商業用不動産（CRE）は、（住宅ではなく）ビジネス目的のみに使用される収入を生み出す不動産です。 例には、小売モール、ショッピングセンター、オフィスビルと複合施設、ホテルが含まれます。 これらの不動産の取得、開発、建設を含む資金調達は、通常、商業用不動産ローン（商業用不動産の先取特権によって担保された住宅ローン）を通じて行われます。
住宅ローンと同様に、銀行と独立した貸し手は、商業用不動産の融資に積極的に関与しています。 また、保険会社、年金基金、個人投資家、および米国中小企業庁の504ローンプログラムを含むその他のソースは、商業用不動産の資金を提供します。
ここでは、商業用不動産ローン、住宅ローンとの違い、その特徴、貸し手が求めるものを見ていきます。
商業用不動産ローンの説明
個人とエンティティ
住宅ローンは通常、個々の借り手に対して行われますが、商業用不動産ローンは多くの場合、事業体（例えば、企業、開発者、有限責任組合、ファンドおよび信託）に対して行われます。 これらのエンティティは、多くの場合、商業用不動産を所有するという特定の目的のために形成されます。
企業は、財務実績や信用格付けを持っていない場合があります。その場合、貸し手は、企業の元本または所有者にローンの保証を要求する場合があります。 これにより、貸し手は信用履歴を持つ個人（または個人のグループ）を提供し、ローンの不履行が発生した場合にそこから回復することができます。 この種の保証が貸し手によって要求されておらず、貸付債務不履行が発生した場合に資産が回収の唯一の手段である場合、借金はノンリコースローンと呼ばれます。プロパティより。
ローン返済スケジュール
住宅ローンは、一定期間の定期的な分割払いで債務が返済される償却ローンの一種です。 最も人気のある住宅ローン商品は30年固定金利の住宅ローンですが、住宅購入者には25年および15年の住宅ローンを含む他のオプションもあります。 一般的に、償却期間が長くなると、ローンの全期間にわたって月額支払いが少なくなり、合計利息費用が高くなります。
住宅ローンは、ローンの期間にわたって償却されるため、ローン期間の終了時にローンは全額返済されます。 例えば、5％の30年固定利率20万ドルの借り手がいる借り手は、1, 073.64ドルの360の月払いを行い、その後、ローンは全額返済されます。
住宅ローンとは異なり、商業ローンの期間は通常5年（またはそれ以下）から20年の範囲であり、多くの場合、償却期間はローンの期間よりも長くなります。 たとえば、貸し手は、30年間の償却期間で7年間の商業ローンを行う場合があります。 この状況では、投資家は30年間にわたって返済されるローンに基づいて7年間の金額を支払い、その後、ローンの残りの残高全体の最後の「バルーン」支払いが行われます。
たとえば、7％で100万ドルの商業ローンを保有する投資家は、7年間で毎月6, 653.02ドルの支払いを行い、続いてローンの全額を支払う918, 127.64ドルの最終的なバルーン支払いを行います。
ローン期間と償却期間の長さは、貸し手が請求するレートに影響します。 投資家の信用力に応じて、これらの条件は交渉可能です。 一般的に、ローンの返済スケジュールが長いほど、金利は高くなります。
ローン対価値比率
商業ローンと住宅ローンが異なるもう1つの方法は、ローン対価値比（LTV）で、これは不動産の価値に対するローンの価値を測定する数値です。 貸し手は、ローンの金額を不動産の評価額またはその購入価格の小さい方で割ることにより、LTVを計算します。 たとえば、100, 000ドルの不動産に対する90, 000ドルの融資のLTVは90％（90, 000÷100, 000 = 0.9、または90％）になります。
商業ローンと住宅ローンの両方について、LTVが低い借り手は、LTVが高い借り手よりも有利な融資率を得る資格があります。 理由：彼らは資産のより多くの公平性（または利害関係）を持っているので、貸し手の目から見るとリスクが少ないことになります。
特定の住宅ローンには高LTVが許可されます。VAおよびUSDAローンには最大100％のLTVが許可されます。 FHAローン（連邦住宅局により保険がかけられているローン）の場合は最大96.5％。 通常のローン（ファニーメイまたはフレディマックが保証するローン）の場合は最大95％です。
対照的に、商業ローンのLTVは一般に65％から80％の範囲に分類されます。 一部のローンは、より高いLTVで行われますが、あまり一般的ではありません。 特定のLTVは、多くの場合、ローンのカテゴリに依存します。 たとえば、未加工の土地では最大65％のLTVが許可されますが、集合住宅建設では最大80％のLTVが許容される場合があります。
商業貸付にはVAまたはFHAプログラムはなく、民間の住宅ローン保険もありません。 したがって、貸し手は借り手の債務不履行をカバーする保険がなく、担保として担保された不動産に頼らなければなりません。
債務返済率
商業貸し手はまた、債務返済率（DSCR）にも注目します。これは、不動産の年間純営業利益（NOI）をその住宅ローンの年間債務返済（元本および利息を含む）と比較し、不動産の債務返済能力を測定します。 NOIを年間債務返済額で除算して計算されます。
たとえば、NOIで140, 000ドル、年間の住宅ローン債務サービスで100, 000ドルの不動産のDSCRは1.4です（140, 000÷100, 000 = 1.4）。 この比率は、貸し手が不動産によって生成されたキャッシュフローに基づいて最大ローンサイズを決定するのに役立ちます。
1未満のDSCRは、負のキャッシュフローを示します。 たとえば、DSCRが.92の場合、年間の債務返済の92％をカバーするのに十分なNOIしかありません。 一般に、商業貸し手は十分なキャッシュフローを確保するために少なくとも1.25のDSCRを探します。
より短いDSCRは、より短い償却期間のローンおよび/または安定したキャッシュフローを備えた不動産には受け入れられるかもしれません。 揮発性のキャッシュフローを持つプロパティには、より高い比率が必要になる場合があります。たとえば、他のタイプの商業用不動産に共通する長期（したがって、より予測可能な）テナントリースがないホテルなどです。
金利と手数料
一般に、商業ローンの金利は住宅ローンの金利よりも高くなっています。 また、商業用不動産ローンには通常、評価、法律、ローン申請、ローン組成および/または調査手数料を含む、ローンの総コストに追加される手数料が含まれます。
ローンが承認される（または拒否される）前に前払いしなければならない費用もあれば、毎年適用される費用もあります。 たとえば、ローンの締め切り時点で1％の1回限りのローン組成手数料と、ローンが完全に支払われるまでの1/4の年会費（0.25％）があります。 たとえば、100万ドルのローンでは、前払いで10, 000ドルに相当する1％のローン組成手数料が必要であり、（利息に加えて）2, 500ドルの0.25％の手数料が支払われます。
前払い
商業用不動産ローンには、ローンの予想利回りを維持するために設計された期限前償還の制限があります。 投資家がローンの満期日より前に債務を決済する場合、おそらく前払いのペナルティーを支払わなければなりません。 ローンを早期に返済する場合の「出口」ペナルティには、主に4つのタイプがあります。
- 前払いペナルティ。 これは最も基本的な前払いペナルティであり、現在の未払い残高に指定された前払いペナルティを掛けて計算されます。 利子保証。 貸し手は、ローンが早期に返済された場合でも、指定された利息を受け取る権利があります。 たとえば、ローンの60か月間は10％の金利が保証され、その後5％の退出手数料がかかる場合があります。 ロックアウト。 借り手は、5年のロックアウトなど、指定された期間が経過する前にローンを完済することはできません。 ディフィーザンス。 担保の代替。 借り手は、貸し手に現金を支払う代わりに、新しい担保（通常は米国財務省証券）を元のローン担保と交換します。 これにより手数料を削減できますが、このローン返済方法には高いペナルティを課すことができます。
前払い条件はローン文書で特定され、商業用不動産ローンの他のローン条件と一緒に交渉することができます。
ボトムライン
商業用不動産では、投資家（多くの場合、事業体）が不動産を購入し、スペースをリースし、不動産内で営業している企業から家賃を徴収します。 投資は、収入を生み出す財産となることを目的としています。
商業用不動産ローンを評価する際、貸し手は、ローンの担保、3〜5年の財務諸表と所得税申告を含む事業体（または元本/所有者）の信用力、および融資対価値などの財務比率を考慮します。比率と債務返済率。
