株式とは異なり、投資プロパティは、マウスのクリックで数秒でアンロードできません。 販売決定から実際の販売日までの時間は、多くの場合数週間または数か月で測定されます。 どこから始めればよいかわからない場合、自分の家を売るのは恐ろしいプロセスになりますが、投資用不動産を売るにはさらに多くの作業が必要です。
投資不動産を扱う場合、資本の量とその資本の実現を取り巻く課税問題は複雑です。 ただし、自分で達成することは不可能ではありません。 、投資不動産の販売プロセスを見て、利益に対する税金を制限する方法に焦点を当てます。
売る理由
賃貸物件を販売する理由はさまざまです。 個人的に自分の財産を管理する地主は引っ越して、新しい住居の近くに何かを投資したいと思うかもしれません。 または、家主は、家賃を通じてお金を貯めるのではなく、賃貸不動産の評価で現金にしたいかもしれません。 それは、空室または費用を賄うのに十分な家賃のいずれかによって、お金を失っている財産の場合でさえあるかもしれません。 理由に関係なく、売りたい不動産投資家は税金に対処する必要があります。
タックスマンコメス
賃貸不動産の売却に対するキャピタルゲイン税は、個人使用の不動産の単純な売却と比較して非常に急です。 売却による利益に対して支払う必要がある基本的なキャピタルゲインは、不動産に対して請求した減価償却によって増加します。 これは、財産がお金を失い、前の年に税法案に対して損失を使用した場合、売却が完了すると、より大きな税法案が得られることを意味します。
例–キャピタルゲイン税と減価償却
150, 000ドルで購入した賃貸物件があり、200, 000ドルで販売しているとします。 通常、これは$ 50, 000のキャピタルゲインを支払うことを意味します。 ただし、不動産を所有していた期間に減価償却で20, 000ドルを差し引いた場合、販売価格と購入価格から減価償却費を差し引いた差額は200, 000〜（150, 000〜20, 000）です。 50, 000ドルのキャピタルゲインを支払う代わりに、70, 000ドルのキャピタルゲインを支払う必要があります。
注：これにより、減価償却損失を請求することを妨げないでください 。 ほとんどの場合、税の優遇措置を遅くするよりも早く実現する方が良い です。
寝返り
内国歳入法第1031条により、不動産投資家は同種の資産に再投資することにより、利益に対する税金を回避することができます。 弁護士または税務顧問の助けを借りて、売却を設定して、収益をエスクロー口座に入れて、新しい財産を購入する準備ができるまで続けることができます。 新しいプロパティの選択には45日間の制限があり、トランザクションを完了するには6か月の制限があります。 ロールオーバーを行う場合は、古い物件を売却する前に新しい物件を探し始める必要があります。
1031交換は、別の不動産に再投資する場合に最適です。 直接関与するのをやめたい場合は、現在の場所のプロの不動産マネージャーを雇うか、販売してプロが管理する不動産を購入することができます。 ただし、純粋に資本調達を目的とする場合は、キャピタルゲイン税を食べる必要があります。
シールドとして組み込む
法人投資家にとって法人化はますます一般的になりつつあります。 組み込むことにより、投資家は負債を減らすことができ、企業はあなたとテナントがあなたを訴える可能性との間のシールドとして機能します。 法人化した場合、いかなる種類の訴訟または法的手続きにおいても、あなたの家と個人の財政を請求することはできません。 企業はまた、特に不動産の売却によるキャピタルゲインに関して、非常に有利なさまざまな税法を持っています。
特定のタイプの不動産投資家にとって、法人化は理にかなっています。 幅広い収入を生む不動産を見つけて管理し、それで大きな利益を上げるために人々を雇っている場合、法人化はあなたの税法案を軽減し、そしてあなたはあなたの会社の株式構造を通して利益を見るでしょう。 ほとんどの不動産投資家にとって、収入の実現方法を複雑にすることなく、法人化の利益を得るより良い方法があります。
法人化は、あなたとあなたの財産からの収入との間に障壁を作り、その収入に何らかの形で依存している場合、あなたが望むほど簡単にそれにアクセスできない場合があります。プロパティ。 比較的簡単に組み込むことができ、専門的なアドバイスと書類のみを必要としますが、企業から資産を売却すること（たとえば、売却や引退など）は、次の場合を除いて意図的な脱税/詐欺の道を歩いているため、より複雑ですあなたはそれを構成する財産の代わりに会社を売る。 もちろん、これは家を売るよりもずっと難しい。
対照的に、2つまたは3つのプロパティを個人的に管理しており、さらに1つまたは2つを専門的に管理している場合、法人化の恩恵を受けることはできません。 賃貸からの収入が各物件の費用を大幅に上回っていない場合は、それらをそのまま保持し、不動産の保有を小規模事業に変更できる場所で減価償却と評価減を使用することをお勧めします。
設立に代わるものとして中小企業を使用することに加えて、一部の州では、不動産投資家が所有する各不動産に対して個別の有限責任会社を開設することを許可しています。 これは必ずしも税金を軽減するわけではありませんが、財産の1つに対して行われる可能性のある訴訟から財政および各財産を保護します。
ボトムライン
賃貸物件の販売は困難な場合があり、収益に対する大きな税法案を避けたい場合はさらに難しくなります。 別の不動産に投資するために販売している場合は、1031のロールオーバーを行って、税法案を繰り延べることができます。 資本が必要なために販売している場合は、税金を支払う必要があります。
株式の場合と同様、ベストケースのシナリオは、キャピタルゲイン税の一部を相殺するためにクレジットまたは損失を相殺する場合を除き、投資不動産、特に均等またはより良い賃貸料の販売を先送りすることです。 これにより、全体の税額を削減し、収益をさらにポケットに入れることができます。
