フィクサーアッパーを購入することに興味がありますが、改造するための現金を持っていませんか？ または、改造のためにお金を節約し、愛する家を見つけたかもしれませんが、家はトイレなしで住みやすいとは考えられないため、貸し手はそれを購入することはできません。 市場には、現金で縛られた元の所有者によって維持されていない物件、賃貸人による粗末な扱いを受けた物件、または差し押さえられた元の所有者によって意図的に廃棄された物件が常にあります。 あなたのような誰かがこれらの近所の目障りを直し、それらを生き返らせる方法があるべきではないでしょうか？
政府からの贈り物
フィクサーアッパーを購入する方法があり、それは連邦政府によってもたらされます。 連邦住宅局のリハビリローン製品であるFHA 203（k）ローンは、破損した家をリハビリまたは修復して、主たる住居として住むことができるように設計されています。 これらのローンは、そうでなければ危険なローン商品と考えられるものを提供するように貸し手を奨励するために政府によって承認されています。 リスクと費用が関係するため、リハビリプロジェクトは通常、不動産を現金で購入できるため、不動産の状態を承認するために銀行を必要としないプロの不動産投資家によって処理されます。
この記事では、節約に必要な金額、2種類の203（k）ローン、適格な不動産、適格な修理などについて説明します。要するに、このタイプのローンが適切かどうかを知るために知っておくべきこと君は。 （バックグラウンドの読み取りについては、 連邦住宅局（FHA）の住宅ローンの保証を 参照してください。）
必要な現金
FHA 203（k）ローンでは、修理に必要なお金と関連費用（材料と労働）をローンに含めることができます。 キッチンが破れた家を購入したい場合は、新しいキャビネット、カウンター、床、冷蔵庫、ストーブ、オーブン、電子レンジ、流し台、食器洗い機、ゴミ処理、およびコストの価格をローンに含めることができますすべてを設計、許可、インストールします。 ローンには、修理の見積もり以上の費用に対する10-20％の予備費も含まれます。 また、住宅を改修している間、住宅を二重に支払う必要がないように、住宅ローンをカバーするために最大6か月分の住宅ローン支払いを含めることができます。
203（k）住宅ローンの種類
FHA 203（k）の住宅ローンには2つのタイプがあります。通常の住宅ローンと合理化された住宅（「修正済み」とも呼ばれます）です。 Regularは、構造的な修復が必要なプロパティ用です。 合理化されているのは、非構造的な修理のみが必要な人向けです。 どちらも購入または借り換えに使用できます。
通常の203（k）購入ローンの場合、最大抵当額は、資産の現状価値にリハビリ費用を加えた金額またはリハビリ後の資産の期待価値の110％のうち小さい方に基づきます。 つまり、借りることができる最大額は$ 165, 000（$ 150, 000の110％）になるため、現金で$ 10, 000を余分に持っていない限り、修理で$ 25, 000が必要な場合、現状値$ 150, 000の家を購入したくないということです。 合理化されたローンにより、住宅購入者は購入価格に最大35, 000ドルを追加して、改善のために支払うことができます。 （詳細については、「 住宅ローン：いくら買えますか？」を 参照してください 。 ）
もちろん、いずれにせよ、あなたは住宅ローンを支えるための収入を持っています-あなたは家がそれを正当化するので、あなたはちょうど一定の量のローンを借りることができません。
適格なプロパティ
FHA 203（k）ローンは、投資家ではなく所有者と居住者を対象としています。 次のタイプのプロパティが適格です。
- 一戸建て住宅から四戸建て住宅1年以上にわたって完成した既存の建物既存の基礎の一部が残る限り、取り壊し新しい基礎に移転する既存の家複合用途の住宅部分（商業/住宅） ）propertyFHA承認済みコンドミニアム
このような広範囲の適格な不動産により、ほぼ誰でも203（k）ローンの適格となる適切な不動産を見つけることができます。
資金調達条件および許容可能なリハビリおよび修理費用
あなたが家に必要だと思うどんな仕事に関係なく、貸し手とFHAはあなたも満たさなければならない独自の要件を持っています。 米国住宅都市開発局（HUD）は、「このプログラムに基づいて融資される不動産は、特定の基本的なエネルギー効率と構造基準を満たす必要があります」と「HUDの最小不動産基準（24 CFR 200.926dおよび/またはHUDハンドブック4905.1）およびすべて地方条例および条例。」
エネルギー効率の基準には、コーキング、断熱、換気、および家庭用の正しいサイズの暖房および空調システムの使用が含まれます。 また、各寝室に煙探知機を設置する必要があります。
203（k）ローンで賄うことができるさまざまな家の修理や改善に驚くかもしれません。 これらには、次のものが含まれますが、これらに限定されません。
- 塗装室の追加デッキ空間のグレーディングと排水バスルームの改造キッチンの改造、屋根裏部屋や地下室の構造の変更や修理の仕上げや住居内のユニットの数の削減（例：一世帯から二世帯）を含む新しい鉛の下塗りの追加システム（HVAC）配管ルーフィング床省エネ障害者アクセス
FHAでは、テニスコート、スイミングプール、ホットタブ、バーベキューピットなどの「贅沢品」を203（k）の融資で賄うことはできませんが、ジャグジーなどの贅沢品と思われるものは実際に許可されました。 あなたが融資できるものを見るためにあなたが作りたい特定の改善についてあなたの貸し手に相談してください。
リハビリの完了
購入が完了し、家があなたのものになったら、修理と改造を開始できます。 FHAでは、すべての修理を6か月以内に完了する必要がありますが、貸し手はより短い時間枠を必要とする場合があります。
どの住宅でもそうであるように、住宅ローンの支払いをすぐに開始します。 結局のところ、あなたはそれを所有しています。まだそこに住んでいなくても構いません。 ただし、前述のように、最初のいくつかの住宅ローンの支払いに融資することができます。
リハビリと修理のお金はエスクロー口座に入れられ、作業が完了してHUDの承認を確認するために検査されると解放されます。 HUDは、すべての作業が完了したら完成品も承認する必要があります。
避けるべき問題
多くの貸し手は、FHA 203（k）ローンを行いません。これは、余分な事務処理を行う方法がわからない、またはしたくないからです。 FHA 203（k）ローンを経験していない貸し手と仕事をすることは避けるべきです-プロセスはそのままで十分に複雑です。 自分が何をしているのか分からない人と仕事をすることで頭痛を与えないでください。
また、家に投資しすぎないようにしてください。修理や改良にあまりお金をかけないでください。家をいつか売却しても、費用を回収できません。 近所の入居準備が整った家の平均販売価格を見て、家をこの範囲内に収めようとします。 30万ドルの家を買う余裕のあるほとんどの人は、すべての家が同等に評価されているより良い近所に住みたいと思うので、あなたは20万ドルの家の近所に30万ドルの家を所有したくありません。
欠点
FHA 203（k）ローンのクロージング期間は、他のタイプのローンよりも長くなっています。 通常のFHAローンを含む他のローンで一般的な30〜45日と比較して、通常60〜90日かかります。 急いで移動する場合、203（k）ローンはあなたのための製品ではありません。 また、住宅改善ローンに関連するリスクが高まるため、より高い金利を支払うことも期待できます。 （詳細については、 住宅ローンポイント-ポイントとは？ ）をご覧ください 。
これらのローンはまた、貸し手にとってより多くの仕事であり、専門的なローンの知識を必要とするので、あなたと一緒に働く貸し手を見つけることはより難しくなります。 申請とリフォームのプロセスは、住宅所有者にとって多くの作業であり、多くの赤字が関係しています。 一部の借り手は、リハビリ資金の受け取りが遅れていると報告しており、これがプロセスにさらなるストレスを加えています。
ボトムライン
FHA 203（k）ローンを行う貸し手を見つけて、申請プロセスと改修プロセスの両方を完了することは、より多くの作業になる可能性がありますが、余分な努力は報われる可能性があります。 このローン製品は、あなたが再び住みやすいようにするために何らかの調整が必要な完璧な家を購入することを可能にします。 それはまた、あなたが余裕のある入居可能な家がないとき、あなたの価格帯に定着剤の上限があるかもしれないので、あなたが賃貸から家の所有権に飛躍することを可能にすることができます。 （詳細については、 家を購入する準備ができていますか？を 参照してください 。 ）
