いくつかの理由で、ホームエクイティローンの借り換えを考えているかもしれません。 低い金利を取得するか、ローン期間を延長することにより、毎月の支払いを減らすことができます。 長期的にはより少ない利子を支払い、より早く借金がなくなるように、ローンの期間を短くしたいかもしれません。 あなたもあなたの家からより多くの現金を取り出したいかもしれません。 理由が何であれ、それぞれの場合に必要なオプションと手順を以下に示します。
オプション1：キャッシュアウトリファイナンスを行う
住宅ローンの借り換えは、最初の住宅ローンの借り換えをしたい場合に、ホームエクイティローンを借り換える良い方法です。 新しいローンが終了すると、収益の一部は最初の住宅ローンの返済に充当され、キャッシュアウトの部分は古いホームエクイティローンの返済になります。 十分な資本がある場合、追加の現金をポケットに入れることさえできるかもしれません。
なぜこの選択が正しいのか
最初の住宅ローンを借り換えるのが理にかなっているかどうかを検討する際に、これらの質問を自問してください。 現在の金利よりも高い金利の固定金利ローンをお持ちですか？ 連邦住宅管理局（FHA）の融資は、その時点で資格を得ることができる唯一のものでしたが、今では状況が改善されており、住宅ローン保険のないより安価な従来の融資を希望しますか？
あなたがホームエクイティローンを借り換えたいかもしれない多くの理由があるように、あなたの最初の住宅ローンを借り換えたいかもしれない多くの理由があります。 お金を節約したり、持続不可能なローンから管理しやすいローンに変更することは、主な考慮事項です。
適格性の判断
キャッシュアウトリファイナンスの資格を得るには、少なくとも6か月間家を所有している必要があります。 あなたはあなたの最初の住宅ローンの元本残高を完済し、あなたのホームエクイティローンで借りているものを完済し、それでもあなたの家に20％の出資をするのに十分なホームエクイティを持っている必要があります。
貸し手は一般的に、彼らが発した住宅ローンをファニーメイまたはフレディマックに販売します。 そのためには、ファニーまたはフレディの融資ガイドラインに従う必要があります。 ファニーは、80％を超えるローン対価値（LTV）比率を持つ1ユニットの主要住宅（つまりあなたの家）でキャッシュアウトリファイナンスローンを購入しません。 高残高ローンがある場合（制限は郡によって異なります）、LTV比率は60％を超えることはできません。 過去6か月間にあなたの家を売りに出している場合、許容される最大の融資価値比は70％です。
また、ローン対価値の比率に応じて、640〜680の最小クレジットスコアが必要です。 貸し手は独自のより厳しい基準を持ち、より高いクレジットスコアを必要とする場合があることを理解してください。
Loan-to-Value要件：1つの例
80％LTVを必要とする典型的なキャッシュアウトリファイナンスで、融資価値要件がどのように機能するかの例を次に示します。 あなたの家が300, 000ドルの価値がある場合、キャッシュアウトリファイを行った後に60, 000ドルのエクイティが残っている必要があります。 つまり、最初の住宅ローンとホームエクイティローンの合計額が240, 000ドルを超えることはできません。 計算がどのように機能するかを理解するのは良いことですが、オンラインキャッシュアウトリファイナンスカリキュレーターを使用して、状況に応じた計算をすばやく行うことができます。 あなたがどれだけの公平を持っているかを知るために、あなたの貸し手はあなたに数百ドルの費用がかかる評価を命じます。
閉会費用
キャッシュアウトリファイオプションを選択することの短所は、通常、最初の住宅ローンに関連する閉鎖費用がホームエクイティローンに関連する閉鎖費用よりもはるかに高いことです。 お金を節約するために借り換えをしている場合、損益分岐期間を計算し、閉鎖費用の後に先に出てくる前に新しいローンを必要とする月数を確認する必要があります。 損益分岐期間が短いほど良い。
あなたの貸し手はあなたがあなたの閉鎖費用に融資することを可能にするかもしれません、それは短期的にこの追加費用の刺し傷を緩和します。 ただし、長期的に支出を減らすことが目標の場合は、前払いしてください。 それ以外の場合は、ローンが返済されるまで利息を支払うことになります。
別の可能性は、比較的小さな住宅ローン残高を借り換えている場合、専門商品を提供する貸し手を見つけることです。 たとえば、米国銀行は、150, 000ドル未満の残高に対しては、閉鎖費用なしでスマートリファイナンスを提供しています。
オプション2：新しいホームエクイティローンへの借り換え
あなたの最初の住宅ローンに満足している場合は、新しいホームエクイティローンで借り換えを検討する必要があります。
なぜこの選択が正しいのか
低金利や短期間でお金を節約するために、現在のローンに対して借りている金額と同じ金額で新しいローンを取得したい場合があります。 新しい費用を賄うために借りたい場合は、より多くの新しいローンに興味があるかもしれません。 または、長期的にはこの方法でより多くの金利を支払うことを念頭に置いて、毎月の支払いをより手頃な価格にするために、長期で新しいローンを取得することもできます。 しかし、支払いがうまくいかない場合は、既存のローンをデフォルトにするよりも良い方法です。
適格性の判断
繰り返しますが、資格を得るには最小の融資価値要件を満たす必要がありますが、これらの要件はキャッシュアウトリファイナンスよりもホームエクイティローンの方が低くなります。 要件は貸し手によって異なりますが、たとえば信用組合に所属している場合、特に優れた信用があり、貸出条件が良好な場合は、家の価値の最大90％または100％を借りることができます。
ホームエクイティローンには最低620のクレジットスコアが必要になりますが、金利は非常に高く、スコアは低くなります。 最高のレートは、スコアが740以上の借り手に行きます。 貸し手は、最初の24〜36か月以内にローンを早期に閉じない限り、ホームエクイティローンのほとんどまたはすべての完了費用を支払うことがよくあります。 、場所とローンの規模に応じて。
住宅ローンとキャッシュアウトリファイナンスの比較
あなたが両方のオプションに興味があり、資格があると仮定して、複数の貸し手から見積もりを取得して、新しいホームエクイティローンの金利とキャッシュアウトリファイを比較する方法を確認する必要があります。 一般に、ホームエクイティローンとキャッシュアウトリファイの金利は、最初の住宅ローンを借り換えるよりも高いです。 キャッシュアウトリファイナンスは、ホームエクイティローンよりも金利が高い場合があります。 どちらの場合でも、金利はローン対価値の比率と信用力に依存します。
キャッシュアウトリファイナンスまたは新しいホームエクイティローンのいずれかを使用する場合、提案された毎月の支払い、安定した雇用履歴を作成するのに十分な収入と十分な負債があるなど、通常のすべての住宅ローン資格基準を満たす必要があります。良いクレジットスコア。 また、財政的に資格を得るために書類を提出する必要があります。
最新の2つの銀行取引明細書、給与明細、W-2、および連邦税申告書を収集します。 住宅所有者保険宣言ページ; 貸し手が必要とする洪水保険宣言ページ（該当する場合）。 そして、あなたの最新の住宅ローンとホームエクイティローンの声明。 特に自営業者の場合は、ローン引受会社が要求する他の文書を提供する準備をしてください。
ボトムライン
最終的には、キャッシュアウトリファイナンスまたは新規ホームエクイティローンの資格があるかどうかを判断するのは貸し手次第です。 貸付基準は多少異なるため、一部の貸し手で資格を得る場合があります。 銀行、住宅ローンブローカー、オンライン貸し手、信用組合と買い物をして、最良の取引を見つけてください。 借り換えをする場合は、収益を賢く使うようにしてください。
