プロパティデリバティブとは
不動産デリバティブは、原資産である不動産資産（通常はインデックス）の価値の変化に応じて価値が変動する金融商品です。 不動産デリバティブは、有形不動産を売買することなく、投資家に特定の不動産市場へのエクスポージャーを提供します。
プロパティデリバティブの分解
不動産デリバティブは、さまざまな金融デリバティブであり、資産、インデックス、金利などの基礎となるエンティティから価値を引き出す構造です。 デリバティブの例には、先物、オプション、スワップ、不動産インデックスノートが含まれます。 デリバティブは、価格の変動をヘッジしたり、取引が困難な資産や市場へのアクセスを獲得したりするためによく使用されます。
不動産デリバティブは、通常、不動産を、不動産投資信託の全資産評議会プロパティインデックス（NPI）などの不動産収益インデックスのパフォーマンスに置き換えます。 NPIは、商業用不動産市場の投資パフォーマンスを評価するために作成された一般的なインデックスです。 2017年第4四半期の時点で、米国のすべての地域および不動産の土地利用全体で、このインデックスの価値は約5, 559億ドルです。 個々の不動産資産は正確かつ効率的に価格設定するのが難しいため、インデックスが使用されます。 不動産インデックスは、原資産の価値を正確に概算するために、広範な不動産市場全体の情報を収集します。
不動産デリバティブの利点
不動産デリバティブを使用して、投資家は、不動産市場、プライベートエクイティ、パブリックエクイティ、プライベートデット、パブリックデットの4つの象限すべてに出入りできます。 そうすることで、リスクを管理し、既存の不動産資産配分に対するリターンを潜在的に増やすことができます。 活発なデリバティブ市場により、投資家は前払いの資本要件を削減し、リスク管理戦略を提供しながら、不動産ポートフォリオをマイナス面から保護することができます。
不動産デリバティブを使用する1つの方法は、不動産部門別の全国投資評議会のインデックスのトータルリターンスワップを作成することです。 このスワップにより、投資家は、不動産をまだ所有していない可能性のある代替不動産セクターでポジションを取ることができます。 投資家は、オフィス関連の不動産を小売用不動産に交換するなど、さまざまなサブセクターからのリターンを交換できます。 スワップを使用すると、投資家は特定の期間（通常は最大3年間）ポートフォリオを戦術的に変更または再調整できます。 追加の方法には、「長期に渡る」または購入する不動産の露出を複製すること、および「不足する」または売却する不動産の露出を複製することが含まれます。
