内容
- 住宅ローンレートインジケーター
住宅ローンを購入する際の重要な考慮事項は、可能な限り最高の金利を取得することです。 金利はローンの存続期間中の住宅ローンのコストを決定するので、最低金利を前払いすることで、最終的にローンをより手頃な価格にすることができます。
金利（「住宅ローン金利」とも呼ばれます）は、住宅ローンに課される金利で、ローン総額の割合として計算されます。 貸し手は一般に金利を設定し、固定または可変のいずれかです。 住宅ローンの平均金利は、市況によって変動します。 さらに、あなたの財政とあなたが資格のあるローンのタイプはあなたの金利価格を決定します。
別のレートを使用すると、住宅ローンの実際のコストをより正確に把握できます。年率、またはAPRです。 APRは、住宅ローンの全費用を評価し、総融資額の割合として計算されます。 これには、金利、貸手料、割引ポイント、その他のローン費用が含まれます。 APRは、ローンが年間で実際にどれくらいの費用がかかるかについてのより全体的な見方だからです。
毎月の住宅ローンの支払いには、元本と利息の2つの要素が含まれます。
元本残高はローン額であり、住宅ローンの返済期間にわたって減少します。
ローンの開始時に支払う利息は元本よりも高くなる傾向がありますが、元本残高を返済するにつれて、利子の額は時間とともに減少します。
毎月の住宅ローン支払いのその他の要素には、固定資産税、民間住宅ローン保険（ローンで必要な場合）、住宅所有者保険、住宅所有者協会会費が含まれます。 これらのアイテムの一部は、毎月の住宅ローンの支払いに組み込まれるか、個別に支払われます。
住宅ローン率インジケーター
住宅ローン金利の設定方法を理解することは複雑に思えるかもしれませんが、注目すべき重要な指標があります。
1つはプライムレートで、銀行がクレジットに提供する最低の平均レートを表します。 銀行は銀行間融資にプライムレートを使用し、最も信用できる借り手にプライムレートを提供する場合があります。 プライムレートは通常、連邦準備制度の連邦資金レートの傾向に従い、通常は現在の連邦資金レートよりも約3％高くなります。
借り手のもう一つの指標は、10年国債の利回りです。 債券利回りが上昇すると、通常、住宅ローンの金利も上昇します。 逆も同じです。 債券利回りが低下した場合、通常、住宅ローン金利はそれに追随します。 ほとんどの住宅ローンは30年の期間に基づいて計算されますが、10年後には多くの住宅ローンが返済されるか、新しい金利で借り換えられます。 したがって、10年国債の利回りは、金利を測定するための良い基準となります。 Investopediaの住宅ローン計算ツールを使用して、毎月の住宅ローン支払いを見積もることができます。
住宅ローン率の設定
貸し手があなたに住宅ローンを提供するとき、それはあなたがデフォルトになるかもしれないという特定のレベルのリスクを負います、それはあなたがローンを支払うことができないことを意味します。 ローンまたは借り手のリスクが高いほど、そのリスクを相殺するために、貸し手は金利を高く設定します。 金利が高いほど、貸し手は初期の融資額をより迅速に回収して投資を保護できます。 しかし、貸し手は勝手に割合を選ぶわけではありません。 彼らはあなたの信用力を評価するためにあなたの収入とローンの種類/金額と同様にあなたの信用と財務プロフィールを綿密に評価します。
クレジットスコア
クレジットスコアは、金利とローン金額の決定に役立ちます。 クレジットスコアが高いということは、責任を持ってクレジットを使用し、通常は請求書を期限内に支払い、利用可能なクレジットをすべて使用していないことを示します。 また、期限内に請求書の支払いに常に苦労したり、クレジットラインを使い果たしたりする人よりも、借金を返済する可能性が高いことも意味します。
FICOスコアの範囲に基づいて、ローンの価格設定と毎月の支払いがどのように変動するかを見てみましょう。 FICOは、ほとんどの貸し手が借り手の評価に使用するクレジットスコアリングモデルです。
以下の計算は、2018年3月12日現在の30年間の固定ローンの300, 000ドルのローン金額に基づく全国平均です。
| FICOスコア | 4月 | 毎月の支払額 | 支払利息合計 |
| 760-850 | 4.117％ | 1, 453ドル | 236, 937ドル |
| 700-759 | 4.339％ | 1, 491ドル | 236, 937ドル |
| 680-699 | 4.516％ | 1, 523ドル | 248, 247ドル |
| 660-679 | 4.73％ | 1, 561ドル | 262, 078ドル |
| 640-659 | 5.16％ | 1, 640ドル | 290, 374ドル |
| 620-639 | 5.706％ | 1, 742ドル | 327, 243ドル |
ご覧のとおり、借り手のクレジットスコアが低いほど、APRは高くなり、ローンの全期間にわたって毎月の支払いと利息の額の両方が増加します。
住宅ローンを申し込む前に、独自の信用報告書を引き出してください（年に1回、annualcreditreport.comにアクセスすると景品がもらえます）。 期限切れのアカウント、支払い遅延、コレクション内のアカウントなど、エラーや危険信号を探します。 エラーを見つけた場合は、報告する債権者と信用調査機関に異議を申し立てます。 支払いの遅れの履歴がある場合は、毎月、期限内に、全額、可能な限り、または最低額を超えてそれらのアカウントに支払うことにより、軌道に戻ります。 また、3つの主要な信用報告機関（Equifax、Experian、Transunion）のそれぞれからクレジットスコアを引き出す必要があります。 現在の銀行またはクレジットカード会社に問い合わせて、FICOスコアが無料で提供されているかどうかを確認するか、わずかな料金で3つの代理店のそれぞれからスコアを直接購入できます。
スコアを知ることで、自宅購入の予算とスケジュールをより適切に計画することができます。 たとえば、FICOスコアが620未満の場合、FHAローンおよびその他の製品の資格が得られますが、多くの従来のローン製品の資格取得は困難になります。 より良い金利と条件の資格を得るには、スコアを上げるためにクレジットに取り組むのに数ヶ月かかるかもしれません。 もちろん、金利は市場の状況に応じて上下する可能性があるため、その間は大きな変化に注意してください。
スコアがレートにどのように影響する可能性があるかを理解することは、あなたが値するよりも有利でない住宅ローンに誤ってサインアップするのを防ぐことができます。 一部のサブプライム貸し手（信用不良の借り手に高金利の住宅ローンを提供する資金調達源）は、見込みのある住宅購入者に重く販売しています。 これらの貸し手のいずれかがアプローチし、提供されているよりも良いレートと条件を購入できるクレジットスコアを持っている場合、市場に関する知識はあなたを保護します。
安定した収入と雇用の歴史
貸し手は通常、2年連続で安定した収入と雇用を確保して、住宅ローンの支払いを確保し、長期にわたってローンを返済できるようにします。 あなたがサラリーマンである場合、貸し手はあなたの収入を確認するために過去2年間W2フォームと連邦税申告書を要求します。 貸し手はまた、あなたがそこで働いた期間を確認するためにあなたの雇用主に確認します。 過去2年間に収入が減少した場合、または雇用にギャップがあった場合、貸し手は住宅ローンを購入する能力に懐疑的であり、住宅ローンの事前承認を得るのに苦労するかもしれません。
同様に、自営業の借り手は住宅ローンを取得するために、より多くのフープをジャンプする必要があります。 あなたが自営業者である場合、オンラインで見るよりも高い金利を支払うことを期待してください。 これらのレートは、安定した検証可能な収入と優れたクレジットスコアにより、より信用できると考えられる借り手向けです。 貸し手は一般的に、自営業収入を確認するためのより厳しい規則も持っています。 連邦税申告書を2年間提供する必要があるだけでなく、十分な事業収入を示すために、会計士からの署名済みの明細書、損益計算書、およびその他の書類を提出する必要があります。
貸し手は、雇用と収入の履歴を使用して、負債と収入の比率を計算します。これは、住宅ローン率の決定に重要な役割を果たします。 完全な文書化されたローンの収入の証明を提示できる場合、文書化されていないローンや申告された所得/状態資産ローンなど、自営業の借り手にとって他の種類のローンよりも競争力のあるレートと条件が得られます。
負債収益率
貸し手は、毎月の総収入に関連してどのくらいの負債があるかを気にします。 借り手の債務対収入比、またはDTIを計算するために、貸し手は2つの式を評価します。「フロントエンド比率」と「バックエンド比率」です。フロントエンド比率（住宅比率とも呼ばれます）住宅費（住宅ローンの支払い、住宅所有者の保険、固定資産税、HOA料金など）は、合計を月額総収入で割ります。 一方、バックエンド率（または総負債）は、すべての月々の分割払いとリボルビングの負債（クレジットカード、自動車ローン、学生ローンを考えてください）、および提案された住宅ローンの支払いを組み合わせ、合計を月額総額で除算します所得。
これらの比率を評価する際、貸し手は、DTI比率が高いほど、ローンのデフォルトが発生する可能性が高いと想定します。 一般的に、貸し手は、28％以下のフロントエンド率と36％の最大バックエンド率を見たいと考えています。 一部のローン商品では、借り手がより高いDTI比率を持つことができます。 たとえば、FHAローンでは、43％のバックエンド比率が可能です。
ローン対価値比率と頭金
あなたが家を買うとき、あなたは家の前払いのエクイティ支払いとして頭金を支払うことが期待されています。 ローン商品にはさまざまな頭金の要件がありますが、頭金が高くなるほど、ローン対価値（LTV）の比率は低くなります。 低いLTV比率（通常はローン金額の80％未満）は、住宅ローンの金利を引き下げます。 繰り返しますが、それは貸し手のリスクを最小限に抑えることに戻ります。 あなたがより多くのお金を置いて、より低いLTV比率を持っているので、あなたの家により多くの先行資本があるなら、貸し手はあなたのデフォルトのリスクについてあまり心配しません。 ただし、頭金の貯金がほとんどなく、ローン金額のほとんど（またはすべて）を融資している場合、住宅ローンを返済しない場合、貸し手はより多くのお金を失うことになります。
低頭金プログラムは、多くの現金を節約していない多くのバイヤーを支援しますが、これらのバイヤーは通常、より高い頭金でクロージングテーブルに来る人よりも高い金利を支払います。
ショッピング貸し手
最低料金を手に入れ、あなたのために最高の住宅ローンを選択するには、宿題をする必要があります。 いくつかのタイプの貸し手で買い物をし、さまざまなローン商品を見て、最低料金と最良の条件を見つけてください。 また、貸し手の手数料と締め切り費用に注意してください。これらは締め切りテーブルで加算される可能性があります。 一部の価格変動は紙面ではそれほど大きくないように思えるかもしれませんが、ローンの存続期間にわたって大幅なコスト削減につながる可能性があります。 一部の貸し手は割引「ポイント」を提供することに注意してください。これは、金利を前もって買い取る方法であり、これにより閉鎖費用が増加します。 また、低コストまたはゼロの閉鎖費用を促進する他の貸し手は、ローンの存続期間にわたって差額を補うためにより高い金利を請求する傾向があります。
現在の金融機関（銀行または信用組合）で確認することに加えて、住宅ローンブローカーに代わってレートを買い物するよう依頼してください。 住宅ローンブローカーは貸し手ではありません。 彼らはあなたと彼らのネットワークの貸し手の間の仲人として行動します。 彼らはあなたのニーズに合った製品を持っている複数の貸し手を比較することであなたの時間とお金を節約できます。 また、何が提供されているかを確認するために、オンラインまたは直接、いくつかの直接の貸し手に連絡する価値があります。 買い物をするべき貸し手の魔法の数はありませんが、3〜5件のローンの見積もりは、比較のための強力な基盤を提供するはずです。
複数の貸し手がいる住宅ローンを申し込むと、ローンの見積もりを受け取り、料金と閉鎖費用を並べて比較できます。 また、レートショッピングのほとんどを30日以内に行う場合、貸し手が実行する複数のクレジットチェックは1つのハードクエリとしてカウントされ、クレジットスコアを下げることはほとんどありません。
レートのロック
オファーが受け入れられたら、貸し手で金利を固定するオプションがあります。 金利ロックとは、貸し手が一定期間のロック時に特定の金利を保証することに同意する場合です。 これにより、住宅の購入とローンを確定して終了し、その間にレートが上下するかどうかに関係なく同じレートを受け取ることができます。 利率ロックは、利率がクローズする前に上昇した場合に保護します。 逆に、金利が低下した場合、利益を享受することはできません。 レートロックは通常最大60日間有効ですが、この期間は貸し手によって長くなることも短くなることもあります。
通常、購入契約に署名した後、レートをロックする方が賢明です。 すぐに家が見つからない場合は、料金ロック契約に時間がかかっており、オファーを行う前に期限が切れる場合があります。 次に、拡張機能の費用を支払う必要がありますが、費用がかかる可能性があります。 コストについて言えば、60日以内の標準料金のロックは一般に無料です。または、貸し手はこのサービスの定額料金またはローン金額の割合を請求します。 通常、料金のロックには、融資額の約0.25〜0.50％（約数百ドル）かかります。 長期間のレートロックをリクエストする場合は、より高い料金を支払うことを期待してください。
レートの交渉
低金利を貸し手と交渉することは可能ですが、これを成功させるにはショップを比較する必要があります。 信用力が高く、収入と雇用の履歴が安定しており、LTVとDTIの比率が低い借り手は、一般に他の借り手よりも交渉力が強い。 複数の貸し手からのローンの見積もりがある場合は、一部の貸し手に料金を引き下げるよう依頼するか、ビジネスを勝ち取るためにいくつかの成約料を減らすことができます。 あなたが成功するという保証はありませんが、あなたが優秀な借り手であるかどうかを尋ねても害はありません。
低いレートを取得する別の戦略は、「ポイント」を支払うことでそれを買い取ることです。ポイントは基本的に前払いの利子です。 1ポイントは、借入金額の1％に相当します。 たとえば、ローン金額が200, 000ドルの場合、1つの割引ポイントは2, 000ドル、2つの割引ポイントは4, 000ドルです。 通常、1つの割引ポイントを支払うと、住宅ローン率が0.25％低下しますが、この金額は貸し手によって異なる場合があります。
ボトムライン
最低の住宅ローン率を見つけるには、調査と買い物が必要です。 そして、適切な住宅ローンを見つけるための唯一の考慮事項ではありません。 貸主の手数料を含む閉鎖費用に細心の注意を払ってください。 あなたのローンの見積もりは、これらすべてのアイテムを行ごとに概説します。 可能な限り最高の条件とレートを確実に得るために、数人の貸し手がいる住宅ローンに申し込んで、オファーを並べて比較できます。
比較ショッピングは、貸し手の料金の高騰や危険なローン機能などの危険信号を特定し、選択肢を絞り込むのに役立ちます。 強力な信用プロファイル、低いDTIおよびLTV比率、安定した収入および雇用履歴により、住宅ローンの貸し手にとってより魅力的な借り手になり、交渉するときにより多くの交渉力を与えてください。
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