共有感謝抵当（SAM）とは何ですか？
共有感謝抵当（SAM）は、家の借り手または購入者が家の価値の評価の一部を貸し手と共有する場合です。 この追加の補償と引き換えに、貸し手は、一般的な市場金利よりも低い金利を請求することに同意します。
共有感謝抵当について
共有感謝抵当（SAM）は、不動産の転売中の通常の抵当とは異なります。 標準的な住宅ローンでは、借り手は貸し手に設定された年数にわたってローンに加えて利子に加えられた利子を支払う。 借り手が住宅を売却するとき、銀行からの未払いの残高がある場合、売却による収益は住宅ローンの返済に使用されます。
例として、住宅所有者が300, 000ドルを融資し、住宅ローンの最後に借り手がローンを完済したとしましょう。 家の価値が300, 000ドルから360, 000ドルまたは20％に上昇したと仮定します。 借り手は20％の利益と売却による収益を保持します。
SAMを使用すると、借り手は、借り手が住宅を売却する際に住宅の評価額の一部を貸し手に提供することに同意し、住宅ローンの返済も行います。 銀行に支払われる高く評価された金額は、貸し手に不動産の高く評価された価値に関心を与えているため、条件付利子と呼ばれます。 条件付利息は前もって合意されており、不動産を売却する際の貸し手によるものです。 銀行は通常、SAMでより低い金利を提供します。
前の例を使用して、借り手が25％の偶発条項を有する銀行との共有増価ローンを締結したとしましょう。 思い出すと、家の価値は60, 000ドルの価値で300, 000ドルから360, 000ドルに上昇しました。 SAMのガイドラインでは、住宅所有者は25％または60, 000ドルの価値上昇の15, 000ドルを銀行に支払います。
重要なポイント
- 共有感謝抵当（SAM）は、家の借り手または購入者が家の価値の上昇の一部を貸し手と共有する場合です。市場金利：共有増価住宅ローンは、一定の年数が経過すると、段階的に廃止される可能性があります。
共有感謝抵当のバリエーション
共有感謝モーゲージには、さまざまな条件が組み込まれています。 SAMには段階的に廃止された条項が含まれている場合があり、これにより、段階的に貸し手に支払われる割合を完全に段階的に減らすことができます。 この条項は、所有者が不動産を売却せず、住宅ローンを返済しないよう奨励しています。 いくつかの条項では、偶発的な利益は完全に段階的に廃止される可能性があり、それによって住宅所有者は売却時に何も負わない。
段階的廃止条項の別のバリエーションでは、最初の数年以内に住宅が売却された場合にのみ、借り手が住宅価格の上昇分を支払うことを規定できます。 典型的な段階的廃止期間は、借り手が5年以内に売却した場合、価値評価の25％が貸し手に支払われることを規定しています。
借り手にとって理想的な状況は、家を5年間保持し、値上がりがあった場合、借り手が価格上昇をすべて維持するため、5年後に売却することです。 ただし、借り手にはリスクがあります。 借り手が住宅を売却せず、住宅ローンが終了するまで不動産を保有している場合、段階的廃止条項がない場合は、銀行に評価額の一部を支払う必要があります。
一方、借り手が住宅ローンを返済する前に不動産を売却した場合、SAMは貸し手が失った利子を取り戻すのに役立ちます。 銀行は住宅ローンで請求された利息でお金を稼ぎ、買い手が家を売ると、銀行は将来の利払いを失う。 共有感謝抵当は、不動産が売却された場合のローンの利子の損失の一部を相殺するのに役立ちます。
実践的な共有感謝抵当
共有された感謝の抵当は時々不動産投資家および家の足ひれで使用される。 フリッパーズは、利益を上げることを期待して不動産を購入し、改修する投資家です。 足ひれ用のSAMは、上昇する不動産市場で最もよく機能する傾向があります。 ただし、このタイプの住宅ローンには、多くの場合、残高の返済期限があります。 期限までに売却されなかった不動産は通常、残りの残高を一般的な市場レートで借り換えます。
共有感謝モーゲージのもう1つの用途は、住宅ローンが住宅の価値を超えている場合、または水中である場合です。 住宅ローンが住宅購入後に住宅市場が低下した場合に発生する可能性があります。 銀行は、住宅のより低い市場価値と一致するように住宅ローンの負債を減らすためにローンの変更を提供するかもしれません。 その見返りに、銀行は、共有された感謝の抵当に変更するためにローンを要求することができました。
ただし、SAMにはさまざまな税務上の問題が存在する可能性があり、それによって貸し手は借り手と同じように高い利益を得るために同じ税務上の扱いを受けられない可能性があります。 そのため、税務顧問または会計士に連絡して、共有された鑑賞モーゲージを追求する価値があるかどうかを判断することが重要です。
