目次
- リバースモーゲージ：セキュリティまたは誇大広告
- #1。 固定金利一括払い
- #2。 信用限度
- #3。 タームリバースモーゲージ
- #4。 変更された用語の逆抵当
- #5。 テニュアリバースモーゲージ
- #6。 修正テニュアリバース
- 資金不足を回避する
- 現在の計画を変更する
- 借りない配偶者のジレンマ
- ボトムライン
リバースモーゲージ：セキュリティまたは誇大広告
リバースモーゲージは、あなたの人生の残りの部分に安全な収入源を提供すると宣伝されることがありますが、適切な条件の下では、予想よりも早く収益を使い果たすことが、このタイプのリスクを冒す大きなリスクの1つですローン。 リバースモーゲージは、住宅にかなりの資本が蓄積されている住宅所有者がその価値を借りて借りることができるローンの一種です。
リバースモーゲージの収益を受け取る方法は6つありますが、選択する方法は、家に対して借りる能力をすぐに簡単に使い果たすことができるかどうかに影響します。
- 固定金利の一括リバース・モーゲージの支払いクレジットのリバース・モーゲージ・ラインターム・リバース・モーゲージ修正されたターム・リバース・モーゲージテニュア・リバース・モーゲージ修正されたテニュア・リバース・モーゲージ
6つの支払い計画はすべて、借り手にさまざまなレベルのリスクをもたらします。 ここでは、リバースモーゲージの収益が早すぎる可能性があるさまざまな状況と、そのシナリオを回避する方法について説明します。
（詳細については、住宅ローンの逆引きの完全ガイド および逆住宅ローンの支払いプランの選択方法を 参照してください。）
#1。 固定金利一括払い
1つのリバースモーゲージ支払計画、つまり単一の支払い一時金のみが固定金利です。 通常、固定金利で固定金額を取得することは、低リスクの借入方法です。 本質的に、返済しなければならない金額を正確に知ることができます。 ただし、リバースモーゲージでは、このローン構造には固有のリスクがあります。
住宅所有者は、ホームエクイティが唯一の資産であり、必要な資金を得るための他の選択肢がない場合に、しばしばリバースモーゲージを利用します。 ただし、これらのローンを利用しても正しく計画を立てていない人は、多額の金額を簡単に誤用する可能性があります。 彼らがそのお金を使い果たしたら、彼らは他の資金源を利用できないかもしれません。 理想的な世界では、強制住宅ローンのカウンセリングは、危険な借り手がこのオプションを選択することを思いとどまらせるでしょうが、現実には常にそうなるとは限りません。
消費者金融保護局（CFPB）は、特に他の退職リソースを持っていない寿命の長い若い借り手にとって、ますます人気のある一時金オプションが潜在的にリスクがあると特定しました。 これらの早期退職者は、退職の早い段階で株式を使い果たすリスクがあります。
逆の抵当はあなたが収入を使い果たした後でさえあなたの生命のためにあなたの家にとどまることを可能にする。 しかし、お金が残っていない場合、借り手は生活費を支払うのに苦労するだけでなく、差し押さえに終わる可能性があります。 これは、住宅所有者の保険料と固定資産税の支払いを継続し、住宅を良好な状態に維持することが、リバースモーゲージを持ち続けることができるすべての条件だからです。
CFPBは、固定金利の借り手が実際には、これらの継続的な費用を満たしていないため、調整可能な金利の借り手よりも頻繁にリバースモーゲージのデフォルトを行うことを発見しました。 借り入れた多額は泥棒や欲張りな親relativeにとって魅力的なターゲットであるため、一時金を取り戻すことで、逆担保ローンの借り手は詐欺のリスクが高くなります。
（詳細については、「 リバースモーゲージの落とし穴」、「これらのリバースモーゲージの詐欺に注意 、 5つのサインがリバースモーゲージが悪い考えである」を参照してください。 ）
#2。 信用限度
クレジットラインの支払いプランでお金がなくなる可能性は、単独で使用する場合も、次のセクションで説明する期間または保有期間プランと組み合わせて使用する場合も、プランの使用方法によって異なります。 通常のホームエクイティのクレジットライン（HELOC）とは異なり、リバースモーゲージのクレジットラインは取消不能です。 取消不能という用語は、財務または住宅価格の変更が原因でキャンセルまたは削減できないことを意味します。
この取り消せないステータスは、お金へのアクセスを失う危険がないことを意味します。 さらに、利用可能な信用枠は、引き出されたときにのみ低下し、借りたお金に対してのみ利息および住宅ローン保険料を支払います。 さらに、クレジットのラインを使用すると、家の価値が増加するかどうかに関係なく未使用部分が毎年増加するため、時間の経過とともに追加の資金にアクセスできます。 あなたの逆の抵当信用枠の未使用部分は、あなたが借りたお金で払っているのと同じ金利で成長します。
通常、クレジットラインがある最初の年に、利用可能な元本の上限の60％までアクセスできます。 2年目以降は、残りの40％に加えて、1年目に使用しなかったものを使用できます。 もちろん、利用可能なクレジットライン全体を早い段階で使い果たした場合、借りたものの一部または全部を返済しない限り、将来使用できるものはほとんどありません。
はい、生涯のローン残高を減らすためにリバースモーゲージで支払いを行うことができます。そうすることで前払いのペナルティはありません。 あなたの貸し手は、最初にあなたが借りている利子に部分的な返済を適用し、次にローン料金に、最後にあなたの元本に適用する必要があります。
#3。 タームリバースモーゲージ
調整可能な金利を伴う5つの支払いプランのうち、期間プランおよび修正期間プランは、リバースモーゲージの収益を上回るリスクにもさらされます。 定期支払いプランでは、事前に決められた停止日で毎月均等に支払いが行われます。
期間支払いプランを使用すると、期間の終わりにローンの元本限度（借りることができる最大額）に達します。 それ以降は、リバースモーゲージから追加の収益を受け取ることができなくなります。 ただし、先に述べた注意事項（継続中の税金とメンテナンスの支払い）を一括セクションで使用して、家にとどまることができます。
#4。 変更された用語の逆抵当
修正された期間計画では、所定の月数の固定月額支払いに加えて、クレジットラインへのアクセスが提供されます。 毎月の支払いは、定額プランを選択した場合よりも少なくなります。また、クレジットラインは、定額プランを選択した場合よりも少なくなります。
修正された期間プランでは、所定の期間のみ月払いを受け取りますが、クレジットラインは使い果たすまで利用可能です。 信用枠を慎重に使用すれば、このプランでお金が不足するのを防ぐことができます。 早い段階で信用枠を使い果たすと、すぐにお金がなくなることもあります。
より安全な選択は、期間が終了するまで主に期間の支払いに依存し、信用枠を増やし、その信用枠のみに依存することです。 信用枠を使用したことがない場合、家を売却し、ローンを完済し、移動するための将来の柔軟性を与えるのに十分な資本があるかもしれません。
#5。 テニュアリバースモーゲージ
お金を使い果たすリスクが最も少ない計画は在職期間です または借主が住宅所有者の保険、固定資産税、および家の修理に追いつく限り、テニュア支払いプランを変更します。 これらのいずれかを行わなかった場合、ローンの支払い期限が到来したことを意味します。
テニュアの支払いプランには調整可能な金利があり、少なくとも1人の借り手が主たる住居として家に住んでいる限り、生涯の平等な月払いを提供します。
#6。 変更されたテニュアリバースモーゲージ
変更された保有期間は、生涯の固定月額支払いと信用限度の両方を提供します。 ストレートテニュアプランを選択した場合よりも月額支払いが少なくなります。また、クレジットラインは、ストレートプランを選択した場合よりも少なくなります。
繰り返しになりますが、クレジットラインを使用しない場合、借りる額は少なくなります。したがって、この組み合わせオプションは、すべてのエクイティを使い果たして移動する余裕がないリスクの少ない生涯保証収入が必要な場合に適しています。
資金不足を回避する方法
あなたが逆の抵当を取り出すことができる限り待つことは、収益を生かす可能性を制限する1つの方法です。 CFPBは、平均余命が長い若い退職者は、住宅ローンをリバースモーゲージで使い切る可能性が高いと警告しています。 これは、彼らがその場で年齢を重ねることができれば（生活のために自分の家にとどまることができれば）問題ではありませんが、後で移動したい場合や必要がある場合は問題です。
住宅を売却し、リバースモーゲージで借りた金額を支払った後、若年の退職者は、移動したり、進行中の生活費や医療費を支払うために十分なお金が残っていない場合があります。
将来の金利の上昇は、あなたが年上であっても借りることができる額を減らす可能性があります。 ペンシルベニア大学ウォートン校の名誉教授であるジャック・M・グッテンタグはこの問題を研究しました。 彼は、リバースモーゲージを取得するために72歳まで待っていて、クレジットペイメントプランのラインを選択した62歳の人が、金利が同じままであれば10年間待つことでクレジットラインを17％増やすことができることを発見しました。 ただし、金利が2倍になった場合、同じ借り手は69％小さいラインにアクセスできます。 したがって、実際に可能な限り早期にリバースローンのクレジットプランのラインを取り出し、その成長の可能性を最大化するためにラインを可能な限りそのままにしておくことが理にかなっています。
現在の計画を変更する
既に逆の抵当を取り、あなたが収入を使い果たす危険があるかもしれないと思うならば、あなたの支払い計画を変えることについてあなたの貸し手に話してください。 ローンの元本限度内にとどまることができれば、固定金利の一括払いのルートに行かなかった限り、支払いプランを変更できます。 大きな問題は、すでに限界に達しているか、限界に近づいているかということです。 支払いプランの変更は借り換えよりもはるかに簡単で、管理費は20ドルで済みます。
非借金配偶者のジレンマ
どの支払いプランを選択するかに関係なく、若い、借用していない配偶者がいる場合、最初に死亡した場合、彼または彼女はリバース・モーゲージの収益を上回るリスクがあります。 2015年に施行された法律により、有資格の非借主配偶者が、借主の配偶者が亡くなる前に退去する必要がなくなります。 ただし、借用していない配偶者は、借主が亡くなった後に追加の支払いを受けることはできません。 このルールにより、生き残った非借金配偶者がリバース・モーゲージの収益を効果的に長持ちさせることが容易になります。
生き残った配偶者は家を売って、逆の抵当を完済できるかもしれません。 しかし、家の価値とローン残高の高さ次第では、売れても生き残るために十分な巣の卵を生き残った配偶者に残さないかもしれません。 生き残っている配偶者が通常のフォワード・モーゲージの資格を得るのに十分な収入がある場合、リバース・モーゲージから借り換えることが可能かもしれません。
逆の住宅ローンの残高が家の価値よりも高い場合、生き残った配偶者が家に住み続けることが最善の選択肢です。貸し手に売却するか、貸し手に差し押さえると、住む場所も家からも現金もなくなります。
（逆の抵当：あなたの未亡人は家を失う可能性がありますか？）
ボトムライン
いくつかのリバースモーゲージが高齢者を信じさせているにも関わらず、リバースモーゲージの収益を長持ちさせる方法はたくさんあります。 あなたまたは愛する人がこのタイプのローンを利用する前に、逆の抵当が生命のための財政の保証を提供しないかもしれない状況を理解することは重要です。 この種のローンを採用するかどうか、およびどのプランが最も理にかなって最高のセキュリティを提供するかについて、その知識を使用してください。
（リバースモーゲージとフォワードモーゲージの比較、リバースモーゲージの5つの代替案、およびFHAリバースモーゲージを取得するためのルールも参照してください。）
