コストアプローチとは
コストアプローチは、購入者が1つの物件に対して支払うべき価格が、同等の建物を建設するためのコストに等しいと仮定する不動産評価方法です。 コストアプローチの評価では、不動産の市場価格は土地のコストに建設費を加えたもので、減価償却費はかかりません。 プロパティが新しい場合、最も正確な市場価値をもたらします。
コストアプローチの理解
コストアプローチは、不動産の3つの評価方法の1つです。 その他は収入アプローチと比較可能なアプローチです。
この方法は、他の価格、その地域の同様の住宅が売っている価格、または不動産の収入を生み出す能力に焦点を合わせるのではなく、建物が破壊されて交換する必要がある場合に今日どれくらいの費用がかかるかを計算することで不動産を評価します。 また、土地の価値を考慮し、価値の損失（減価償却とも呼ばれます）を控除します。
このアプローチの背後にあるロジックは、バイヤーがゼロから構築するのにかかる費用よりも、不動産に多く支払うことはほとんど意味がないということです。
コストアプローチの評価には、主に2つのタイプがあります。
- 再現方法：このアプローチでは、プロパティのレプリカが構築されていることを考慮し、元のマテリアルの複製に注意を払います。 この場合、新しい構造は、現在の建設方法と更新された設計を利用して、新しい材料でも同じ機能を持つと想定されます。
すべての見積もりが収集されると、コストアプローチは次の方法で計算されます。交換または再生コスト-減価償却+土地価値=資産の価値。
重要なポイント
- コストアプローチの評価方法では、購入者が不動産に支払う価格を、同等の構造物を建設するためのコストと等しくすることを推奨しています。コストアプローチは、他の不動産評価方法よりも信頼性が低いと考えられていますが、特定の場合に役立つことがあります。
コストアプローチの長所と短所
一般に、コストアプローチは、収入や同等の方法論よりも信頼性が低いと考えられています。 買い手が同一の不動産を建設するのに十分な利用可能な土地があることを当然のことと考えるなど、特定の仮定が必要です。
さらに、同等の空地が利用できない場合、価値を推定する必要があり、評価の精度が低下します。 同様の建築材料の不足は、評価の精度を低下させ、主観性の余地を増やします。 古いプロパティの減価償却の計算も簡単ではなく、簡単に測定できます。
これらの制限にもかかわらず、コストアプローチが有用であり、必要になる場合もあります。 不動産のさまざまなコンポーネントを個別に評価することは、新規または他と異なる不動産を扱う場合に特に役立ちます。
コストアプローチの例
特別な用途のプロパティ
コストアプローチが必要であり、図書館、学校、教会などの専用ビルの価値を判断する唯一の方法である場合もあります。 これらのリソースはほとんど収入を生まないため販売されないことが多く、収入と同等のアプローチが無効になります。
新築
コストアプローチは、新しい建設にもよく使用されます。 市場の価値や収入の価値はプロジェクトの基準と完成度に依存するため、建設業者はコストアプローチによる評価が必要です。 プロジェクトは、建設のさまざまな段階で再評価され、次の完了段階に向けて資金を解放できるようにします。
保険
保険の評価では、改善の価値のみが保険可能であり、土地の価値は資産の合計値から分離されているため、コストアプローチを使用する傾向があります。 減価償却値と完全置換または再生産値の間の選択は、評価の決定要因です。
商業用不動産
最後に、コストアプローチは、オフィスビル、小売店、ホテルなどの商業用不動産を評価するために時折信頼されています。 ここで使用される主な方法は所得アプローチです。ただし、設計、建設、機能的実用性、または材料のグレードが個別の調整を必要とする場合、コストアプローチを実装できます。
重要
コストアプローチの評価が市場価格を下回った場合、市場が過熱している兆候になります。 逆に、市場価格を上回る定期的な評価は、購入の機会を示す可能性があります。
特別な考慮事項
ほとんどの住宅評価では、費用アプローチを使用しません。 代わりに、販売比較は通常、これらのタイプの不動産の市場評価を促進します。
例外は、近隣のプロパティが改善されていないか、改善されている場合です。 この場合、改善の価値の正確な推定は価値の決定の精度に追加されますが、これは同等のアプローチのみでは不可能です。
