2007年に住宅市場が急落し始めたとき、低頭金の住宅ローンの時代は終わったように見えました。 しかし、驚くべきことに、わずか数年後、平均以下のクレジットを持つ消費者でさえ、20％をはるかに下回る前払いで家を買うことができます。
住宅スライドの直後に、普通預金口座が少し足りなかった場合、消費者にはいくつかの選択肢がありました。 FHA住宅ローンはわずか3.5％の減額で済み、人気が急上昇しました。 そして、資格のある人のために、VA住宅ローンは買い手が彼らの家の全額を融資することを許可しました。
最近では、低い頭金で従来のローンを取得することも容易になっています。 住宅ローンの大部分を米国の貸し手から購入しているファニーメイとフレディマックは、最近、最低頭金を5％から3％に減らすと発表しました。 そうすることで、彼らは銀行が現金不足の住宅購入者と競争するための扉を開いた。
非常に少ないダウンで家を購入することはまだ可能ですが、消費者にとって良いアイデアかどうかは別の問題です。 貯金を積み上げ、閉店時にさらに現金を投入できるようになるまで、ホームショッピングに行くのを待つのは理にかなっていますか？ そして、どのくらいの節約を住宅に投資すべきですか？ 考慮すべきいくつかの要因を次に示します。
前受金の削減：長期コストの増加
おそらく、頭金の低いローンで最初に考えることは、いくつかの例外を除いて、長期的にはより多くの費用がかかるということです。 住宅価格のより多くの資金を調達しているため、ローンの存続期間中の利子の支払いはかなり高くなります
たとえば、20％ではなく5％の20万ドルの住宅を購入した場合、30年間のローンで約35, 000ドルの利息を支払うことになります。 明らかに、ローンの元金をカバーするために、より多くを支払うことになるでしょう。
今日の金利がどれほど信じられないほど低いかを考えると、これだけではすぐに家を買うことを思いとどまらないかもしれません。 より大きな懸念は、家やコンドミニアムを20％未満しか購入しない場合に通常分岐しなければならない住宅ローン保険料を費用に追加することです。 これらの支払いのポイントは、ローンのデフォルトをした場合の貸し手の損失をカバーすることです。
住宅ローン保険には2つの基本的な種類があります。 FHAローンを利用する場合、民間の貸し手が住宅購入のための資金を提供し、政府が保険会社として機能します。 住宅の価値が$ 625, 000未満の場合、年間の住宅ローン保険料（MIP）は現在、融資額に応じて0.80％または0.85％です。 また、180, 000ドルのローンに対して3, 000ドルを超える前払いプレミアムを支払う必要があります。
頭金の妥協
住宅ローン保険の見通しは、家の費用の20％を完全に納めることができるまで待つべきだということですか？ 必ずしも。
手始めに、いくつかのより高価な都市では、待つことは必ずしも現実的ではありません。 控えめな家でも40万ドルかかる国の一部に住んでいる場合、市場に参入する前に80, 000ドルを調達する必要があります。 また、購入がレンタルよりも安価な地域に居住している場合、住宅ローン保険を回避するのに十分な貯蓄ができるまで、傍観者のままでいる余分な動機があるかもしれません。
一部の人々にとって、最良の選択肢は、最小限の頭金と従来の20％の中間点を見つけることです。 たとえば、FHAローンを利用して10％を差し引くと、住宅ローン保険は11年後にキャンセルされます。 それ以外の場合は、ローン全体の支払いを続けます。 後日借り換えて保険を取り除けますか？ 承知しました。 しかし、あなたがそうするとき、金利が彼らの歴史的な低値またはその近くになるという保証はありません。
さらに、より多くの頭金を支払うと、住宅ローン保険料（MIP）が下がります。 たとえば、15年の住宅ローンを借りると、前払いで10％支払うことができれば、年払いは0.70％から0.45％に下がります。
PMIでは詳細が少し異なりますが、同じロジックが適用されます。 前払い金が多いほど、保険料を支払う必要が少なくなります。 ただし、PMIの利点の1つは、自宅で20％のエクイティに達したらキャンセルできることです（ プライベートモーゲージ保険の裏をかく方法を 参照）。
銀行が住宅ローンを帳簿に保存している場合-つまり、ファニーメイやフレディマックのようなエンティティに売却しない場合-保険をまったく必要としない場合があります。 ただし、銀行は、想定するリスクを軽減するために低頭金ローンを選択した場合、しばしば前払い手数料またはより高い金利を請求します。 1パーセントポイントの追加の半分でも、30年間で数千ドルの費用がかかります。 全体的な効果は同じです。より多くを置くと、より少ない費用で借りることができます。
「水中」になるリスク
あなたが家を買うときに最低限を置くことのもう一つの落とし穴は、住宅市場が落ちた場合、あなたがより少ない保護を持っていることです。 わずか3％または4％しか下がらないので、家の価値以上に銀行のおかげで自分を簡単に見つけることができます。 それはまさに、最近の住宅崩壊時に多くの住宅所有者に起こったことです。
10％または15％を下回っても完全に保護されているわけではありませんが、住宅価格が悪化した場合に備えて、より大きなバッファーを提供しています。
貯蓄クッションの維持
家のために貯金することは人生の大きな目標です。 ただし、頭金を組み立てるときは、現金が不足しすぎないようにしてください。 緊急資金（理想的には6か月の生活費）を持っているのは良いことであるだけでなく、家の購入に頻繁に伴う予期しない費用のための予備資金も必要です。 詳細については、「 銀行にどれくらいの現金を預けるべきですか？」を 参照してください 。
ハウスハンティングを開始する前に厳しい予算を設定して、何を使う余裕があるかを把握します。 そして、落ち着いたらすぐに現金準備を積み上げ、カーペットやキャビネットの塗装と交換を完了します。 また、引っ越す前に必須ではない改修を行う前に、少し家に住むのが良いと人々が言うことを覚えておいてください。
ボトムライン
低頭金ローンは一部の住宅所有者にとって良い選択でしょうか？ 絶対に。 しかし、住宅ローン保険の長期コストまたは支払う価値の高い金利を計算して、それが価値があることを確認してください。 詳細については、「 住宅ローン：いくら余裕がありますか」を 参照してください 。 および 避けるべき上位10の抵当詐欺 。
