最も一般的な種類のリバースモーゲージ、ホームエクイティコンバージョンモーゲージ（HECM）から収益を受け取るには、6つの方法があります。 HECMを規制する米国住宅都市開発局は、これらの選択肢を「支払い計画」と呼びます。前払いで多額の一括払いを選択し、必要に応じて利用できる信用枠を設定して、月々の支払いを受け取ることができます。または、これらのオプションの組み合わせを選択します。
内容
- 固定レート支払いプラン調整可能レート支払いプランオプション1：テニュア支払いプランオプション2：期間支払いプランオプション3：クレジットラインオプション4：修正テニュアプランオプション5：修正期間プラン
選択する計画は、短期的および長期的に受け取る金額、ホームエクイティをどれだけ早く使い切るか、リバースモーゲージが財務目標をどの程度効果的に支援するかに影響します。 各支払いプランの仕組みとその長所と短所を以下に示します。 （詳細について は、リバースモーゲージの規制およびリバースモーゲージ の完全ガイドを ご覧ください 。）
定額支払いプラン
使い方
あなたのリバースモーゲージが終了するとすぐに一度に大量を受け取ります。 その金額、継続中の毎月の住宅ローン保険料、およびリバース・モーゲージの支払期限が到来するまでの融資済みの閉鎖費用に利息が生じます。 当初の金利は、調整可能な金利プランよりも高くなりますが、長期にわたる予想金利は低くなります。
長所
このタイプのローンを使用して、高い住宅ローン残高を返済するか、別の大きな費用を賄う必要があります。 カリフォルニア州サンノゼの住宅ローン顧問で、現在C2 Financial Corpに勤務しており、30人以上を抱えるケーシーフレミングは、次のように述べています。住宅ローン業界での長年の経験。 彼は、利用可能な収益のすべてまたは大部分を一度に取得する必要がある場合、これが最良の選択肢であると言います。
短所
今後、このローンから追加の収益を受け取ることはできません。 お金を管理するのが苦手な借り手、またはそうする能力を失った借り手は、収益を浪費したり、あまりにも早く使い果たしたりする危険にさらされています。 詐欺師は時々、高齢者にこのタイプのローンを借りるように説得したり、最近ローンを借りた住宅所有者をターゲットにしています。 （詳細について は、これらのリバースモーゲージ詐欺に注意してください 。）
フレミングは、最大の欠点は、「ほとんどすべての場合、1年目の最大引き分けは最初の主たる限度の60％である」と言う。 このオプションには1つの抽選しか含まれていないため、ローンの最大額は非常に低くなります。」残りの40％をホームエクイティとして保持します。 その40％を借りることはできませんが、家を売ってリバースモーゲージを完済したい場合に便利です。
長期にわたってすべての株式にアクセスするには、レート調整可能な支払いプランを選択する必要があります。
調整可能なレートの支払いプラン
他の5つのリバースモーゲージ支払いプランには調整可能なレートがあります。 これらのいずれかを選択した場合、金利の変更方法には3つの可能性があります。 住宅ローンに適用されるのは1つだけで、ローンの書類に記載されます。
- 利率は、年に一度、一定の満期国債（CMT）指数と貸し手によって設定されたマージンに基づいて調整されます。 率は年間2％を超えて増加することはできません。また、ローン期間全体の初期率から5％を超えて増加または減少することはできません。 金利は、CMTインデックスと貸し手が設定したマージンに基づいて毎月調整されます。 ローン期間全体で利率を10％以上上げることはできません。また、利子率を低くする方法に制限はありません。 金利は、ロンドン銀行間提供金利と貸し手が設定したマージンに基づいて毎月調整されます。 ローン期間全体で利率を10％以上上げることはできません。また、利子率を低くする方法に制限はありません。
これらのシナリオのどれがローンに適用されるかは重要ですが、ローンが長期にわたって発生する利息に影響を与えるため、スケジュールされた毎月の支払いまたは利用可能な信用枠に影響を与えるという点では重要ではありません。 リバースモーゲージで金利が大幅に変化しても、フォワードモーゲージで可能な方法で差し押さえのリスクはありません。 ただし、金利が高くなると、ホームエクイティに影響します。つまり、住宅を売却した場合、受け取る可能性が低くなります。
調整可能な金利でリバースモーゲージを申請する場合、支払いプランオプションの図では、予想される金利が使用されます。 これは、調整可能な金利があなたのローンの存続期間にわたって平均するものであるかについての貸し手の最良の推測です。 これは、最年少の借り手の年齢と不動産の価値とともに、借りることができる金額を決定する3つの重要な要素の1つです。
レート調整プランがどのように機能するかについての一般的な理解が得られたので、5つの支払いオプションを確認しましょう。 この文脈での「支払い」とは、ローン収益を受け取る方法を指すことを忘れないでください。
オプション1：テニュア支払いプラン
使い方
少なくとも1人の借り手が主たる住居として家に住んでいる限り、月々の支払いが均等になります。 毎月の支払いは、あなたが100歳になると仮定して計算されます。それほど長く生きることが期待できない場合は、次に説明する期間支払いプランがより良い選択肢になる可能性があります。 長生きする場合は、引き続き支払いを受け取ります。 あなたがあなたの家での残りの人生のために安定した毎月の支払いを受け取りたいならば、テニュア支払い計画は良い選択です。
長所
「テニュアの支払いは、家に長く住むと考えている人や、安定した月収を必要としている人に最適です」とフレミングは言います。 ローンの他の条件を満たしている限り、保有権の支払いプランでリバース・モーゲージの収入がなくなることを心配する必要はありません。
短所
あなたまたはあなたの相続人は、逆の抵当が完済した後、あなたの家の販売から残っているお金を受け取ります。 ただし、不況の不動産市場が高金利と組み合わされた最悪のシナリオでは、多くの現金が出ないかもしれません。
オプション2：定期支払いプラン
使い方
選択した一定の期間（たとえば10年）に等しい月額の支払いを受け取ります。 「家にどれだけ長く住むかについて明確な考えを持っているなら、定期的な支払いが最善です」とフレミングは言います。 「80歳以上の高齢者、または数年後に退去したい人は、このタイプを選択できます。」
長所
毎月の支払いは、テニュア支払いプランと比較して高くなっています。 ローン期間の終了後、毎月の追加支払いを受け取ることはありませんが、死亡または退去するまでは、主たる居住地として自宅で生活を続けることができます（他のローンを満たし続ける限り）固定資産税の支払いなどの条件）。
短所
ローン期間中にたまたま死ななければ、あなたは一生安定した収入を得られません。 人生の早い時期にホームエクイティを使い果たし、他に頼る資金源がないかもしれません。
オプション3：クレジットライン
使い方
必要に応じてお金にアクセスできます。 残高が元本限度を下回っている限り、クレジットラインをいつ引き出すか、どれだけ取るかを決めることができます。 貸し手は、設定されたスケジュールで最低額の引き出しや最低額の引き出しを要求することはできません。
長所
クレジットのラインは、多くの柔軟性を提供します。 前払いで多額の一時金を引き出してから、追加の資金を借りることができます。これにより、固定レートの支払いプランでロックされたままの追加の株式にアクセスできます。 また、必要になるかもしれない日を見越して、何年も回線をそのままにしておくこともできます。 毎月、同額または同額を引き出すこともできます。 基本的に、引き出しはニーズに合わせてカスタマイズし、ニーズの変化に応じて調整できます。
信用枠は、一時金、保有期間、または期間計画のように機能しますが、より細かく制御できます。 また、信用枠の未使用部分は、借りた金額と同じ利率で時間とともに増加します。 さらに、実際に借りたお金にのみ利子を支払うため、後で売却したり移動したり、相続人にお金を預けたりすることが容易になります。 ホームエクイティのクレジットラインとは異なり、リバースモーゲージのクレジットラインは、家の価値が低下したり財務状況が悪化したりしても、取り消すことはできません。
短所
1年目には元本限度額の最大60％を借用し、2年目の1日目には残りの40％を借用することで、クレジットラインを使い切ることができます。 そうすると、資金にアクセスできなくなります。 また、最大5つのビジネス あなたの信用枠からあなたが要求する資金を受け取るために、あなたは緊急のニーズのためにあなたの当座預金口座に十分な現金を保つことを確認しなければなりません。
オプション4：変更されたテニュアプラン
使い方
1人の借り手が主たる住居として家を占有している限り、固定月額支払いとクレジットラインへのアクセスを組み合わせて受け取ります。 固定された毎月の支払いは、定額年金プランを取得する場合よりも少なくなります。また、クレジットラインは、定額プランを取得する場合よりも少なくなりますが、同じ合計金額にアクセスできます。
長所
毎月の支払いの設定とクレジットラインのサイズの選択の両方に柔軟性があります。 毎月の支払い額を増やしたい場合は、より小さいクレジットラインを選択できます。 より大きなクレジットラインが必要な場合は、少額の月払いを選択できます。
必要以上に借りることなく、通常の毎月のキャッシュフローのニーズを満たすことができます。 このオプションを使用すると、支払利息が抑えられ、すべての資産を使い果たすリスクが低くなり、後で必要に応じて移動する余裕がなくなります。
短所
オプション5：変更された期間計画
使い方
所定の月数の固定月額支払いに加えて、1人の借り手が家を主たる居住地として維持している限り、クレジットラインにアクセスできます。 定額の月払いは、定額プランを取得する場合よりも少なくなり、クレジットラインは定額プランを取得する場合よりも少なくなりますが、同じ合計金額にアクセスできます。
長所
毎月の支払いのサイズと、その支払いを受け取る期間を柔軟に設定できます。同じサイズのクレジットラインを想定すると、修正された保有期間プランよりも高くなります。 また、クレジットラインのサイズを柔軟に選択できます。
契約期間を終了しても、クレジットラインを使い果たしていない場合は、ローンの収益にアクセスできます。 変更されたテニュアプランと同様に、金利を低く抑えることができ、場合によっては後で移動するのに十分な資本を残すことができます。
短所
あなたはリバースモーゲージの収入を使い果たすことができます。 毎月の支払いは一定の月数または年数のみであるため、期間の終了後も収入が必要な場合は、信用枠を慎重に使用する必要があります。 このプランは、大規模な前払いの現金ニーズには最適な選択肢ではありません。
ボトムライン
シニア住宅所有者にはさまざまな財政的ニーズがあるため、HECMは非常に多くの支払いプランを提供します。 普遍的に良いまたは悪い特定のオプションはありません。 「どのオプションが最適かは、クライアントの状況とニーズに完全に依存します」とフレミングは言います。 しかし、彼は続けます。「原則として、テニュアまたは期間の支払いよりもクレジットのラインを優先します」と説明しています。緊急時により多くの情報を持ち出せる柔軟性があり、使用する必要がない場合は利息を節約できます。
あなたの研究を行い、あなたの貸し手とリバースモーゲージカウンセラーに多くの質問をして、どの支払いプランがあなたに最適かを見つけてください。 （詳細については、「 5つのサインがリバースモーゲージの良いアイデアで あり 、適切なリバースモーゲージレンダーを選択 する 」を参照してください。）
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