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目次

• 返金不可の前払い料金
• リースオプションとリース購入
• 購入価格に同意する
• プリンシパルに家賃を適用する
• 賃貸住宅のメンテナンス
• 物件の購入
• 理想的な家賃の候補者
• 契約に署名する前に
• ボトムライン

あなたがほとんどの住宅購入者であるなら、あなたは新しい家の購入に融資するために住宅ローンが必要です。 資格を得るには、良いクレジットスコアと頭金の現金が必要です。 これらがなければ、住宅所有権への伝統的なルートはオプションではないかもしれません。

ただし、代替手段があります。一定期間家を借りる賃貸借契約で、リースの有効期限が切れる前に家を購入するオプションがあります。 賃貸契約は、標準リース契約と購入オプションの2つの部分で構成されます。ここで、注目すべきものと、賃貸プロセスの仕組みの概要を示します。 それはレンタルよりも複雑であり、あなたの利益を保護するために特別な予防措置を講じる必要があります。 そうすることで、家を購入しようとしている場合、取引が良い選択であるかどうかを判断するのに役立ちます。

重要なポイント

• 賃貸借契約とは、特定の期間にわたって不動産を賃貸することを約束する取引であり、リースが切れる前に購入するオプションがあります。賃貸借契約には、標準の賃貸借契約も含まれます。後でオプションを購入するオプション。リースオプション契約は、リースの期限が切れたときに家を購入する権利を与えることを理解しますが、リース購入契約では、あなたはそれを購入する必要があります。場合によっては、支払いの割合が購入価格に適用されます。一部の家賃契約では、資産を維持し、修理費用を支払う必要があります。

賃貸住宅：プロセスの仕組み

返金不可の前払い料金

賃貸契約では、（買い手として）売り手に、オプション料金、オプションマネー、またはオプション対価と呼ばれる通常は払い戻しできない前払い料金を1回支払います。 この料金は、将来のある日までに家を購入するオプションを提供するものです。 標準料金がないため、オプション料金はしばしば交渉可能です。 それでも、料金は通常、購入価格の2.5％から7％の範囲です。

リースオプションとリース購入

賃貸契約にはさまざまなタイプがあり、他の契約よりも消費者にやさしく柔軟なものがあることに注意することが重要です。 リースオプション契約は、リースの期限が切れたときに家を購入する権利を与えますが、義務は与えません。 リースの終了時に不動産を購入しないことにした場合、オプションは単純に期限切れになり、家賃の支払いを続けるか購入する義務を負うことなく立ち去ることができます。

リース購入契約に注意してください。 これらを使用すると、余裕があるかどうかにかかわらず、リースの終了時に家を購入することが法的に義務付けられる可能性があります。義務なしで購入するオプションを使用するには、リースオプション契約である必要があります。 リーガルは解読が難しいため、署名する前に資格のある不動産弁護士と契約を確認することをお勧めします。そうすれば、あなたは自分の権利と何を取得しているのかを正確に知ることができます。

購入価格に同意する

賃貸契約では、家の購入価格がいつどのように決定されるかを指定する必要があります。 場合によっては、契約が締結されたときに、多くの場合、現在の市場価格よりも高い価格で、あなたと売り手が購入価格に同意します。 他の状況では、価格はリースの期限が切れたときに、不動産の当時の市場価値に基づいて決定されます。 多くの買い手は、特に住宅価格が上昇している市場では、購入価格を「固定」することを好みます。

プリンシパルに家賃を適用する

リース期間中は家賃を支払います。 問題は、各支払いの一部が最終的な購入価格に適用されるかどうかです。 例として、3年間にわたって毎月1, 200ドルの家賃を支払い、その25％が購入に充てられた場合、10, 800ドルの家賃クレジットが得られます（1, 200 x 0.25 = 300ドル、300 x 36か月= 10, 800ドル）。 通常、家賃は、受け取った家賃のクレジットを補うために、その地域の継続料金よりもわずかに高くなります。 ただし、そのプレミアムを支払うことで何が得られるかを必ず確認してください。

一部の契約では、支払う必要があるオプションマネーのすべてまたは一部を、終了時に最終的な購入価格に適用できます。

賃貸住宅のメンテナンス

契約の条件によっては、資産の維持と修理代の支払いを担当する場合があります。 通常、これは家主の責任であるため、契約書の細かい部分を注意深く読んでください。 売り手は最終的に住宅所有者の会費、税金、保険（結局は自分の家です）に責任があるため、通常はこれらの費用を負担することを選択します。 どちらにしても、家の中で誰かが怪我をしたり、誤って誰かを怪我したりした場合、個人財産の損失を補償し、賠償責任を補償するために借主の保険契約が必要です。

保守および修理の要件が契約に明確に記載されていることを確認してください（弁護士にあなたの責任を説明してもらいます）。 芝生を刈る、葉をかき集める、溝をきれいにするなど、財産を維持することは、損傷した屋根を交換したり、電気をコードに持ち込むこととは非常に異なります。 あなたがすべてに責任があるか、芝生を刈るだけか、家を検査し、鑑定を注文し、何かに署名する前に固定資産税が最新であることを確認します。

物件の購入

契約が終了したときに何が起こるかは、署名した契約の種類に一部依存します。 リースオプション契約を結んでいて、不動産を購入したい場合は、売り手に全額を支払うために、おそらく住宅ローン（またはその他の資金調達）を取得する必要があります。

逆に、家を購入しないか、リース期間の終了までに資金を確保できない場合は、オプションが期限切れになり、他の不動産を借りているかのように家を出ます。 オプションマネーや獲得した家賃クレジットなど、その時点までに支払われたお金は没収される可能性がありますが、家を借りたり購入したりする義務はありません。

住宅を完全に購入する場合と同じようにプロセスを処理します。デューデリジェンスを行い、エリアを調査し、近隣の他の住宅と価格を比較し、契約を調査し、売り手の履歴を調査します。

理想的な家賃の候補者

あなたが家を志望しているが、財政的に言えば、まだ準備が整っていない場合、家賃契約は優れた選択肢となります。 これらの契約は、あなたが所有したい家を「ロック」している間、あなたの財政を整え、あなたの信用スコアを改善し、頭金のためにお金を節約する機会を与えます。賃貸料は購入価格に向けられますが、これはよく行われますが、ある程度のエクイティを構築することもできます。

賃貸借契約は、従来、適合ローンの資格を得ることができない人々を対象としていましたが、賃貸住宅産業によって大部分が見落とされてきた候補者の2番目のグループがあります。高価で不適合なローン市場。 「ジャンボ（不適合）ローンが標準となっている高コストの都市型不動産市場では、まだ住宅ローンを取得できない、または融資を希望していない、財政的に実行可能で、信用に値する人々のためのより良いソリューションに対する大きな需要があります、サンフランシスコに拠点を置く新興企業であり、自身の家賃市場を再定義しているVerbhouseの創設者兼CEOであるMarjorie Scholtz氏は言います。

「住宅価格が上昇し、ますます多くの都市が適合したローン制限から価格設定され、ジャンボローンに押し込まれるにつれて、問題は消費者から住宅金融業界にシフトします」とショルツは言います。 厳格な自動引受ガイドラインと20％から40％の前払い要件があるため、経済的に有能な人でさえ、これらの市場で資金調達に苦労する可能性があります。

「収入などの異常なものは、アンダーライターがボックスにきちんと収まらないため、高所得者を「外れ値」の状態にします」とショルツは言います。 これには、非伝統的な収入を持っている人、自営業者や契約労働者、または米国の信用が確立されていない人（外国人など）や、20％から40％の巨大な頭金を欠いている人が含まれます。

高価格の市場は、賃貸物件を見つける明白な場所ではありません。これが、Verbhouseを珍しくしています。 しかし、すべての潜在的な家賃の家の購入者は、消費者中心の機能を家賃の契約に書き込もうとすることから恩恵を受けるでしょう：オプション料金と各家賃の支払いの一部は、購入価格をドルで買い取り、家賃と購入価格は最大5年間固定されており、参加者は購入しないことを決めたとしても、株式を構築し、市場の評価を得ることができます。 ショルツによると、参加者は公正な市場価格で「キャッシュアウト」できます。Verbhouseは住宅を売却し、参加者は市場の評価に加えて家賃の「買い取り」の支払いを通じて蓄積した資本を保持します。

契約に署名する前に

購入する前にレンタルしますが、まるで家を購入しているのと同じデューデリジェンスを実行することをお勧めします。 賃貸物件を検討している場合は、次のことを確認してください。

• 適切な用語を選択してください。 リース購入契約ではなく、リースオプション契約を入力します。 助けを得ます。 資格のある不動産弁護士を雇って契約を説明し、あなたの権利と義務を理解するのを助けてください。 署名する前にいくつかのポイントを交渉するか、十分に有利でない場合は取引を避けることができます。 契約を調査します。 納期（期限）のオプション料金と家賃の支払い-それぞれが購入価格にどのくらい適用されるか購入価格がどのように決定されるか購入オプションの行使方法購入の意思を書面で事前に通知するため）メンテナンス、住宅所有者会費、固定資産税などを担当するペットが許可されているかどうか 家を調べてください。 独立した評価を注文し、財産検査を取得し、財産税が最新であることを確認し、財産に先取特権がないことを確認します。 売り手を調べます。 売り手の信用報告書を調べて財政上の問題の兆候を探し、タイトルレポートを取得して、売り手が所有権を所有している期間を確認します。所有権が長いほど、資本が多いほど良いです。 再確認してください。 どの条件で不動産を購入するオプションを失いますか？ 一部の契約では、家賃の支払いが1回だけ遅れた場合、または購入意思を書面で売り手に通知しなかった場合、この権利を失います。

ボトムライン

賃貸契約では、住宅購入者が住宅にすぐに入居できるようになり、住宅ローンを取得する前にクレジットスコアの改善や頭金の節約に数年間取り組んでいます。 もちろん、家賃契約に従って、一定の条件を満たさなければなりません。 不動産業者がプロセスを支援したとしても、何か署名する前に契約とあなたの権利を明確にすることができる資格のある弁護士に相談することが不可欠です。