抵当流れの家を買う

目次

• 抵当流れの家を見つける方法
• 差し押さえの段階
• なぜ抵当流れ住宅が安いのか
• 差し押さえ住宅を購入するリスク
• 抵当流れ住宅の購入
• 資金調達オプション
• ボトムライン

2008年から2009年の住宅ローン危機以前は、抵当流れ住宅の購入は難しい提案でした。 不動産バーゲンハンターは、裁判所で行われたオークションに従うか、一連の法的書類をふるいにかけなければなりませんでした。 しかし、サブプライムのメルトダウンによってもたらされた差し押さえの波は、利用可能なプロパティの数を増やしただけでなく、それらを見つけて取得することも容易にしました。 実際、最近のプロセスは、他の種類の家の検索とよく似ています。 抵当流れ住宅は、全国のほぼすべての不動産市場で利用可能であり、住宅所有者と投資家の両方に機会を提供します。

重要なポイント

• 抵当流れ住宅を見つけるのはこれまでになく簡単になりました：多くのオンラインサイトはそれらに特化しています。差し押さえ前、空売り、保安官販売、所有不動産を含む差し押さえにはいくつかのタイプがあります。短所は、家の悪い状態、購入プロセスの長さ、プロの足ひれとの競争などです。政府が後援しているいくつかの融資オプションは、抵当流れの家で利用できます。

抵当流れの家を見つける方法

オンライン不動産検索、銀行のオフィスとサイト、地元の新聞を介して、複数リスティングサービス（MLS）の定期刊行物とWebサイトで差し押さえ物件を見つけることができます。 ローカルの複数リスティングサービスでは、差し押さえられているプロパティ自体は強調表示されない場合があります。 これは、プロパティの説明にのみ記載できます。

より直接的なルートは、ファニーメイのHomePath.comやusa-foreclosure.comのように、抵当流れにある住宅や不動産を専門とする多くのWebサイトです。 バンクオブアメリカのような一部の金融機関は、お客様が抵当流れの家を検索するのに役立つ専用のページも提供しています。

貸し手は不動産エージェントを通じて押収資産をますます販売しているので、不動産ブローカーまたはエージェントに機会を求めることをheしないでください。 一部の不動産プロは、差し押さえ物件に特化しています。

差し押さえのさまざまな段階の家

より具体的には、抵当流れの家を見つけることは、それが差し押さえプロセスのどこにあるかによって異なります：プロパティは、元の住宅所有者（以前の段階、差し押さえ前および空売り物件の場合）、またはそのようなエンティティによってまだ所有できます銀行または政府として（後のもので）。

差し押さえの5つのタイプと購入のアプローチを以下に示します。

1.差し押さえ前

不動産は、住宅ローンの貸し手が借り手に債務不履行であることを通知した後、オークションで売却される前に、差し押さえ前になります。 住宅所有者がこの期間中に不動産を売却できる場合、抵当権実行手続きおよび信用履歴と将来の見通しに対する悪影響を回避できる可能性があります。 そのため、一部の住宅所有者は喜んで交渉します。 差し押さえ前は、通常、郡および市の裁判所の建物に記載されています。 さらに、www.foreclosure.comを含む多くのオンラインリソースには、差し押さえ前の段階にあるプロパティがリストされています。

2.空売り

空売りは、貸し手が住宅ローンにかかっているものよりも少ないプロパティを受け入れて喜んでいるときに発生します。 借り手は、貸し手が空売りに同意するために、必ずしも住宅ローンの支払いを怠る必要はありません。 しかし、彼らは通常、失業などの何らかのタイプの財政的困難を証明する必要があります。 多くの場合、問題の住宅は水中にあります。つまり、住宅ローン残高よりも価値が低いことを意味します。 空売りとしての資格を得るために、貸し手は未払い額よりも少ない金額を受け入れることにより「不動産を売る」ことに同意しなければならず、家は売りに出されなければなりません。 これらのプロパティは通常、空売り「銀行承認待ち」として宣伝されています。

空売り物件の購入は、ほとんどの点で従来の購入と同じですが、契約の文言は異なり、条件は貸し手の承認に従うことを指定します。 銀行が空売りの申し出に応答するまでに数か月かかる場合があるため、このプロセスは従来の購入よりもかなり時間がかかる場合があります。 個々の企業や上場サービスを含む多くの不動産ウェブサイトは、空売り状況で検索するオプションを提供しています。

3.保安官販売オークション

貸し手が借り手にデフォルトを通知し、借り手が住宅ローンの支払いに追いつくための猶予期間を許可した後、保安官販売オークションが発生します。 オークションは、貸し手がデフォルトのローンの返済を迅速に行えるように設計されています。 これらのオークションは、多くの場合、地元の法執行機関が管理する市の裁判所で行われます。 プロパティは、公に発表された場所、日時で最高入札者にオークションされます。 これらの通知は、「保安官販売オークション」の検索を実行することにより、地元の新聞や多くのオンラインの場所で見つけることができます。

4.銀行所有のプロパティ

オークションで売れない物件は銀行に戻ります。 つまり、不動産所有（REO）プロパティになります。 多くの場合、機関のREO部門が管理しています。 www.realtytrac.comなどのオンラインソースには、そのような銀行所有のプロパティの広範なリストがあります。市、州、または郵便番号で検索できます。

5.政府所有のプロパティ

一部の住宅は、連邦住宅局（FHA）または退役軍人局（VA）によって保証されたローンで購入されています。 これらの不動産が差し押さえられると、政府によって取り戻され、連邦政府機関に勤務するブローカーによって売却されます。 政府が所有する不動産を購入するには、政府が登録したブローカーに連絡する必要があります。 バイヤーは、www.hud.govで可能性を調査できます（「TOPIC AREAS」をクリックして、「Homes for Sale」を選択します）。

なぜ抵当流れ住宅が安いのか

抵当流れの家の最大のセールスポイントは、もちろん、それらの値下げ価格です。同じエリアの他の同様の物件（ブローカーの用語で比較可能、またはコンプとして知られている）よりもしばしば非常に低いです。 ほとんどの差し押さえは、少なくとも特定の地域ではさらに大きな値引きで、市場価格よりも5％低い価格で販売されています。 また、購入者は、頭金の削減、金利の引き下げ、または鑑定料と特定の閉鎖費用の削減などの特典により、さらに節約することもできます。

何が彼らをそのような取引にしていますか？ 住宅が差し押さえ前または空売り段階にある場合、その所有者は金銭的拘束を受けます。 そして、時間は彼らの味方ではありません。彼らは財産を完全になくさないように、財産を降ろして、できる限り手に入れる必要があります。 要するに、これらの売り手は強さの位置から正確に交渉していない。 他人の不幸を利用することは残酷に思えるかもしれませんが、買い手は利益を得ることができます。

不動産が実際に押収された場合、彼らはさらに利益を得ることができます。 保安官のオフィスは家にぶら下がることに興味がありません。 銀行は地主ビジネスになりたくない。 金融機関は通常、差し押さえられた物件を速やかに撤去することを望んでいます（当然のことながら、合理的な価格で、投資家や監査人に、できるだけ多くの元の融資額を回収しようとすることに答えなければなりません）。 繰り返しますが、買い手はこの状況を利用できます。

最後に、抵当流れの家は通常「現状のまま」販売されます。損傷がある場合、所有者による修理は方程式の一部ではありません。また、中古車やビンテージ家具愛好家が知っているように、「現状のまま」割引。 もちろん、以下で説明するように、「現状のまま」は両刃の剣になる可能性があります。

差し押さえ住宅を購入するリスク

市場以下の価格は、抵当流れの家を買うことの大きなプラスです。 しかし、これらのプロパティにも落とし穴があります。

プロパティの問題

補償的な割引はありますが、「現状のまま」の状態はかなり厳しい場合があります。 家がまだ所有者によって占有されている場合、多くの場合維持管理が不十分です。結局、人々が住宅ローンの支払いを行えない場合、大規模な修理は言うまでもなく、通常の維持費の支払いも遅れる可能性があります。 さらに、差し押さえに直面している、または強制されている一部の人々は苦しみ、銀行が取り戻す前に彼らの不満を家に持ち出します。 これには、多くの場合、電化製品や備品の取り外し、場合によっては完全な破壊行為も含まれます。

隠れたコスト

予期せぬ修理や改修工事に加えて、背税や先取特権などの滞納（オークションプロパティは、IRSまたは州または他の債権者のいずれかによってしばしば付けられています）は、別の方法で望ましい家にさらなるコストを追加する可能性があります。 負っているものが何であれ、購入プロセスが進む前に、政府はまず支払われ、解決されなければなりません。 これは主に競売にかけられている物件に適用されます。 銀行は、資産を他の当事者に転売する前に、不動産に付随する先取特権を常に支払います。

遅いプロセス

前述の合併症は、多くの書類を意味します。 通常、差し押さえには、締め切りの準備のために完了する必要がある追加のドキュメントがいくつかありますが、これは必ずしもタイムリーではありません。 それが空売りの状況である場合、所有者の貸し手は取引を承認する必要があり、前述のように、それは時間がかかることがあります。 家で見つかった深刻な損害は、住宅評価の低下につながる可能性があり、購入者のローンを確保する能力に影響を与える可能性があります。 一部の貸し手は、少額のローンでの利益の可能性はリスクに見合わないため、特定の金額以下では貸し出しません。

銀行は、差し押さえられた居住地の荷降ろしに熱心であると思われますが、銀行と他の関係者との間の応答時間も、REOのプロパティで遅くなる場合があります。 入札に対する回答を得るのにかかる時間は、大きく異なる可能性があります。 あなたの財産を保有する銀行が差し押さえであふれている場合、銀行があなたのリクエストを処理するのにかなり長い時間がかかる可能性があります。 大量のバックログがある銀行は、オファーに応答するのに最大90日かかることが知られています。 購入資金を調達する予定がある場合は、住宅ローンの事前承認を得るために時間を費やすのが賢明でしょう。

コンペ

他の市場と同様に、進行中のレートから割引価格で何かを獲得する機会があるたびに、需要が急増します。 潜在的な居住者だけでなく、投資家やフリップ専門家からの関心と競争の増加は、価値のある差し押さえられた物件を扱う際に避けられません。 非常に頻繁に、抵当流れの家は、周辺地域の他の家よりも魅力的に価格設定できますが、言葉が出ると、多くのオファーが急速に入り、入札戦争が起こります。 そのため、かつては大きな近所の低価格の家であったものは、すぐに高価な財産になります。

競合する買い手がより高い入札または全額現金で物件を確保することができるため、抵当流れ住宅の見込み買い手は、一度に複数の物件に入札を提出するのが賢明かもしれません。 しかし、他の誰かが特定の物件に対するあなたの申し出に勝ったとしても、落胆しないでください。 定期的に確認して、銀行の在庫に再表示されるかどうかを確認してください。 差し押さえ取引はかなり頻繁に失敗する傾向があります。

抵当流れ住宅の購入

銀行から購入する場合は、交渉スキルを磨き、希望する物件で低価格のオファーでプロセスを開始する必要があります。 差し押さえられた不動産のかなりの在庫を蓄積した銀行は、価格について交渉する傾向があります。 銀行が資産を保有している期間が長いほど、特に長期にわたって保有されている資産に関して、低額のオファーを真剣に検討する可能性が高くなります。 したがって、おそらく現在の市場価格より少なくとも20％低い価格で最初の入札を行う必要があります。また、入札している不動産が差し押さえの発生率が高い地域にある場合はさらに高くする必要があります。

抵当流れの家のための融資オプション

住宅ローンを使用してREOの不動産を購入することができますが、民間の貸し手は抵当権実行取引の資金調達について巧妙な傾向があります。 ただし、適格者には政府支援のいくつかの融資オプションが利用可能です。連邦住宅局（FHA）からの203（k）ローン、ファニーメイのHomePath ReadyBuyerプログラム、およびフレディーマックによるHomeStepsプログラム。

203（k）ローン

FHAは、高リスクREOを避けた銀行の懸念を和らげるために203（k）ローンを設計しました。 購入。 借り手に住宅ローン保険料を請求することにより、プログラムに参加している民間の貸し手による融資を保証することができます。

借り手にとって、大きな利点の1つは、単一の住宅ローンで住宅購入と必要な修理に資金を提供できることです。 より基本的なバージョンである合理化された203（k）ローンは、エンジニアリングまたは建築計画を必要としない限定的な修理を目的としています。 個人は、住宅の販売価格を最大35, 000ドル上回る金額を借りて、新しい家電製品、羽目板、窓などの基本的な救済策をカバーできます。

追加の構築や構造的損傷の処理など、より広範な修正を行う場合、通常、従来の203（k）ローンが最適なオプションです。 合理化されたバリアントとは異なり、住宅所有者は少なくとも5, 000ドルを払わなければなりません。 最大金額は各郡のFHA制限に基づいています。 さらに、財産を検査し、作業がプログラムのガイドラインを満たしていることを確認するために、独立したコンサルタントに支払う必要があります。

これらのローンの追加の欠点は価格です。 借り手は住宅ローン保険の支払いに加えて、通常、従来のローンよりも4分の1パーセント高い金利を支払います。 また、1つまたは2つのポイントをフォークする必要があります。これは、それぞれ元本の1％に相当する前払い料金です。

図1.従来の203（k）ローンと合理化されたバージョンの比較。

HomePath ReadyBuyer

連邦住宅ローン協会（FNMA）（または愛情を込めて知られているファニーメイ）が提供するHomePath ReadyBuyerプログラムは、初めての購入者を対象としています。 オンラインで受講できる必須の住宅購入教育コースを修了すると、参加者はファニーメイが所有する差し押さえ物件の購入に向けて、最大3％の閉鎖費用援助を受けることができます。 この政府支援企業は、他の休憩も提供しています。 たとえば、住宅購入者は、たった500ドルの真剣なお金を払うだけでよく、家の所有権が20％に達した後、民間住宅ローン保険はキャンセルされるかもしれません。

HomeSteps

フレディマックは、銀行からローンを購入し、それらをプールし、それらを証券として投資家に販売することにより、住宅ローン市場に流動性を提供します。 HomeStepsを使用して、組織は、その民間貸出パートナーを通じて、所有する抵当流れ物件のみを購入したい人に特別な融資を提供します。 HomeStepsは現在、アラバマ、フロリダ、ジョージア、イリノイ、ケンタッキー、ノースカロライナ、サウスカロライナ、テネシー、テキサス、バージニアでのみ利用可能です。

購入者は、HomeSteps Webサイトで一戸建て、コンドミニアム、および複数世帯のプロパティのリストを見つけることができます。

ボトムライン

表面的には、差し押さえられた家は非常に魅力的に見えるかもしれません。 ただし、コストは非常に予測不能であり、潜在的な損害により資産が望ましくないものになる可能性があります。 購入プロセスはしばしば緩慢であり、それが買い手の心に再考を促す可能性がありますが、差し押さえ物件を誘引するための大きな需要は希望的な購入者を追い払うかもしれません。

このすべてが言われると、差し押さえられた家は信じられないほどの取引であることができます。 買い手には、通常の状況では購入できない住宅に対して、市場価格より低い価値を支払うユニークな機会があります。 買収側で貯蓄がある場合、買い手が資産を高く評価し、将来売却する場合は投資利益を得る可能性が向上します。

責任を持って行われた場合、抵当流れの家を購入すると、買い手は今後何年もの間、無数の利益を享受することができます。