人々が生涯に下す最大の経済的決定の1つは、家を買うことです。 賃貸料が安く、はるかに短い、より柔軟な義務であるのに、なぜそんなに多くの人々がこのように大きな財政的コミットメントをするのですか？
理由の1つは、住宅所有権により、個人は資本を構築し、税金から住宅ローンの利子を差し引くことができるため、最大の税制優遇措置を利用できることです。 時間の経過とともに価値が上がると期待される家に投資する利点もあります。 また、改修をより細かく制御できるなど、無形のメリットもあります。
個人が家を購入すると、毎月の支払いは増加しますが、最初から正しい判断を下せば、家を所有することはやりがいがあります。
ステップ1：既存の債務を清算する
適切な準備は、住宅ローンの資格を得るための戦いの半分です。 潜在的な借り手がまずしなければならないことは、FICOスコアと信用力を判断するために信用報告書のコピーを入手することです。 2018年、連邦住宅局（FHA）は、FHAローンに対して少なくとも500のクレジットスコアを要求しました。 ただし、多くの貸し手は620〜640のスコアを必要とします。スコアが低い場合は、クレジットカードの残高を低く保ち、期限内に請求書を支払い、利子の高い債務を返済することで改善を試みる必要があります。 未使用のクレジットカードを閉鎖しないでください。閉鎖すると、FICOスコアとクレジット利用率に悪影響を及ぼす可能性があります（この比率の詳細については、「 クレジット利用率」を 参照してください）。 バランスを低くしてください。 また、債権者の報告に誤りや不一致がないか確認し、修正してもらいます。
同時に、頭金のためにできるだけ多くのお金を節約する必要があります。 ただし、高金利の借金を返済することはより重要です。 金利がプライムレートの2倍を超えるクレジットカードレートは高すぎます。 たとえば、現在のプライムレートが6％の場合、12％以上の利率ですべてのクレジットカードを返済するか、借金の振替先がより良い別の貸し手を探してください。
ステップ2：貸し手向けショップ
あなたのクレジットスコアがあなたがそれを望むところになったら、あなたは貸し手のために買い物をするべきです。 あなたが見込み客だと仮定して、3〜4人の貸し手があなたのビジネスのために競争するのを許してください。 あなたの信用報告書にアクセスするために、各貸し手に承認を与えないでください。 「誠実な見積もり」（HUD-1フォーム）の予備コピーを入手し、すべての請求を分析します。 あなたが貸し手を選択した場合にのみ、あなたは彼らがあなたの信用をチェックすることを許可すべきです。
借り手に対する貸し手の手数料は非常に創造的で変動します。 ローン組成、処理手数料などの手数料。 引受手数料は、多くの場合、少なくとも50％引き下げられるか、貸し手があなたのビジネスを希望する場合は免除されます。 可能な場合はポイントを避けてください。 ポイントを支払う場合、固定金利の住宅ローンの金利を下げるために、前払いで利息（1ポイント= 1％）を支払います。これにより、基本的に頭金の金額が増加します。 ポイントは、貸し手による不必要な追加料金です。 これらの料金の支払いを拒否するか、他の場所でビジネスを行うことを拒否します。
場合によっては、不必要な費用を特定できる不動産弁護士を雇う価値があるかもしれません。 知識豊富な不動産業者は、どのコストが慣習的であり、潜在的に除去できる可能性があるかについても案内できます。 たとえば、フロリダ州の所有権費用は購入者の責任です（販売者が費用を引き受けることに同意しない限り）。したがって、これらの費用は誠実な見積もりに反映される必要があることを知っておく必要があります。 あなたの貸し手が州外の貸し手である場合、彼らは異なる手数料（通常1, 000ドルを超える）を持っている可能性があり、閉鎖前にHUD-1の決済明細書に驚きの費用として現れるかもしれません。
貸し手がPMIを愛する理由
貸し手は、初めての住宅購入者を捕食することができます。 ほとんどの貸し手は、自宅で20％以上の初期頭金を支払うことに失敗した場合、民間住宅ローン保険（PMI）を請求します。 この保険は、ローンのデフォルトが発生した場合に、あなたではなく貸し手を保護します。 一般的に、貸し手は、住宅の価値の80％以上で融資されたローンをより大きなデフォルトリスクと見なし、PMIの支払いを要求します。 このPMIの支払いはいくらですか？ 10％の頭金で200, 000ドルのローンを申請する場合、PMIの支払いには少なくとも月に100ドルを支払うことができます。 月に150ドルから200ドルの範囲でPMIの支払いが行われることは珍しくありません。
ステップ3：頭金を考え出す
住宅ローンの20％の頭金を支払う余裕がない場合、あなたは何ができますか？ 200, 000ドルの家を見ていて、頭金に10, 000ドルがある場合、家に少なくとも40, 000ドルを下ろさないと、ほとんどの貸し手はPMIの支払いを要求します（貸出金/ローン手数料はローン計算から除外されています）。 ほとんどの初めての住宅購入者にとって、40, 000ドルの頭金は問題外です。
ただし、2人の貸し手がローンに参加できるように、ローンの「ピギーバック」を試みることができます。 これは、80-15-5タイプのプランに似ている可能性があります。プライマリモーゲージで80％、セカンドモーゲージまたはホームエクイティローンで15％、頭金として5％の資金を調達します。 ホームエクイティローンに頭金を加えて使用することで、その金額を自宅の購入価格に対して活用し、20％のダウン要件をカバーして、PMIを回避できます。 ホームエクイティまたはセカンドローンには、変動金利またはプライマリモーゲージよりも高い金利が設定される可能性が高いため、このローンを監視し、最初に返済する必要があります。 ホームエクイティローンからの利子も米国連邦税の控除可能利子です（ホームエクイティの負債は、控除のために100, 000ドルの上限があります）。
ローンの種類
30年の固定金利ローンは、金利がローンの存続期間にわたって変化しないため、最も一般的な住宅ローンです。 ほとんどの住宅所有者はこのタイプのローンを好みます。なぜなら、彼らの毎月の支払いは何年も安定しているからです。 15年の固定ローンは、ローンの期間が短くなり、ローンの存続期間にわたって支払われる利息の額が減少するため、より一般的になりつつあります。 特に金利が上昇している場合、貸し手はお金を稼ぐ機会をあきらめているため、これらの短期ローンは通常、より高い金利を持っています。
調整可能金利住宅ローン（ARM）は、一定期間、低金利を提供します。 利率は毎年調整するか、「3-1」、「5-1」、「7-1」などのように表示されます。 「7-1」の調整可能金利ローンでは、ローンの金額は最初の7年間固定され、その後、通常1年に基づいている現在の市場状況に基づいて8年目に調整されます。財務指標。 当初、ARMの利率は、従来の固定住宅ローンよりも1〜3パーセントポイント低く、通常は固定期間の満了後に毎年調整されます。 ARMが自分に適しているかどうかは、多くの場合、家に滞在する時間に依存します。 「7-1」の場合、家に7年間しか滞在しないなら、これはあなたにとって完璧なローンかもしれません。 ただし、家に長く滞在し、金利が上昇し始める場合は、 毎月の支払いが大幅に増加する可能性があります。
ボトムライン
新しい家の閉鎖日前にHUD-1の決済明細を確認することは、追加の努力の価値があります。 そこにリストされている数値は、誠実な見積もりで提供された数値と一致する必要があります。 数値が膨らんでいる場合、または新しい料金が発生した場合は、貸し手に連絡して、間違いを説明または修正するよう依頼してください。 住宅の購入は長期的なコミットメントであるため、ローンのすべての条件を完全に理解し、後悔する可能性のある隠れた費用を見逃さないようにしてください。
