5種類の民間住宅ローン保険– pmi

PMIとは
住宅ローン保険の適用範囲
PMIをどのくらい持ちますか？
1.借入人払いのPMI
2.シングルプレミアムPMI
3.貸し手払いPMI
4.スプリットプレミアムPMI
5.連邦住宅ローンMIP
PMIのコスト
レートの推定
FHA抵当保険
ボトムライン

家で20％未満の頭金を支払う場合、住宅ローン保険とは何か、それがどのように機能するかを理解することが重要です。民間住宅ローン保険（PMI）は、20％の頭金を支払う余裕のない人だけのものではありません。また、20％を抑えたくない人のために、修理、改造、備品、緊急事態のために手持ちの現金を用意しています。

民間住宅ローン保険（PMI）

民間住宅ローン保険とは何ですか– PMI？

あなたの住宅ローンの保険を購入するという概念が少し奇妙に聞こえるなら、あなたはおそらく不動産を買うのが初めての人であるか、決して小さな頭金を出さないでしょう。ほとんどの貸し手は、住宅購入者が住宅の購入価格の20％未満の頭金を支払う場合、または住宅ローンで言えば、住宅ローンの融資価値（LTV）比率が80％（高いLTV比率が高いほど、住宅ローンのリスクプロファイルは高くなります）。また、ほとんどの種類の保険とは異なり、このポリシーは貸し手の家ではなく家への投資を保護します。一方、PMIは人々がより早く住宅所有者になることを可能にします。

PMIは、住宅の費用のわずか5％から19.99％を抑えることができる（または好む）場合にのみ、借り手が資金を調達できるようにしますが、追加の月額費用が伴います。借り手は、貸し手がもはや彼らをハイリスクと見なさないほど十分な資本を家に蓄積するまで、PMIを支払います。

PMIコストは、頭金や住宅ローンの規模、ローン期間、クレジットスコアに応じて、1年あたりのローン残高の0.25％から2％（通常は約0.5から1％）の範囲で変動します。リスク要因が大きければ大きいほど、支払うレートは高くなります。また、PMIはローン額の割合であるため、借りるほどPMIが多く支払われます。米国には6つの主要なPMI企業があります。彼らは、毎年調整される同様の料金を請求します。

それは追加の費用ですが、家賃にお金を使い続け、より大きな頭金を貯めるのを待っている間に市場の評価を逃す可能性があります。それを避けるためだけに早く家を買うよりも先に出てくるという保証はないので、PMIを支払う価値は考慮する価値があります。連邦住宅局の住宅ローン保険の支払いの価値-FHAローンを取得する場合に必要なものは別の話です。これについては後で説明します。

重要なポイント

家賃の20％未満の頭金で家を購入する場合は、民間住宅ローン保険（PMI）が必要になります。PMIは、借り手ではなく、貸し手を潜在的な損失から保護することを目的としていることに注意してください。購入できる住宅ローン保険には主に4つのタイプがあります：借り手払い住宅ローン保険、シングルプレミアム住宅ローン保険、貸し手払い住宅ローン保険、およびスプリットプレミアム住宅ローン保険です。必要な保険の追加タイプです。

住宅ローン保険の適用範囲

まず、PMIの仕組みを理解する必要があります。たとえば、10％を下に置き、資産の残りの90％のローン（$ 20, 000のダウンと$ 180, 000のローン）を借りるとします。住宅ローン保険では、仕事を失い、数ヶ月間支払えないために、貸し手が住宅ローンを差し押さえなければならない場合、貸し手の損失は制限されます。

住宅ローン保険会社は、貸し手の損失の一定の割合をカバーしています。この例では、パーセンテージが25％であるとします。そのため、差し押さえられた時点で家の200, 000ドルの購入価格の85％（170, 000ドル）をまだ借りていた場合、貸し手は170, 000ドルの75％、つまり家の元本で127, 500ドルを失うだけです。 PMIは他の25％、つまり42, 500ドルをカバーします。また、あなたが積み上げた延滞利息の25％と貸し手の差し押さえ費用の25％をカバーします。

PMIが貸し手を保護している場合、借り手であるあなたはなぜ支払いをしなければならないのですか？あなたは、より大きな頭金を持つ人、家が差し押さえられた場合により多くの損失を被る人への貸し出しよりも、あなたへの貸し出しのより高いリスクを引き受けることに対して、貸し手を補償しています。

PMIをどのくらい持ちますか？

借り手は、ローン対価値の比率が80％を下回ったら、毎月の住宅ローン保険の支払いを削除するよう要求できます。住宅ローンのLTV比率が78％に下がると、頭金と返済したローン元本が家の購入価格の22％になります。貸し手は、連邦住宅所有者保護法の要求に応じて、PMIを自動的にキャンセルする必要があります。あなたの家の市場価値が下がった場合（あなたが住宅ローンを借りている限り）。

それ以外の場合、PMIを携帯する必要がある時間の長さは、選択したPMIのタイプによって異なります。

1.借り手払いの住宅ローン保険

PMIの最も一般的なタイプは、借り手払いの住宅ローン保険（BPMI）です。 PMIについて読み、タイプが指定されていない場合、これは通常、議論されている種類です。

BPMIは、住宅ローンの支払いで支払う追加の月額料金の形で提供されます。ローンが終了した後、元の購入価格に基づいて家の持分が22％になるまで、毎月BPMIを支払います。その時点で、あなたが住宅ローンの支払いをしている限り、貸し手はBPMIを自動的にキャンセルしなければなりません。 BPMIを取り消すために、通常の毎月の住宅ローンの支払いを通じて十分なホームエクイティを蓄積するには、通常約11年かかります。

また、先を見越して、家の所有権が20％になったときに貸し手にBPMIをキャンセルするよう依頼することもできます。住宅ローンの支払いは最新である必要があり、満足のいく支払い履歴を持っている必要があり、あなたの財産に追加の先取特権があってはならず、場合によっては、あなたの家の価値を実証し、それが低下していないことを証明するために現在の評価が必要な場合があります購入時の値を下回っています。

一部のローンサービサーは、住宅価格の上昇に基づいて、借り手がより早くPMIをキャンセルすることを許可します（許可する必要はありません）。借り手が2年目から5年目までの上昇により25％、5年目以降に20％の資本を蓄積した場合、ローンを購入した投資家（ほとんどの住宅ローンは投資家に売却されます）評価、ブローカーの価格意見（BPO）または自動評価モデル（AVM、最近販売された同様のプロパティの値を考慮）。

また、借り換えによってPMIを早期に解消できる場合もありますが、借り換えのコストと住宅ローン保険料の支払いを継続するコストを比較検討する必要があります。また、少なくとも20％の持分を持つように、住宅ローンの元本を前払いすることで、早期に溝を埋めることができる場合があります。

あなたはするために最大11年間PMIを払うかどうか決める必要があります。毎月の支払いを超えて見てください。長期的に見た場合、PMIにはどのような費用がかかりますか？潜在的に購入に費用がかかるのは何ですか？はい、レンタル中にホームエクイティの蓄積を逃しますが、住宅所有者の保険、固定資産税、メンテナンス、修理など、住宅所有の廃棄費用もすべて回避します。また、2017年の減税と雇用法は、標準的な控除を2倍にしたため、住宅ローンの利子控除は以前ほど価値がなくなりました。

残りの3種類のPMIは、それほど一般的ではありません。ただし、それらの1つがより魅力的に聞こえるか、またはあなたの貸し手が複数の住宅ローン保険オプションを提示する場合には、それらがどのように機能するかをまだ知りたいかもしれません。

2.シングルプレミアム住宅ローン保険

シングルプレミアムモーゲージ保険（SPMI）（シングルペイモーゲージ保険とも呼ばれます）を使用すると、クロージング時に全額またはモーゲージにファイナンスされて、前払いでモーゲージ保険を支払うことができます（後者の場合、シングルと呼ばれることもあります） -融資された抵当保険）。

SPMIの利点は、毎月の支払いがBPMIと比べて低くなることです。これは、家を買うためにもっと借りる資格を得るのに役立ちます。もう1つの利点は、PMIから抜け出すために借り換えを心配する必要がないことです。または、PMIをキャンセルできる時期を確認するために、融資対価値の比率を見ることです。

リスクは、数年以内に借り換えまたは売却した場合、単一の保険料の一部が返金されないことです。さらに、単一の保険料に融資する場合、住宅ローンを保有している限り、それに対して利息を支払います。また、20％の頭金を支払うのに十分なお金がない場合は、前払いで1つのプレミアムを支払うための現金がない場合があります。ただし、売り手、または新しい家の場合、建設業者は借り手のシングルプレミアム住宅ローン保険を支払うことができます。購入提案の一部として、いつでも交渉を試みることができます。

3.貸付住宅ローン保険

貸し手が支払った住宅ローン保険（LPMI）を使用すると、貸し手は技術的に住宅ローン保険料を支払います。実際、実際には、ローンの全期間にわたってわずかに高い金利の形で支払います。 BPMIとは異なり、LPMIはローンに組み込まれているため、持分が78％に達したときにLPMIをキャンセルすることはできません。毎月の支払いを減らすには、借り換えが唯一の方法です。 20％または22％のエクイティがあれば、金利は下がりません。貸し手払いのPMIは返金できません。

金利が高いにもかかわらず、貸し手によるPMIの利点は、毎月のPMIの支払いに比べて、毎月の支払いがさらに低くなり、より多くの借入を行う資格があることです。

4.分割プレミアム住宅ローン保険

スプリットプレミアム住宅ローン保険は、最も一般的なタイプではありません。これは、説明した最初の2つのタイプ、BPMIとSPMIのハイブリッドです。

仕組みは次のとおりです。住宅ローン保険の一部をクロージング時に一括払いし、一部を毎月支払います。 SPMIの場合ほど前払いする必要はありません。また、BPMIの場合ほど毎月の支払いを増やす必要もありません。分割プレミアムの住宅ローン保険を選択する理由の1つは、負債に対する収入の比率が高い場合です。その場合、BPMIで月々の支払いを増やしすぎると、希望する家を購入するのに十分な借用資格が得られないことになります。

前払いプレミアムは、ローン金額の0.50％から1.25％の範囲です。毎月の保険料は、融資された保険料が考慮される前の純貸付金対価値比に基づいています。

SPMIの場合と同様に、最初のプレミアムを支払うようにビルダーまたはセラー、さらには貸し手に依頼することも、住宅ローンに転記することもできます。住宅ローン保険がキャンセルまたは終了すると、分割プレミアムの一部が払い戻される場合があります。

5.連邦住宅ローン抵当保護– MIP

FHAローンまたはFHAモーゲージとして知られている、連邦住宅局が引き受けたローンで使用される5番目のタイプのモーゲージ保険もあります。 FHA保険はMIPとして知られ、FHAローンの要件であり、10％以下の頭金は家の借り換えをせずに解約することはできません。 MIPでは、前払いと、通常は毎月の住宅ローンノートに追加される毎月のプレミアムが必要です。購入者は、10％を超える頭金を受け取った場合、MIPをローンから削除できるようになるまで11年待たなければなりません。

PMIのコスト

あなたの住宅ローンの保険費用、または保険料は、いくつかの要因に依存します。

金利が固定か調整可能かを選択するプレミアムプランローン期間（通常は15年または30年）頭金またはローン対価値比（LTV）（5％の頭金で95％のLTVが得られます; 10％の頭金LTVを90％にする）貸し手または投資家が必要とする住宅ローン保険の範囲（6％から35％の範囲）保険料が払い戻されるかどうか、クレジットスコアがないかどうか、ジャンボ向けのローンなどの追加のリスク要因住宅ローン、投資不動産、キャッシュアウトリファイナンスまたはセカンドホーム

一般的に、何らかの要因に注目するリスクが高いほど、保険料は高くなります。たとえば、クレジットスコアが低く、頭金が低いほど、保険料は高くなります。

2018年4月上旬現在、保険料は年間0.17％から2.81％以上の範囲に及ぶ可能性があります。たとえば、15年の固定金利の住宅ローンに15％を入れ、クレジットスコアが760以上の場合、低リスクの借り手であるため、0.17％を支払うことになります。導入率が3年間のみ固定されている30年の変動金利の住宅ローンに3％を入れて、クレジットスコアが630の場合、リスクが高いため、金利は2.81％になります。借り手。

自分の状況に当てはまる割合がわかったら、借りている金額を掛けます。次に、その金額を12で割って、毎月支払う金額を確認します。たとえば、年間保険料が0.65％の200, 000ドルのローンは、1年あたり1, 300ドル（200, 000ドルx.0065）、または1か月あたり108ドル（1, 300 / 12ドル）かかります。

レートの推定

多くの企業が住宅ローン保険を提供しています。それらの料金はわずかに異なる場合があり、あなたではなくあなたの貸し手が保険会社を選択します。それでも、住宅ローン保険のレート表を調べることで、どのレートを支払うかを知ることができます。 MGIC、Radian、Essent、National MI、United Guaranty、Genworthは、民間住宅ローン保険の主要プロバイダーです。

住宅ローン保険のレート表は、一見するとわかりにくいかもしれません。使用方法は次のとおりです。

クレジットスコアに対応する列を見つけます。LTV比率に対応する行を見つけます。該当するカバレッジラインを特定します。ファニーメイの住宅ローン保険の補償要件をウェブで検索して、ローンに必要な補償範囲を特定するか、貸し手に尋ねます（そして、PMIがどのように機能するかを知って、パンツに感銘を与えます）。交差点に対応するPMIレートを特定します。該当する場合、クレジットスコアに対応する調整チャート（メインレートチャートの下）の金額をそのレートに加算または減算します。たとえば、キャッシュアウトリファイナンスを行っており、クレジットスコアが720の場合、0.20をレートに追加できます。前のセクションで示したように、合計レートに借入金額を掛けます。これは年間の住宅ローン保険料です。 12で割ると、毎月の住宅ローン保険料がかかります。

一部の保険会社は10年後に引き下げますが、料金は毎月同じです。ただし、とにかくカバレッジをドロップできるはずであるため、節約はそれほど重要ではありません。

1.75％

2018年4月現在の先行住宅ローン保険料（UFMIP）の金額。

FHA抵当保険

住宅ローン保険は、連邦住宅管理局のローンとは異なる働きをします。多くではないにせよ、多くの借り手にとって、PMIよりも高価になります。

PMIでは、シングルプレミアムまたはスプリットプレミアムの住宅ローン保険を選択しない限り、前払いのプレミアムを支払う必要はありません。（シングルプレミアム住宅ローン保険の場合、毎月の住宅ローン保険料は支払わないことに注意してください。スプリットプレミアム住宅ローン保険の場合、低額の毎月の住宅ローン保険料を支払います。）しかし、FHA住宅ローン保険では誰もが支払わなければなりません前払いのプレミアム、およびその支払いは毎月のプレミアムを減らすために何もしません。

2018年4月の時点で、前払いの住宅ローン保険料（UFMIP）は、融資額の1.75％です。閉鎖時にこの金額を支払うか、住宅ローンの一部として融資することができます。 UFMIPは、借りる100, 000ドルごとに1, 750ドルかかります。あなたがそれを融資するなら、あなたもそれに関心を払うでしょう、そしてそれは時間とともにより高価になります。販売者は、閉鎖費用に対する販売者の貢献総額が購入価格の6％を超えない限り、UFMIPを支払うことができます。

FHA住宅ローンでは、頭金と融資期間に基づいて、融資額の0.45％から1.05％の毎月の住宅ローン保険料（MIP）も支払います。たとえば、以下のFHAの表に示すように、200, 000ドル（625, 500ドル以下のベースローン額）の30年ローン（15年を超える住宅ローン期間）があり、FHAの最低額を支払っている場合3.5％の頭金（LTVは95％を超える）、MIPはローンの存続期間（住宅ローン期間）の間0.85％（85 bps、またはベーシスポイント）になります。 MIPをキャンセルできない場合、費用がかかる可能性があります。

前払い金が10％以上のFHAローンの場合、11年後に毎月のMIPをキャンセルできます。しかし、10％の猶予がある場合、なぜFHAローンを取得するのですか？これは、クレジットスコアが低すぎて従来のローンを利用できない場合にのみ行います。もう一つの正当な理由：あなたの低いクレジットスコアがFHAローンよりもはるかに高い金利やPMI費用を従来のローンであなたに与えるなら。

FHAローンは、クレジットスコアが580未満で、場合によってはさらに低くなる可能性があります（ただし、貸し手はスコアを620以上にする必要があります）。また、クレジットスコアが低いにもかかわらず、従来のローンと同じレートの資格があります。たとえば、660対740です。

FHAの住宅ローンを10％以上引き下げることなく、FHA MIPの支払いを停止する唯一の方法は、従来のローンに借り換えることです。この手順は、クレジットスコアやLTVが大幅に増加した場合に最も有効です。借り換えとは、閉鎖費用を支払うことを意味しますが、借り換えの準備が整うと、金利が高くなる可能性があります。より高い金利と閉鎖費用により、FHAモーゲージ保険のキャンセルによる節約が無効になる可能性があります。失業しているか、収入に対して借金が多すぎる場合は借り換えできません。

さらに、FHAローンは、売り手が買い手の締め切り費用に貢献できるようにするため、より寛大です。従来のローンの3％に対して、ローン金額の最大6％です。したがって、実質的な閉鎖費用の支援なしに家を購入する余裕がない場合、FHAローンが唯一の選択肢かもしれません。

ボトムライン

住宅ローン保険は借り手にお金をかけますが、少額の頭金を持つ人々に住宅ローンを発行するという金融機関へのリスクを減らすことにより、借り手がより早く住宅所有者になることを可能にします。ライフスタイルや手頃な価格の理由で、より早く家を所有したい場合は、住宅ローンの保険料を支払う価値があるかもしれません。これを行う理由に加えて、毎月のPMIまたは分割プレミアム住宅ローン保険を支払っている場合、ホームエクイティが80％に達すると、プレミアムをキャンセルできます。

ただし、ローンの存続期間中にFHA保険料を支払わなければならない借り手のカテゴリーにいる場合は、よく考えてください。 PMIをなくすために、後でFHAローンから借り換えることができるかもしれませんが、雇用状況や市場金利が借り換えを可能にするか、利益を生むという保証はありません。（関連資料については、「民間住宅ローン保険の支払いを避ける方法— PMI」を参照してください）

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