カナダの住宅所有者に対する税法は、米国のシステムとは大きく異なります。特に、主要な個人住宅の住宅ローンの利子は、税控除の対象にはなりません。 ただし、住宅の売却に伴うすべてのキャピタルゲインは免税です。
しかし、カナダ人がその住宅ローンの利子を効果的に差し引く方法があります。
財務目標
まず、いくつかの基本的な定義：
純資産は、資産から負債を差し引いたものです。 純資産を増やすには、資産を増やすか負債を減らすか、またはその両方を行う必要があります。
あなたのフリーキャッシュフローは、すべての費用と債務の支払いが行われた後に残っている現金の量です。 あなたのキャッシュフローを増やすために、あなたはより少なく費やしなければなりません、より良い支払い仕事を得るか、より少ない税金を払ってください。
投資ポートフォリオを構築して資産を増やし、住宅ローンを早く返済することで負債を減らし、少ない税金を支払うことでキャッシュフローを増やすための戦略を見てみましょう。 実質的に、純資産とキャッシュフローを同時に増やすことになります。
戦略
住宅ローンの支払いを行うたびに、支払いの一部が利息に適用され、残りが元本に適用されます。 その元本の支払いは家の資産を増やし、通常は無担保ローンよりも良いレートで借りることができます。
借りたお金が収入を生む投資を購入するために使用される場合、ローンの利子は税控除可能です。これにより、ローンの実効金利はさらに良くなります。
この戦略では、住宅所有者がすべての住宅ローンの支払いの元本を借り入れ、それを収入を生み出すポートフォリオに投資することを求めています。 カナダの税法の下では、収入を得るために借りたお金に支払われる利子は税控除の対象となります。
時間が経過しても、元金は返済されるたびに返済されるため、負債総額は同じままです。 しかし、その大部分は税控除可能な負債になります。 言い換えれば、それは「良い」負債です。 また、非控除債務または「不良」債務の残りも少なくなります。
これをよりよく説明するには、以下の図を参照してください。月額1, 106ドルの住宅ローンの支払いは、元本612ドルと利子494ドルで構成されています。
画像：Julie Bang©Investopedia 2019
ご覧のとおり、各支払いによりローンの未払い額が612ドル減少します。 支払いが終わるたびに、612ドルが借り入れられ、投資されます。 これにより、負債総額は100, 000ドルに保たれますが、ローンの控除対象部分は、支払いごとに増加します。 上記の図からわかるように、この戦略を1か月実行した後でも、99, 388ドルは依然として非控除債務ですが、612ドルは税控除可能です。
この戦略はさらに一歩進んでいくことができます：支払った利子の税控除可能な部分は年間の税金還付を作成し、それはさらに住宅ローンの返済に使用できます。 この住宅ローンの支払いは100％元本であり（追加の支払いであるため）、完全に借金して同じ収入を生み出すポートフォリオに投資することができます。
戦略のステップは、住宅ローンが完全に税控除の対象になるまで、毎月および毎年繰り返されます。 前の図と次の図からわかるように、住宅ローンは100, 000ドルのまま一定ですが、税控除対象部分は毎月増加しています。 一方で、投資ポートフォリオは、毎月の貢献とそれが生み出している収入とキャピタルゲインによっても成長しています。
画像：Julie Bang©Investopedia 2019
上記のように、元本の最後のビットが借り入れられて投資されると、完全に税控除可能な住宅ローンが発生します。 未払いの負債はまだ100, 000ドルです。 ただし、この100％は現在税控除対象です。 この時点で、受け取った税金の還付も同様に投資して、投資ポートフォリオの成長率を高めるのに役立てることができます。
メリット
この戦略の目標は、負債を減らしながらキャッシュフローと資産を増やすことです。 これにより、戦略を実行する個人にとってより高い純資産が生まれます。 また、住宅ローンの無料化を促進し、他の方法よりも早く投資ポートフォリオの構築を開始することも目指しています。
これらをもう少し詳しく見てみましょう。
- 住宅ローンが不要になります。 技術的に住宅ローンがなくなるポイントは、投資ポートフォリオが未払いの負債の価値に達するときです。 これは、住宅ローンの支払いに応じて投資ポートフォリオが成長するため、従来の住宅ローンよりも高速になります。 税額控除の収入を使用して行われた住宅ローンの支払いは、住宅ローンをより速く返済することができます。 家にお金を払いながら投資ポートフォリオを構築します。 これは保存を開始するのに最適な方法です。 また、住宅ローンを完済する前に投資することができなかったかもしれない現金を解放するのにも役立ちます。
ケーススタディ
ここでは、2つのカナダ人カップルへの金銭的な影響を比較します。1つは伝統的な方法で住宅ローンを返済し、もう1つは税控除可能な戦略を使用します。
カップルAは、100, 000ドルの住宅ローンを10年間で6％で償却し、月額1, 106ドルで20万ドルの住宅を購入しました。 住宅ローンが返済された後、彼らは今後5年間に支払っていた1, 106ドルを投資し、毎年8％を稼ぎます。
15年後、彼らは自分の家を所有し、81, 156ドルのポートフォリオを持っています。
カップルBは、同じ住宅ローン条件で同じ価格の家を購入しました。 毎月、彼らは元本を借り入れて投資します。 彼らはまた、利子の税控除可能な部分から受け取る年次納税申告書を使用して、住宅ローンの元本を返済します。 その後、彼らはその元本を借り入れて投資します。 9.42年後、住宅ローンは100％の良好な債務となり、39％の限界税率（MTR）を想定して、年間2, 340ドルの税金還付を開始します。 15年後、彼らは自分の家を所有し、138, 941ドルのポートフォリオを持っています。 71％の増加です。
注意の言葉
この戦略は万人向けではありません。 あなたの家に対して借りることは心理的に困難です。 さらに悪いことに、投資が期待収益をもたらさない場合、この戦略は負の結果をもたらす可能性があります。
自宅の資産を再借入することにより、不動産や投資市場、あるいはその両方が悪化した場合にも、安全のクッションを取り除くことになります。
未登録のアカウントに収入を生み出すポートフォリオを作成すると、追加の税効果が発生する場合があります。 この戦略が自分に合っているかどうかを判断するには、専門のファイナンシャルアドバイザーに相談してください。 もしそうなら、あなたとあなたの家族の個人的な財政状況に合わせて専門家に助けてもらいましょう。
