多くの人々にとって、彼らの家は彼らの最大の資産です-いつか国の別の場所に移転したり、より大きな家にアップグレードしたり、退職金を賄うために売ることを計画しているかもしれません。 過去数年間に家を売却していない限り、税法の改正が売却後の金額に影響を与えることに気付かないかもしれません。 引っ越すことにした場合、最新の税法があなたにどのように影響するかを学びましょう。
古いルール
過去に、売り手は、次の2つの要件を満たしている限り、過去のすべての利益に対するキャピタルゲイン税を延期できました。
- 売却された住宅の受領額よりも高い価格の代替住宅を購入した。売却日の2年前または2年以内に代替住宅を購入した。
たとえば、家を20万ドルで購入し、5年間で30万ドルで販売したとします。 少なくとも300, 000ドルで2年以内に別のものを購入する限り、100, 000ドルの利益に対するキャピタルゲイン税を回避できます。 さらに、このプロセスを毎年継続して、無制限の税繰延利益を獲得できる可能性があります。 それから、あなたが亡くなったとき、受益者のための基本的準備のステップアップのために、利益は一掃されたかもしれません。
さらに、55歳に達した売り手は、別の家を買うことなく、最大125, 000ドルの利益を永久に除外できます。
新しい規制
1997年5月6日、1997年の納税者救済法が施行されました。 この行為は、利益の継続的な無制限の延期を廃止し、上限付き除外に置き換えました。
単一の納税者は、自宅の売却で最大250, 000ドルの利益を除外できるようになりました。 共同で申請する夫婦は、課税所得から500, 000ドルを除外できます。 年齢は要因ではなく、交換用の家を購入する必要はありません。 あなたが除外を取得した後、あなたは安価な家を購入するか、さらには家を借りることができます。 さらに良いことに、IRSでは、主たる住居を売却するたびに除外を使用できます。
2つのルールがあります。
- 過去5年間のうち少なくとも2年間は、主たる住居として家を所有し、使用している必要があります。過去2年間は除外を使用できませんでした。
たとえば、8年前に夫婦が20万ドルで家を購入し、その間に住んでいたとします。 現在、彼らは45万ドルで販売し、拡大する家族に対応するために国の安価な地域で40万ドルのより大きな家に移動する準備ができています。 除外のため、25万ドルの利益に対してキャピタルゲイン税を支払う必要はありません。
私たちのカップルが退職してコンドミニアムに縮小したい20年先を見てみましょう。 大きな家を100万ドルで売り、コンドミニアムを75万ドルで購入します。 彼らは、住宅販売で60万ドルのキャピタルゲイン（100万ドル-40万ドル）を獲得します。 ただし、500, 000ドルの除外があるため、100, 000ドルの利益に対してのみ税金を支払う必要があります。 彼らは、コンドミニアムを購入した後、希望通りに残っている$ 250, 000の現金を使用できます。
追加ポイント
販売日で終了する5年間に必要な2年間の所有と使用は、継続的である必要はありません。 したがって、所有権の1年目、3年目、5年目に家を借りたが、2年目、4年目はその家に住んでいたとしても、それでも除外は可能です。
さらに、2年間の占有ルールには例外があります。 これらには、障害、非難、離婚が含まれます。
除外によりすべての利益がなくなる場合、納税申告書に売却を報告する必要はありません。 それ以外の場合は、スケジュールDで取引を提出する必要があります。いずれの場合も、少なくとも3年間はすべての記録を保持してください。
単一の家族、伝統的な家を所有している場合にのみ、この除外を使用できるとは思わないでください。 この法律は、次のような、主たる住居とみなされる住居に適用されます。
- ハウスボートコンドまたはタウンハウス共同アパートモバイルホーム
減税方法
250, 000ドル（共同申告者の場合は500, 000ドル）の利益に対する税金を回避することは重要ですが、一部の売り手の利益を完全に相殺するには十分ではない場合があります。 コストベースを増やし、納税義務を軽減するためにできることがいくつかあります。
記録をさかのぼって、次のような他の許可された費用があったかどうかを確認します。
- 家を購入したときの決済手数料または閉鎖費用売り手が支払ったが払い戻しされなかった不動産税新しい屋根や部屋の追加などの家の改善
ボトムライン
最後に、他の投資を見てください。 あなたがそれらのために支払ったよりも価値が低い株式、債券または他の不動産を所有していますか？ それらを売却し、その損失を使用して住宅売却のキャピタルゲインを相殺することができます。
