200万ドルのローンを提供します。 50万未満。 金利の範囲は5.4％から26％です。 借り手は、ローンを早めに返済しても、最低3か月の利息を支払わなければなりません。 通常の閉鎖費用は500〜1, 500ドルで、Groundfloorはローンごとに2〜4ポイントを請求します。 すべてのポイントと手数料はローンに組み入れられます。 グラウンドフロアは通常、経験の浅い足ひれでは動作しません。
パッチ・オブ・ランドは、10万ドルから500万ドルのローンを提供しており、最大80％のローン・トゥ・バリューまたは最大70％の改修後の価値、わずか7日で引け、金利は7.99から％。 借り手は、1か月から36か月の期間、ローンに対して毎月自動的に利子を支払います。 パッチオブランドは、経験豊富な開発者のみが使用できます。
Fund That Flipは、購入価格の最大90％、作業範囲の最大100％を提供し、わずか7日間で終了し、ローン期間は6か月から24か月、金利は7.99％からです。
クラウドファンディングの欠点
TrenchardとMachadoは、不動産クラウドファンディングWebサイトを使用していないと述べましたが、両者は、取引を評価してコミットするためのクラウドファンディングプロセスが、借り手がプライベートまたはハードマネーの貸し手で経験するよりも遅いかもしれないと疑っていました。 フリッパーが貸し手と強固な関係を持つと、2人は大きな機会が訪れ、すべての書類が整い、24時間以内に取引を完了することができます。
民間の貸し手とは異なり、クラウドファンディングサイトも交渉の機会を提供しない場合があります。 彼らは投資家の大規模なグループを担当しているため、各取引のパラメーターを設定している場合があります。
ボトムライン
これらのオプションはすべて、所有者が居住する住宅の従来の住宅ローン融資と比較すると高価ですが、その価格は、貸し手が取っている高いリスクと、住宅をひっくり返すために低金利の銀行融資を受ける可能性が低いことを反映しています。 しかし、他の人のお金を使用すると、投資する現金がほとんどないかまったくないときにフリップビジネスを始めることができるだけでなく、複数の取引を行うのに十分な経験を積むと、より多くのプロパティを同時にフリップして全体の利益を増やすことができます。
「オプション、場所、ネットワークの方法を知っている場合、問題はお金を見つけるよりも取引を見つけることにあります」とトレンチャードは言います。 「大金を見つけるのは非常に簡単ですが、大金を見つけるのは非常に困難です。」
