あなたが買い手の市場であろうと売り手の市場であろうと、家のように感じられる家を見つけたら、できるだけ早く買いたいと思うでしょう。 ただし、それほど単純ではありません。 住宅ローンの条件だけでなく、家を購入できるかどうかは、多くの経済的な問題によって決まります。 事前にこの情報を知っておくことで、より良い意思決定が可能になり、住宅ローンの承認プロセスがスムーズかつ迅速に進むようになります。
1.十分な頭金を持っている
前払い金に十分な金額を提供できない場合、住宅所有の夢はすぐに打ち砕かれます。
「2008年の経済危機以降、貸し手は要件を厳しくしました」と、サウスカロライナ州コロンビアのKRJコンサルティングの社長兼CEOである認定住宅ローン銀行のカレンR.ジェンキンスは言います。 「その結果、住宅を購入しようとする将来の借り手は、住宅の資格を得るために何らかの「ゲーム内スキン」を持たなければなりません」とジェンキンスは、ほとんどのローンプログラムは最低3.5％の頭金を必要とします。
頭金を支払わずに過去に家を購入したことがある人を知っているかもしれません。 銀行は債務者の債務不履行のリスクを制限しようとしているため、これは今日ではあまり起こりそうにないシナリオです。 「ゲーム内でスキンを持っている借り手は、状況が厳しくなってもデフォルトする可能性が低くなります」と、ボストンに拠点を置くLAER Realty Partnersのオーナー兼チーフハピネスオフィサー、ステイシーアルコーンは言います。 たとえば、不動産の価値が下がった場合、その資産に命の節約をした借り手は、資産の価値が再び上昇するのを待って、嵐を乗り切る可能性が高くなります、とアルコーンは言います。 一方、「お金をゼロにした借り手は、不動産から立ち去り、銀行に差し押さえをさせます。」
2.手ごろな金利を見つける
あなたの住宅ローンの寿命にわたって、あなたは多分数万ドルだけで興味を払うでしょう。 したがって、低金利の住宅ローンを見つけると、長期的に数千ドルを節約できます。 金利を調査および比較するための優れたツールは、住宅ローン計算機です。これは、住宅ローンブローカーと会う前に、潜在的な費用を知ることができます。
3.最小許容クレジットスコアを持つ
FICOスコアは、クレジットカードを使い切って請求書の支払いを遅らせている場合に反映されます。 「FICOスコアは、毎月の請求書の支払い能力と全体的な負債額を銀行に伝えます。 すべてのクレジットカードの上限に達した場合、FICOスコアは低くなります。これは、銀行がクレジットカード以外で生活している人に貸したくないため、資金調達の可能性を損ないます」とAlcorn氏は言います。
許容可能なFICOスコアとは何ですか？ マサチューセッツ州ニーダムにあるWintrust Mortgageの地域副社長であるエイミー・ティアスは、FHAは500点という低いクレジットスコアで借り手に融資することを提案しているが、ほとんどの貸し手は独自の要件を追加していると指摘する。 したがって、640未満の信用スコアを持つ借り手と働く貸し手を見つけることは挑戦です。
ただし、クレジットカードの上限はあなただけの問題ではありません。 「他の請求書が常に30、60、または90日遅れている場合、クレジットスコアは再び低くなり、銀行は常にお金を請う必要のある人にお金を貸したくありません」とAlcorn氏は言います「クレジットの回収、破産、または差し押さえは、銀行に債務コミットメントの破棄に問題がないことを伝え、簡単に言えば、彼らは次になりたくない」と付け加えました。
4. 43％以下の負債対所得比率を有する
過度に家を所有していると、家で毎日ラーメンを食べることになり、最終的には失う可能性があります。 余裕があることについて現実的になることが重要です。
「銀行は借金と収入の比率を使用して、借り手が住宅を購入する余裕があるかどうかを判断します」とアルコーンは言います。 「たとえば、借り手が月に5, 000ドル稼いでいるとしましょう。 銀行は、新しい住宅ローンの支払いに加えて、車の支払い、クレジットカードの支払い、その他の月々の債務を含む総負債が、その収入の特定の割合を超えることを望んでいません。」2014年1月、消費者金融保護局は規則を導入しました負債と収入の比率が43％を超えてはならないと述べています。
ただし、特定の住宅ローンの支払いができると銀行が感じているからといって、実際にできるというわけではない、とAlcornは警告しています。 「例えば、銀行は、あなたが大家族、育児費用、またはあなたが世話をしている高齢の両親を持っていることを知りません。 あなたがあなたの頭の上に入らないように、あなたの住宅ローンチームとあなたの毎月の支払いについて率直な会話をすることが重要です。」
ジェンキンスは同意し、「家を所有することに関連する追加費用がありますが、賃貸中に負担することはできません。毎月の費用と負債をすべて計算し、あなたが快適に支払う余裕について予算を最終決定するようにしてください」
5.閉鎖費用を支払う能力がある
住宅ローンに関連する多くの手数料があり、何を期待すべきかを事前に知らなければ、失礼な金銭的目覚めに陥る可能性があります。
閉鎖費用は貸し手や州ごとに異なりますが、「借り手は査定、信用報告書、弁護士/閉鎖代理店費用、記録費用、および処理/引受費用を支払う」と、閉鎖費用は通常1％ローン金額の。
しかし、ジェンキンス氏は、手数料は最大3％になる可能性があると述べています。 「現在、貸し手は、特定のローンで発生する料金の包括的な「誠実な見積もり」を提供する必要があります。 また、貸し手の見積もりにはルールがより厳しく、クロージングテーブルで見積もられた料金を変更する余地はほとんどありません。」彼女は、住宅購入者に誠実な見積もりを確認し、特定の料金が何を意味するかわからない場合は質問するよう助言しています。
6.必要な財務書類を持っている
不十分な文書はローン承認プロセスを遅らせたり停止させたりする可能性があるため、テーブルに何を持ち込む必要があるかを調べる必要があります。
「あなたの貸し手は、あなたの雇用と収入の状況に応じてあなたのローン申請をサポートするために必要な文書の完全かつ完全なチェックリストを持つべきです」とティアスは言います。 「事前承認から開始する場合、完全な文書レビューなしの事前承認は役に立たないため、貸し手がプロセスのすべての文書を要求することを確認してください。 事前承認プロセスが非常によく文書化されていない場合、ローンが後で却下される可能性がある何かを見逃す可能性があります。」
事前承認とは何ですか？ Jenkinsによれば、それは「借り手が申請書に記載した内容（収入、負債、資産、雇用など）に基づく予備承認です。実際の承認プロセスでは、支払いなどのさまざまな方法を使用して、収入、資産、負債を検証します。スタブ、納税申告書、銀行取引明細書、W2、および雇用確認。」
Tierce氏は、「競争の激しい市場では、売り手と不動産業者は買い手が事前承認されていることを知らずにオファーを検討することさえしません」と付け加えます。追加の書類は後日またはプロセス全体で要求できます。 「引受プロセスは徹底的であり、一部の文書では追加の文書を必要とする質問や懸念が生じる場合があります。 深呼吸をして、可能な限り迅速に、貸し手に要求するものをすべて与えて、承認を完了させてください。」
ボトムライン
夢の家を買うことを考える前に、住宅ローンの承認プロセスが始まる前に、財政が整っていて、賢明かつ徹底的に準備していることを確認する必要があります。
