主要な住宅または投資不動産として使用するための家の購入に興味があるかどうかにかかわらず、不動産が現在テナントによって占有されている可能性があります。 その場合は、購入を決定する前に考慮すべきことがいくつかあります。 テナントの権利、家主の義務、およびテナントを設置した家を購入する際のリスクを制限する方法の簡単な紹介をお読みください。
テナントの権利
まず第一に、不動産の販売がテナントのリースの条件を変更しないことを理解することが重要です。 「土地とともに走る」地役権（およびその他の契約）と同様に、所有者ではなく土地に結び付けられています。所有権が変わってもリースは家に「固定」されたままです。 持ち帰り：プロパティを購入する前に設定されているリースは、それを閉じた後でも有効であるため、リース期間の終了前に賃貸料を法的に引き上げたり、条項や契約を変更したり、テナントを追い出すことはできませんあなたは新しい所有者です。
家主の義務
新しい所有者として、あなたは家主の義務を引き継ぎます。 家主であることの大部分は、テナントのために安全で居住可能な財産を維持することです。 一般的に、（少なくとも）以下を行う必要があります。
- 廊下や階段などのすべての一般的なエリアを安全で清潔な状態に保ち、構造要素が安全で無傷であることを確認してください（床、壁、階段、エレベーター、屋根）電気、配管、暖房/空調（HVAC）を確認してください換気および衛生システムが適切に維持されているテナントが合理的な時間に合理的な量の流水、温水および熱にアクセスできるようにするゴミ容器を用意し、ゴミの除去を手配する鉛塗料粉塵やアスベストを含む既知の環境毒素を管理げっ歯類および他の害虫の侵入を根絶します。
現地の法律により、居住性に関する追加要件が求められる場合があります。それらを確認して、コンプライアンスに準拠していることを確認してください。 また、リースを読んで、他の特定の義務（芝生の刈り取りや公共料金の支払いなど）を確認することも重要です。
リースの変更または終了
一般に、テナントに月間リースがある場合、適切な通知（通常は30日）を提供すれば、新しい月の開始前にテナント（新しい家主）がテナントを解約するか、賃料を引き上げることができますが、これは州およびテナントが資産を占有した月数によって異なります）。 ただし、期限付きリースが導入されている場合（6か月または12か月など）、テナントは、家の所有者に関係なく、リースが有効である限り家を占有する法的権利（ほとんどの場合）を持ちます。 。
リースを早期に終了できる場合がいくつかあります。 1つは、所有者（販売者）が資産を売却または譲渡した場合に所有者（販売者）がリースを終了する権利を持っていることを指定する文言がある場合です。 その場合、家を購入するとリースは法的に終了できます。 もう1つの例外は、差し押さえの結果として不動産を購入する場合です。この場合、空席の通知に関する州の規則に従うことができます。 たとえば、ワシントン州では、立ち退きのアクションを開始する前に、60日前に抵当流れ物件の撤去を通知する必要があります。 場合によっては、テナントは、新しい所有者、受託者、または銀行からの「鍵の現金」オファーで早めに退去することに同意するでしょう。
最後に、家を主な住居として（賃貸物件としてではなく）使用することを計画している場合、所有者の引っ越しの立ち退き（OMI）を使用して、テナントを引っ越すことができます。 この規則は州によって異なりますが、一般的には、立ち退きから90日以内に自宅に移動し、少なくとも3年間は主たる住居として居住する必要があります。
ボトムライン
重要な最初のステップは、契約を締結する前にリース文書を確認して、何を始めているかを把握し、リースが適切に記述され、現地の賃貸法に従うように構成できるようにすることです。 何かがうまくいかないように思われる場合は、売り手があなたの閉鎖の条件として言語を修正することを要求します。 また、プリペイドの家賃と保証金の記録だけでなく、お金も取得することが重要です（決算報告書であなたに送金する必要があります）。 おそらく、あなたの州によっては信託預金に保証金を保管する必要があり、クロージングエージェントはあなたと売り手の間で現在の家賃を比例配分する必要があります。
また、テナントが入居する前に、売り手が物件の状態に関するドキュメントを提供していることを確認してください。損傷がある場合、チェックインレポートなしでテナントに責任があることを証明するのに苦労します。 可能であれば、閉鎖する前にテナントと会って、家の現在の状態を確認し、リース条件について話し合うことができます。
最後に、適切な保険に加入していることを確認してください。 標準的な住宅所有者ポリシーでは、通常、この仕事は行われません。 テナントの負傷、過失、およびその他の損失の場合に補償されるように、家が賃貸されていることを保険会社に通知します。
