販売比較アプローチは、不動産を、最近販売された同様の特性を持つ他の不動産と比較する不動産評価手法です。 この方法では、個々の機能がプロパティ値全体に与える影響を考慮します。 つまり、プロパティの合計値は、そのすべての機能の値の合計です。 不動産業者および鑑定士は、売却する不動産を評価する際に売上比較アプローチを使用できます。
販売比較アプローチ（SCA）を理解する
販売比較アプローチは、不動産の専門家とバイヤーが住宅の価格が公正で現在の市場に匹敵するかどうかを判断するのに役立ちます。
このアプローチは、比較市場分析のバックボーンとして使用されます。比較市場分析は、類似しており、同じ地理的エリア内にある最近販売された不動産の価格分析です。 言い換えれば、このアプローチでは、多くの場合、ローカルプロパティを調べて、共通点を確認する必要があります。 そこから、鑑定士はその機能に基づいてプロパティの値を決定できます。 同じ場所内のプロパティを調べることで、より広い地理的エリアでのプロパティの販売を比較するなど、信頼性の低い方法を使用することを避けます。
販売比較アプローチの適用
不動産鑑定士が不動産の価値を評価する際に行うことができる多くの手順がありますが、以下に概説するのは最も一般的なものです。 販売比較アプローチは公式の評価ではないことに注意することが重要です。プロパティが一意である場合は、正式な評価が必要になる場合があります。
場所と近所
不動産が置かれている地域の地理的条件と地域の地形の状態は、同等のすべてのプロパティに割り当てられた値に直接影響する可能性があります。 たとえば、空港の近くにある家の列にはすべて、騒音の問題があり、それらは売上比較の一部になります。 それらの同じ家が都市のより静かな場所にある場合、評価は異なります。
同じ建築デザインを共有している場合でも、町の別のセクションの家よりも同じ近所の家を比較する方が適切です。 近隣を評価する際に注意すべきいくつかの要因には、
- 近くの学校への近接性がある場合水、湖、またはビーチ公園または共有エリア高速道路または陸橋への近接放棄された建物、線路、工業用建物
不動産や周辺地域の汚染レベルなど、その他の外部要因が評価に関与する可能性があります。
最近販売されたリスト
家の財産価値と平方フィートあたりのコストを確認します。 最近販売されたリストは、地域の家の価値の出発点を提供するのに役立ちます。 住宅は、販売時の機能と市場に応じて異なる価格で販売されますが、不動産の価値と最近の販売を確認することは、良い出発点またはベースライン数を提供します。
似たようなものを販売するホームの機能
家は、寝室、ガレージ、バスルームの数が同じ物件と比較する必要があります。 比較には、ほぼ同じサイズの土地の区画にほぼ同じ面積の家屋を含める必要があります。
家の年齢と状態
家と同年代の家と比較し、古い家ならアップグレードが必要かどうかを比較します。 家の全体的な状態は、評価に大きく影響します。 たとえば、2つの家は同じデザインで、部屋の数も同じかもしれませんが、家の1つは修理が必要な場合があります。 シロアリの損傷、配管または屋根の問題があり、交換または修正する必要があります。 必要な改善は、同等の機能があるかどうかに関係なく、プロパティの値に影響します。
平方フィートあたりの平均価格を計算する
同じような特徴、年齢、地域の家がまとめられたら、それぞれの販売価格を取得し、それらを面積で割る。 その結果、売上比較分析の住宅に基づいて1平方フィートあたりのコストが得られます。 比較可能なすべての住宅の面積あたりのコストを平均し、その数に評価対象の住宅の面積を掛けます。
たとえば、同じエリア内の家を見て、それらの平均面積を計算してみましょう。 この地域の3つの住宅は最近販売され、次のようにリストされました。
- 3, 500平方フィートで300, 000ドル、1平方フィートあたり85.70ドル（300, 000 / 3, 500）の価格2, 800平方フィートで285, 000ドル、101.78ドルの平方フィートあたりの価格2, 500平方フィートで1平方フィートあたりの価格および92.80平方フィートあたりの価格3つのプロパティの面積は$ 93.42または（（85.70 + 101.78 + 92.80 = $ 280.28）/ 3）
評価対象の家の面積は2, 600であり、同等の家の平均面積を掛けると、評価額は242, 892ドル（93.42 * 2, 600）になります。 分析は、家庭にとって妥当な価値を提供するものでなければなりません。
もちろん、他の多くの機能が家の価値を高めるかもしれません。 ただし、売上比較分析は正確な科学ではありません。家の価値はある程度主観的であるため、ある家族は別の家族よりも多くの価値を見つけてオファーを増やす可能性があるためです。 前述したように、経済状況、雇用市場、不動産市場の状態などの外部要因はすべて、住宅の販売金額や市場での期間に大きく影響します。
