不動産の定義

不動産とは

不動産とは、土地とその上の建物、および未耕作の動植物、耕作された作物と家畜、水、その他の鉱床などの土地の天然資源で構成される財産です。

不動産

不動産を理解する

不動産は有形資産であり、不動産の一種です。 不動産の例には、土地、建物、およびその他の改良に加えて、その土地およびそのすべての改良の使用権および享受権が含まれます。 賃借人とリース所有者は、自分の不動産の一部と見なされる土地または建物に居住する権利を持っている場合がありますが、これらの権利自体は、厳密に言えば、不動産とは見なされません。

不動産は同じものではなく、個人の財産と混同しないでください。 個人資産には、投資などの無形資産と、食器洗い機などの備品などの有形資産が含まれます。 また、賃貸人でさえも、賃貸人の許可を得て不動産を購入し設置した場合、家の一部を個人の財産として主張することがあります。

重要なポイント

• 不動産とは、土地だけでなく、建物、動植物、天然資源などの土地で構成される不動産です。不動産には、住宅、商業、工業の3つの基本的なカテゴリがあります。投資では、住宅用不動産は個人にとってより安価で実現可能です。一方、商業用不動産はより価値があり、より安定しています。投資として、不動産は収入と資本増価を提供します。または、上場の不動産投資信託（REIT）または住宅ローン担保証券（MBS）の株式購入を通じて間接的に。

不動産の種類

メディアはしばしば「不動産市場」に言及していますが、不動産の例は、その用途に基づいて3つの広範なカテゴリに分類できます。

• 住宅用不動産には、未開発の土地、家、マンション、タウンハウスが含まれます。 構造は、一戸建てまたは複数世帯の住居である場合があり、所有者が所有する物件または賃貸物件である場合があります。商業用不動産には、オフィスビル、倉庫、小売ビルなどの非居住用建物が含まれます。 これらの建物は、自立型またはショッピングモール内にあります。産業用不動産には、工場、ビジネスパーク、鉱山、農場が含まれます。 これらのプロパティは通常サイズが大きく、場所には鉄道や港などの交通ハブへのアクセスが含まれる場合があります。

住宅用不動産と住宅所有権の利点

所有者としても知られる住宅所有権は、米国で最も一般的なタイプの不動産投資です。 National Multifamily Housing Council（NMHC）によると、住民の約3分の2が家を所有しています。 多くの場合、これらの所有者は、不動産が負債の担保として機能する住宅ローンを購入することで購入の資金を調達しています。

毎年恒例の住宅価格分析の2019年版では、不動産ウェブサイトZillowは、2018年のすべての米国の住宅の総額が33.3兆ドルであり、当時の国内総生産（GDP）の19.4兆ドルより71％高いと推定しました。

不動産所有の夢を実現するために住宅ローンを購入する個人は、さまざまな選択肢に直面しています。 住宅ローンは、固定金利または変動金利のいずれかを請求できます。 固定金利の住宅ローンは一般に、変動金利の住宅ローンよりも金利が高いため、短期的にはより高価になります。 固定金利のローンは、将来の金利の上昇から保護されているため、短期的には費用がかかります。

銀行は、借り手の毎月の支払いのうち、利息の支払いにどれほどの金額を支払うのか、ローンの元本の支払いにどれだけの金額を使うのかを示す償却スケジュールを公開しています。 バルーンローンは、時間の経過とともに完全に償却されない（ゼロに減少する）住宅ローンです。 代わりに、借り手は設定された期間、たとえば5年間の利息を支払い、その後、期間の終わりにバルーン支払いでローンの残りを支払う必要があります。

また、住宅ローンには、取引手数料や税金などの重い費用が伴う場合があります。 これらの追加費用は、多くの場合ローンに組み込まれます。 潜在的な住宅所有者が適格性を証明し、銀行またはその他の貸し手から住宅ローンを確保したら、不動産が合法的に販売され、良好な状態であることを確認するために追加の手順を完了する必要があります。

商業用不動産の利点

商業用不動産は商業用に使用され、ストリップモールや自立型レストランからオフィスビルや高層ビルまで、あらゆるものが含まれます。 多くの場合、製品の製造に使用される実用的なスペースである工業用不動産とは区別されます。

商業目的で不動産を購入またはリースすることは、住宅を購入することや住宅用不動産を購入することとは大きく異なります。 一般に、商業リースは住宅リースよりも長くなります。 商業用不動産の収益は、個人住宅を目的とした構造とは異なり、平方フィートあたりの収益性に基づいています。

さらに、貸し手は、住宅に必要なものよりも、商業用不動産の住宅ローンに多額の頭金を要求する場合があります。

不動産への投資

実際の不動産または土地区画を購入することにより、不動産に直接投資できます。 または間接的に、上場不動産投資信託（REIT）または住宅ローン担保証券（MBS）の株式を購入することにより。 不動産に直接投資すると、何世紀にもわたって変化していない2つの方法で利益（または損失）が生じます：賃貸またはリースからの収入、および不動産の価値の評価

他の投資とは異なり、不動産はその周辺とその周辺地域によって劇的に影響を受けます。 したがって、よく知られている不動産の格言「場所、場所、場所」。 深刻な全国的な景気後退または不況を除いて、特に住宅用不動産の価値は、主に現地の要因に影響されます。 そのような要因には、地域の雇用率、地域経済、犯罪率、輸送施設、学校の質、市役所、固定資産税が含まれます。

長所

• 安定した収入を提供

• 資本増価を提供

• ポートフォリオの多様化

• レバレッジで購入可能

短所

• 通常、非流動的です

• 非常に局所的な要因の影響

• 大きな初期資本支出が必要

• 積極的な管理、専門知識が必要な場合があります

住宅用不動産投資と商業用不動産投資には大きな違いがあります。 一方では、住宅用不動産は通常、商業用不動産よりも安価で小さいため、小規模投資家にとってより手頃な価格です。

一方、商業用不動産は多くの場合、平方フィートあたりにより価値があり、そのリースはより長く、理論的にはより予測可能な収入の流れを保証します。 収益が増えると、責任も大きくなります。 商業用賃貸不動産は、住宅用不動産よりも厳しく規制されており、これらの規制は、国や国ごとに異なるだけでなく、州や市によっても異なります。 都市内であっても、ゾーニング規制により、商業用不動産投資に不要な複雑さが追加されます。

また、商業用賃貸契約のテナント回転率のリスクが高くなります。 借手のビジネスモデルが悪い、彼らの製品が魅力的でない、または貧しいマネージャーである場合、彼らは破産を宣言するかもしれません。 事業の失敗は、高価な不動産が収益を生み出すことを突然止める可能性があります。

さらに、財産が高く評価できるように、減価することもできます。 かつて人気のあった小売店は、腐ったショッピングセンターや古いショッピングモールに崩壊することが知られています。

感謝

感謝はさまざまな手段で達成されますが、財産の価値の増加は、所有者が財産を売却するまで実現しません。 利益を実現する別の方法は、住宅ローンの借り換えです。 都市の国境のすぐ外の領土のような未開発の未開発の土地は、建設、強化、利益の最大の可能性を提供します。 感謝の気持ちは、油田のような土地の区画で貴重な材料や天然資源を発見することでもあります。 また、所有する土地の周辺地域の市場価値の上昇。

近所が成長し発展するにつれて、資産価値は上昇する傾向があります。 過去数十年にわたるアメリカのいくつかの都市の都市部の優越化は、しばしば不動産価格の劇的な上昇をもたらしました。 希少性は、不動産保有の価値にも影響します。 有名なエリアでロットがそのサイズまたは種類の最後である場合、またはそのようなロットがめったに利用可能にならない場合、市場性が向上します。

所得

不動産からの収入にはさまざまな形があります。 最大の発電機は、すでに住宅または商業用不動産に開発された土地で支払われる家賃です。 ただし、企業は原地での天然資源の発見に対してもロイヤリティを支払うことになります。 また、セルタワーやパイプラインなどの構造物を構築するためにお金を払うこともあります。

間接的な不動産投資から収入を得ることもできます。 REITでは、複数の不動産の所有者が投資家に株式を販売し、分配の形で賃貸収入を引き継ぎます。 同様に、MBSでは、住宅ローンのプールからの利息と元本の支払いが収集され、投資家に渡されます。

REITとMBS投資商品はどちらも株式のように取引され、不動産はその基礎となるセキュリティとして機能します。 そのため、彼らは資本価値の上昇を提供する可能性があり、それは市場価値の株式ゲインです。

不動産投資の実世界の例

住宅ローン担保証券は、2007年に世界的な金融危機を引き起こした住宅ローンのメルトダウンで果たした役割から多くの悪い報道を受けました。しかし、それらはまだ存在し、取引されています。 平均的な投資家がこれらの商品を購入する最もアクセスしやすい方法は、取引所取引資金（ETF）を使用することです。 すべての投資と同様に、これらの製品にはある程度のリスクが伴います。 ただし、ポートフォリオの多様化も可能です。 投資家は、保有する資産を調査して、危機に見舞われたサブプライム品種ではなく、投資適格のMBSに特化したファンドを確保する必要があります。

2019年4月現在、このタイプの最高性能の車両には以下が含まれます：

• ブルームバーグバークレイズの米国住宅ローン担保証券フロート調整済みインデックスを追跡するヴァンガード住宅ローン担保証券ETF （VMBS）は、最低2億5, 000万ドルのプールと最低1年の満期を有する連邦政府機関支援MBSで構成されています。 1株あたり約53ドルの価格で、このファンドの配当利回りは2.58％です。 iShares Barclays MBS Bond ETF （MBB）は、固定金利と変動金利の両方の抵当証券に焦点を当て、Bloomberg Barclays US MBSインデックスを追跡します。 その保有には、ファニーメイやフレディマックのような政府支援企業によって発行または保証された債券が含まれているため、AAA格付けされています。 1株あたり約108ドルで取引すると、2.48％の利回りが得られます。 SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF （MBG）は、Barclays US MBSインデックスもベンチマークとして使用していますが、リターンを高めるためにより積極的なアプローチを採用しています。 1株当たり26ドルの価格で、利回りは3.15％です。